代 理 词审判长、审判员： 湖南金州律师事务所依法接受本案原告胡华桂的委托，指派我们俩 作为原告的诉讼代理人参与本案的诉讼。在调查了本案的相关证据 材料，特别是参加了法庭调查之后，我们两位代理人依据事实和法 律发表以下代理意见，供合议庭合议时参考。 一、 原告胡华桂系被宿舍楼上的坠落物所砸伤 本案的基本事实是：2004 年 12 月 13 日上午，原告胡华桂经过长沙 马王堆农产品股份有限公司（以下称农产品公司）宿舍楼 1 栋 2 单 元 303 楼下时，被 303 房阳台上坠落的木板砸中头部，造成重伤。 对于这一基本事实，农产品公司在其答辩状及庭审中都予以了认可， 邓伏清也承认胡华桂在宿舍楼下经过时被木板砸伤的事实，只是认 为并没有足够证据证明木板肯定是从 303 房坠落，而不是从其它房 间坠落的。 对于以上基本事实，我们两位代理人对当时的现场证人王雪梅和粟 文光进行了调查，并制作了合法的调查笔录，两位证人在庭上也对 基本事实予以了确证，再结合现场的照片以及邓伏清在事后主动支 付医药费及协商等一系列行为，关于胡华桂被从宿舍楼上的坠落物 砸伤的基本案件事实应该是清楚无误的。 二、肇事房屋的所有人是被告农产品公司，共同管理人是被告农产 品公司和被告邓伏清；两被告均应承担侵权责任。 1，2004 年 11 月 1 日，农产品公司虽然就该宿舍楼的 1 栋 303 房与 邓伏清签订了认购住房协议，但该房的产权并没有因此而转移 给邓伏清。 （一），根据我国城市房地产管理法、商品房销售管理办法 及城市商品房预售管理办法的相关规定，房地产开发企业进行 商品房预售，应取得商品房预售许可证等销售证明，与买受人 签订正式的商品房买卖合同，并在法定期限内持商品房买卖 合同到房地局备案。农产品公司与邓伏清之间的认购住房协议 只是一个买卖双方约定在将来房屋符合销售条件时，进行买卖交易 的意向书，因此该认购住房协议非但现在不能作为产权转移的 法定凭证，而且因其不符合我国法律的强制性规定，在将来也不能 凭此实现房屋产权的转移。（二），上述认购住房协议中没有任何关于房价款、房屋面积， 产权办理时间，交付时间等房屋买卖合同最基本的条款，在该协议 第十条甚至约定正式的商品房买卖合同仅用以办理产权证使用， 由此可见，该认购住房协议只是买卖双方用以规避我国房地产 法律法规及政策，逃避房产行政管理的一份内部协议，其内容违反 我国法律的强制性规定并有损国家利益，因此该协议应属于无效合 同。 （三），房屋产权证是房产所有权的唯一合法凭证，在邓伏清未获 得该房的房产证以前，那么该房就应属于作为建设单位的农产品公 司所有。况且凭上述认购住房协议，在法律上，无论是现在或 者将来，邓伏清都无法成为该房产的合法产权人。 2，农产品公司和邓伏清是该肇事房屋的共同管理人。 （1），农产品公司未与邓伏清签订正式的商品房买卖合同并备 案的情况下，仅凭认购住房协议就将房屋交付给邓伏清的行为 是一种非法的房屋交付行为，因此，邓伏清并没有获得合法的房屋 管理权，农产品公司并不能从该房屋的管理责任中脱离。 （2），农产品公司是在事件发生后的 12 月 24 日才正式和邓伏清办 理房屋的全面交接手续的，其中包括钥匙的移交，也就是说，该房 屋是在侵权事件以后才由农产品公司全面移交给邓伏清管理的，因 此，在事件发生时，该房屋处于邓伏清和农产品的共同管理之下， 两者都负有对该房屋的管理之责。 （3），在认购协议书中邓伏清和农产品公司虽然约定房屋的安 全保卫之责由邓伏清承担，但是合同之约定只约束合同的双方当事 人，农产品公司不能以有内部约定为由对合同以外的第三人免除侵 权之责，更不能以此为由免除自己的管理过失责任。 三、农产品公司和邓伏清均未举证证明自己没有过错，应该承担全 部的侵权责任 农产品公司和邓伏清均对该房屋有管理之责，虽然双方互相推诿管 理责任，各自应承担的管理责任份额不明，但是都没有举证证明自 己对侵权行为没有过错；原告胡华桂受到侵害的场所是在街道上， 该街道是胡华桂出入自己住所的唯一通道，在该街道的任何位置也 没有设置禁止通行和危险提示的标志，因此，邓伏清的代理人所持 的胡华桂在此经过有过错的观点不能成立。因此，不管农产品公司和邓伏清各自应承担的管理责任份额有多大， 各自应承担的侵权责任有多大，但就整体的责任而言，农产品公司 和邓伏清应承担全部的侵权责任。 四，原告胡华桂的残疾赔偿金应该按照城镇居民可支配收入标准来 计算 证人王雪梅的证人证言、胡华桂的计划生育证、马王堆市场的摊位 证及缴费凭证均可证明胡华桂从 1996 年起即居住在长沙市马王堆， 从事蔬菜水果批发。因此，长沙市马王堆是胡华桂的经常居住地， 对其的残疾赔偿应该按照城镇居民的可支配收入标准来计算。 最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解 释第二十五条规定：“残疾赔偿金根据受害人丧失劳动能力程度 或者伤残等级，按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配 收入或者农村居民人均纯收入标准，自定残之日起按二十年计算。 ”可见，法律给出的是两种可选择的计算标准，而并不是规定农村 户口的按农村居民标准计算赔偿金，城市户口的按城镇居民标准计 算赔偿金。具体选择哪种标准计算，应该按受害人实际可获得的收 入水平来衡量比较。残疾赔偿金是对受害人因致残导致的今后收入 减少的一种补偿，因此，受害人实际的收入水平才应该是计算收入 减少的标准。胡华桂长期生活工作在长沙市马王堆，如果按农村居 民标准计算其今后的收入补偿，不但有违立法精神，而且不符合客 观事实。 五，关于精神损害赔偿及司法鉴定 1，原告颅脑受损以后，易爆易怒，经常间歇性精神失常，一发作就 打骂家人，使得全家不安宁，而且一般是晚上发作，附近居民也颇 有怨言。原告向两被告提出五千元的精神损害赔偿，不仅合法，而 且合情合理，且诚实善良地顾及了我国的国情及两被告人的感情。 2，湖南省芙蓉司法鉴定中心鉴定胡华桂重型颅脑损伤遗留轻度智能、 记忆障碍，构成六级伤伤残。并鉴定后期颅骨缺损修补手术治疗费 为 15000 到 18000 元。此鉴定是胡华桂伤情稳定以后所作的鉴定， 所鉴定的六级伤残是指智能、记忆方面的精神伤残，后期治疗费是 指用于颅骨缺损修补所需的费用，是一种物理修补。因此，后期的 物理手术治疗并不会改变精神方面的伤残程序，手术治疗费并没有 被重复计算进去。综上所述，总之原告胡华桂受两被告管理的建筑物上的坠落物砸伤 事实清楚，两被告管理责任不可推脱，原告所提出的赔偿要求合法 合理。请法院根据事实依法判决。谢谢。代理律师：李炎辉 江帆2005 年 5 月 19 日