青山湖区项目前期定位报告青山湖区项目前期定位报告成蒙房地产销售代理公司事业群成蒙房地产销售代理公司事业群二零零八年八月 成蒙房地产销售代理有限公司前期部第一部分第一部分 宏观环境及外部影响因素研究宏观环境及外部影响因素研究l l城市概况城市概况l l经济发展情况经济发展情况l l房地产运行状况房地产运行状况l l宏观政策及影响宏观政策及影响 交通、行政区划l人口及城市化l城市规划地理位置地理位置 南昌市位于江西中北部，为中部地区南昌市位于江西中北部，为中部地区 最接近沿海发达区域的省会城市。南最接近沿海发达区域的省会城市。南 昌是我国唯一与长三角、珠三角、和昌是我国唯一与长三角、珠三角、和 闽东南三角洲相毗邻的省会城市，具闽东南三角洲相毗邻的省会城市，具 有紧连粤闽浙，深延港澳的独特区位有紧连粤闽浙，深延港澳的独特区位 优势优势接受沿海发达经济区域辐射，沿海产接受沿海发达经济区域辐射，沿海产 业梯度转移直接目的地，沿海和国外业梯度转移直接目的地，沿海和国外 资本向内地辐射的中转中心资本向内地辐射的中转中心1城市概况 交通、行政区划l人口及城市化l城市规划南昌交通发达，拥有水陆空立南昌交通发达，拥有水陆空立 体化交通系统。南昌为京九线体化交通系统。南昌为京九线 上唯一省会城市，浙赣、湘赣上唯一省会城市，浙赣、湘赣 、南浔等铁路主干线贯穿而过、南浔等铁路主干线贯穿而过 。水路沿赣江、抚河、锦江和。水路沿赣江、抚河、锦江和 鄱阳湖可到达长江各口岸。南鄱阳湖可到达长江各口岸。南 昌新机场开通昌新机场开通3030多个城市航线多个城市航线 ，且为中部唯一开通国际航线，且为中部唯一开通国际航线 的机场。公路通过的机场。公路通过105105、320320、 316316、新昌高速、温厚高速等，、新昌高速、温厚高速等， 方便连接浙、苏、沪、湘、鄂方便连接浙、苏、沪、湘、鄂 、闽、粤、皖等省市。从南昌、闽、粤、皖等省市。从南昌 驱车安徽、湖北、湖南、浙江驱车安徽、湖北、湖南、浙江 等周边省省会的距离全部在等周边省省会的距离全部在5 5小小 时左右，形成了一个以南昌为时左右，形成了一个以南昌为 中心的中心的“5 5小时经济圈小时经济圈”。1城市概况l交通、行政区划 人口及城市化l城市规划据公安户籍统计，全市据公安户籍统计，全市0707年末户籍总人口为年末户籍总人口为491.31491.31万人，比上年末净增万人，比上年末净增7.357.35万人万人 。其中非农业人口。其中非农业人口232.76232.76万人，增长万人，增长2.2%2.2%。据。据20072007年全市人口变动抽样调查结果年全市人口变动抽样调查结果 显示，显示，0707年全市年末常住人口年全市年末常住人口458.06458.06万人，人口出生率为万人，人口出生率为13.6313.63，死亡率为，死亡率为 5.795.79，自然增长率为，自然增长率为7.847.84。 l l 城市化进程加快城市化进程加快。市区非市区非 农业人口比重以每年农业人口比重以每年3%3%左右的速左右的速 度递增。度递增。0606年增幅比较明显。年增幅比较明显。（数据来源：由（数据来源：由2003200320072007年南昌统计年鉴年南昌统计年鉴中相关指标计算而得）中相关指标计算而得）1城市概况l交通、行政区划l人口及城市化 城市规划近期：近期：2001-20052001-2005年年中期：中期：2006-20102006-2010年年远期：远期：2011-20202011-2020年年远景：展望到远景：展望到20502050年左右年左右规划期限规划期限城市规模城市规模人口规模：人口规模：20052005年年475475万万20202020年年600600万万市区总人口市区总人口20052005年年220220万万20202020年年300300万万市区城市人口市区城市人口20052005年城市规模为年城市规模为260.00260.00平方公里平方公里， 20202020年城市规模为年城市规模为300.00300.00万平方公里万平方公里，城市规模：城市规模：整体发展思路提出整体发展思路提出“西进、东拓、北控、南延西进、东拓、北控、南延” 原则。其规划总体空间格局为原则。其规划总体空间格局为“一江两岸，一核一江两岸，一核 五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进” 的总体发展思路，的总体发展思路，城市发展方向城市发展方向1城市概况城市布局形态城市布局形态 一城两核一城两核红谷滩中心新区、城市老中心区红谷滩中心新区、城市老中心区五大组团五大组团 朝阳组团、城东组团、城南组团、朝阳组团、城东组团、城南组团、莲塘组团、罗家组团莲塘组团、罗家组团形成以形成以“三环十一射三环十一射”为骨架为骨架 三环三环 城市中环、城市外环、高速外环城市中环、城市外环、高速外环 十一射十一射 北京路、解放路、昌南大道、南莲路、北京路、解放路、昌南大道、南莲路、 迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征 路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等 。 l交通、行政区划l人口及城市化 城市规划1城市概况1经济发展 地区GDPl收入与消费GDPGDP 增长率增长率房地产业房地产业 发展状况发展状况 小于小于4%4%萎缩萎缩 4-5%4-5%停滞停滞 5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展（数据来源：（数据来源： 2003200320072007年南昌统计年鉴年南昌统计年鉴南昌市南昌市20072007年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报）近年来近年来GDPGDP增幅保增幅保 持在持在15%15%以上，南以上，南 昌房地产业处于高昌房地产业处于高 速发展期。速发展期。l lGDPGDP稳固增长，城市经济发展情况良好。稳固增长，城市经济发展情况良好。l l20072007年南昌市人均年南昌市人均GDPGDP为为4448744487元，增幅元，增幅 达达12.5%12.5%。l l市区人均可支配收入每年增长市区人均可支配收入每年增长12%12%左右左右（数据来源：（数据来源： 2003200320072007年南昌统计年鉴年南昌统计年鉴南昌市南昌市20072007年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报）l l南昌人均消费支出持续上升南昌人均消费支出持续上升城镇居民消费能力不断城镇居民消费能力不断 提高，对其进行住房消提高，对其进行住房消 费的引导，有利于房地费的引导，有利于房地 产市场的发展产市场的发展 1经济发展l地区GDP 收入与消费l固定资产投资开始稳定增长，04年增幅达 到最高。 06和07年受国家整体宏观调控影响 ，迅速降温。l l近五年稳定增长。受宏观调控影近五年稳定增长。受宏观调控影 响，响，增幅增幅呈呈下滑之势下滑之势。l l 南昌房地产开发投资在固定资产投资南昌房地产开发投资在固定资产投资 中所占的比重逐年增加。中所占的比重逐年增加。0505年接近年接近21%21%。 l l与全国的差距也逐年减少。与全国的差距也逐年减少。（数据来源：（数据来源： 2003200320072007年南昌统计年鉴年南昌统计年鉴南昌市南昌市20072007年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报）1房地产运行 开发投资l房地产供销0404南昌房地产增幅最高，南昌房地产增幅最高，0606年受政策影年受政策影 响，房地产投资增幅在响，房地产投资增幅在0.6%0.6%左右，左右，0707年年 开始回升到开始回升到13.4%13.4%左右，达到正常水平左右，达到正常水平l开发投资 房地产供销1房地产运行l l商品房销售面积稳步增加。商品房销售面积稳步增加。 0505年虽受宏观年虽受宏观 调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了 16.5%16.5%的高位。的高位。原因：原因：l l南昌预售政策南昌预售政策l l南昌南昌0606、0707年楼市旺销导致开发商年楼市旺销导致开发商热情高涨热情高涨l l商品房施工面积迅速飙升商品房施工面积迅速飙升。年增幅保持在。年增幅保持在 10%10%左右左右,07,07年达年达13%13%。l l商品房竣工面积年均增长商品房竣工面积年均增长100100万平方米左右。万平方米左右。施工面积与竣施工面积与竣 工面积差距加工面积差距加 大，大，南昌房企南昌房企 盘子铺得过大盘子铺得过大（数据来源：（数据来源： 200320032002007 7年南昌统计年鉴年南昌统计年鉴南昌市南昌市20072007年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报）l房地产供销 房地产价格1房地产运行l l0202到到0707年南昌房价一直保持在年南昌房价一直保持在10%10%以上的增幅，以上的增幅，06070607 年的增长达到市区年的增长达到市区31%31%、南昌达到、南昌达到24%24%，房价增长快速，房价增长快速l l在在0707年全国房地产政策的影响下，南昌房地产市场受年全国房地产政策的影响下，南昌房地产市场受 大强烈震动，大强烈震动，0707年底到年底到0808年初南昌房价急剧下滑，价格年初南昌房价急剧下滑，价格 回归，保持在回归，保持在0707年底的水平。年底的水平。南昌房价受政策和其它南昌房价受政策和其它 因素的影响，在一定时因素的影响，在一定时 间内价格回归，预计房间内价格回归，预计房 价在价在0909年初将回归到年初将回归到0707 年初的水平，是市场最年初的水平，是市场最 低点，低点，0909年底南昌房价年底南昌房价 将保持正常将保持正常10%10%以上的涨以上的涨 幅上升，也仍有可能出幅上升，也仍有可能出 此案短期的爆发时期。此案短期的爆发时期。17%17%12%12%31%24%数据来源：江西搜房网数据来源：江西搜房网08-7-2408-7-24 宏观政策及评析l政策对楼市影响1政策影响政策评析政策评析 l l20052005年年3 3月月1717日，央行调整商业银行自营性个人住日，央行调整商业银行自营性个人住 房贷款。公积金贷款利息也相应上调。房贷款。公积金贷款利息也相应上调。打击投机性需求打击投机性需求l l20052005年年4 4月月3030日，由建设部、发展改革委、财政日，由建设部、发展改革委、财政 部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会 七个部门共同推出七个部门共同推出关于做好稳定住房价格工作关于做好稳定住房价格工作 的意见的意见调控内容具体化；旨在平调控内容具体化；旨在平 抑快速上涨的房价，调整抑快速上涨的房价，调整 房产市场结构性矛盾房产市场结构性矛盾l l20052005年年3 3月月2626日，国务院办公厅下发日，国务院办公厅下发关于切实关于切实 稳定住房价格的通知稳定住房价格的通知，提出，提出8 8点要求。点要求。宏观调控的施政纲领，房宏观调控的施政纲领，房 价问题提升到政治高度价问题提升到政治高度l l20052005年年4 4月月2727日，国务院常务会议提出加强房地日，国务院常务会议提出加强房地 产市场引导和调控八项措施，产市场引导和调控八项措施，明确了调控的手段与方向明确了调控的手段与方向 ，旨在从房地产交易环节，旨在从房地产交易环节 平抑房价平抑房价l l20062006年年5 5月月1717日，国务院发布日，国务院发布“国六条国六条” ” 0505年政策的承接与延续，年政策的承接与延续， 具体措施有较大提升，但具体措施有较大提升，但 更强调解决中低收入者居更强调解决中低收入者居 住问题住问题l l建设部等九部委联合发布建