专业+服务 创造地产新价 值 专业+服务 创造地产新价 值 城市海岸三期深度研究报告吴翠娇 二一一年三月专业+服务 创造地产新价 值 项目地址海口市西海岸长怡路23号（观海台内进800米） 占地面积总占地16.78万总建筑面积17.37万容积率0.79绿化率40%物业类型公寓、叠拼、独栋别墅总户数总户数1093户，三期户数公寓262户，别墅16栋总车位1:1.24户型7栋海景洋房85-156，16栋别墅319-434 开发商海口市城市建设投资有限公司投资商海南海岸房地产开发有限公司物业管理海南康居物业管理有限公司景观设计单位加拿大城投建筑设计单位海南建筑设计院整合推广公司海南力捷广告开盘时间2010年6月26日项目小档案：专业+服务 创造地产新价 值 目录p项目开发背景分析p项目开发策略p项目相关配套p项目规划、建筑设计p项目品牌及服务p项目营销推广策略专业+服务 创造地产新价 值 政策背景：2010年楼市调控政策密集，2011年伊始调控 继续升级与深化，市场环境严峻。国十一条 （2010年1月）国十条 （2010年4月） 首套房90平米以上首付 提至30%，二套房首付提 至50%； 打击捂盘惜售、闲置土 地行为 提高房地产市场消费入 市门槛。 暂停三套房以上的 购房贷款。 购房首付提至30%，二套 首付50%，利率1.1； 闲置土地有限供给保障 房开发商若闲置土地、捂 盘惜售将被禁止新拿地。 全面暂停第三套房及以 上住房贷款发放； 推进房产税征收试点。国五条 （2010年9月）其他政策金融机构存款准备金率6 次上调，累计上调3%至 18.5%。 存贷款利率2次上调，一 年期存贷利率累计上调 0.5%，其它各档次利率相 应调整。 增加保障性住房和普通 商品住房有效供给； 合理引导住房消费抑制 投资投机性购房需求； 首套房首付20%，利率7 折，二套房首付40%； 加快推进保障性安居工 程建设。 限购令以北京为先，先后有18个 城市实行“限购令”，其中 深圳、福建最严，南京、 兰州次之，其他城市较宽 松。2011年房地产政策三利剑：限购、限贷、保障房。一定时期内，调控仍是主旋律，市场短期下行，中长期看好 。2010年政策回顾 ：未来趋势 ：专业+服务 创造地产新价 值 项目面临的市场宏观环境l楼市2010年宏观调控密集l2011年调控升级和深化l海口版“国八条”出台，限购细则落地l区域内高端产品云集：海域阳光、西岸首府、天利龙腾湾等公寓产品面临直接竞争l二线海景资源，与一线海景项目相比，具有海景弱势l以品质赢得客户l充分利用前两期积累的口碑与客户资源l强化旅游休闲地产，加强旅游地产概念包装应 对 策 略市 场 环 境 严 峻区 域 营 销 困 境专业+服务 创造地产新价 值 区域发展城市规划西海岸西海岸中国城市海岸中的明星、海南第二亚龙湾、黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海岸休闲运动和高尚娱乐中心核心腹地。 所在区域：位于海口市西海岸片区，距离市中心约15公里，距离海口火车站约5公里；区域定位：西海岸为海口重点发展区位，目前已经成为海口认知度最高的区域。项目区位区域规划区域发展竞争环境专业+服务 创造地产新价 值 区域发展城市规划西海岸规划范围由秀英港至盈滨半岛，全场2.2公里带状型地带， 包括三个旅游度假区； 西海岸区域处于海口市规划的滨海旅游发展轴线和城市发展轴线之间 ，区域资源和区域位置突出。海口市市政府西迁，西海岸成为海口政府着力打造的新CBD 此区域集行政服务，总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功 能为一体的未来城市明星生活圈。西海岸，城市明星生活圈项目区位区域规划区域发展竞争环境专业+服务 创造地产新价 值 海口国际名片和窗口以喜来登为代表的未来酒店群起步区新CBD的明确规划作为博鳌分会场的会展产业链海口仅次于三亚的不可复制的 海景资源西海岸的高端休闲配套西海岸豪宅区、海岛最佳度假胜地地位稳固， 多重国际配套奠定形象基础。项目区位区域规划区域发展竞争环境专业+服务 创造地产新价 值 区域发展城市规划五星级酒店：喜来登、新国宾、凯莱以及未来的海上七 星级酒店；高尔夫：西海岸高尔夫、美视高尔夫、月亮湾高尔夫；休闲娱乐设施：假日海滩、游艇俱乐部、帆船基地；基础设施：海口行政中心、商业、教育、污水处理厂；交通设施：港口码头、火车站、过海隧道、城际高速。丰富的旅游资源项目区位区域规划区域发展竞争环境专业+服务 创造地产新价 值 板块竞争市场：选取海口市区域内具有典型价值或 价格与本项目接近的三大板块项目进行竞争对比分析。海甸岛项目区位区域规划区域发展竞争环境西海岸片区享有优越 的海景资源、市政府配 套资源，休闲旅游资源 ，为海口城市之窗。但 是区域商业配套尚未成 熟，距离市中心较远， 目前居民生活仍显得不 够便利； 海甸岛既享有海景 资源，又享有江景资源 、城市资源，岛上商业 配套成熟、名校星罗棋 布。 海甸岛在区域生活 配套具有优势，西海岸 未来升值潜力大。城市海岸三 期田德海泉湾广物滨江海岸海岸郁金香润德塞维阳 光 建筑 面积2.4万5.14万60万4.72万1.70万物业 类型别墅、多层别墅、洋房高层公寓、酒 店多层、高层高层楼层 状况7栋6-11层、 16栋3层别墅 6栋12层、54 栋2层别墅 12栋高层（18 -24层）4栋多层（9层 ）4栋高层（ 21层）6栋高层住宅 楼,56栋别墅开盘 时间2010.6.262010.92010.12.262010年11月1 日预计3月主力 户型60190 一房-四房85434 一房-五房三房（120 137）两房-三房(60 -110)二房（82-110 价格起价13300元/ 起价 11800元/16000元/均 价均价12000元/ 起价12088元 / 销售 率13.3144.64%8.2%50%23%项目 卖点首创70平米复 式，城市未来 价值大首创四合院式 别墅，成熟区 域配套海口少有综合 社区、江景、 海景资源配套成熟 教学资源配套成熟 教学资源专业+服务 创造地产新价 值 国贸项目区位区域规划区域发展竞争环境该板块是海口市现CBD和次级商业中心，交通便利，商业比较繁华。板块内房地产开发集中在滨海大道两侧及海岸附近，其住宅为海口市中高档次、高档集中区域；两大板块共同点是均享有政府配套资源，大英山为新兴片区，交通通达性强，周边配套齐全；西海岸的生活配套、交通配套仍待改善，在海景资源上具有优势。城市海岸三 期外滩中心世贸兰庭宝安滨海豪 庭 建筑 面积2.4万100万1.08万6.3万物业 类型别墅、多层 高层公寓高层公寓高层楼层 状况7栋6-11层、 16栋3层别墅 一期5栋高层 公寓(23-26 层） 37栋5-7层带电梯 的墅式花园小洋 楼 4栋30-32 层 高层住宅开盘 时间2010.6.262009.062010.11.132010.1.9主力 户型60190 一房-四房一房-四房 （54-180）二房-三房106 171三房-五房（ 137-259） 价格起价13300元/ 均价2300元 /均价12000元/起价13700元/ 销售 率13.3183.5%1.68%80%项目 卖点首创70平米复 式，城市未来 价值大区域成熟、 海景资源、 江景资源配套成熟，交通 通达性强配套成熟 交通通达性强 、海景资源专业+服务 创造地产新价 值 大英山项目区位区域规划区域发展竞争环境大英山板块系元海口旧机场和琼州大桥周边区域，是海南省省政府重点建设区域，目前已形成新的政府办公区、商务区及大型高尚住宅区、免税店、海口新地标建筑地点。客户看中的是该区域未来的升值潜力；两大板块共同点是均享有政府配套资源，大英山为新兴片区，交通通达性强，周边配套齐全；西海岸的生活配套、交通配套仍待改善，在海景资源上具有优势。城市海岸三 期海阔天空 国瑞城海阔天空 国兴城建筑 面积2.4万100万1.08万物业 类型别墅、多层高层公寓、酒店高层公寓、酒 店楼层 状况7栋6-11层、 16栋3层别墅 一期6栋楼均为24 层高层住宅 一期5栋高层开盘 时间2010.6.262010年9月30日2011年1月1日主力 户型60190 一房-四房两房三房 （100140）两房-三房 71110 价格起价13300元/ 起价13500元/均价14000元/ 销售 率13.3168%40%项目 卖点首创70平米复 式，城市未来 价值大优越的省府资源 未来升值潜力大优越的省府资 源未来升值潜 力大专业+服务 创造地产新价 值 根据统计，目前西海岸在售与待售项目共计21个，其中在 售13个，待售8个，大多数项目产品为高层公寓，区域竞争环 境激烈。项目区位区域规划区域发展竞争环境项目名称建筑 面积总套数主力户型开盘 时间销售 价格销售率剩余套数项目卖点海域阳光 （高层）34.23万2066（ 一期792）一房-二房（ 38-68）2011.05.01待定 地处CBD 核心、海景 资源海岸赛拉维（高层） 21.54万1258（一 期约600）二房-四房 （68-135）待定均价14700元 /（精装 3000元/）5.5%567套市政配套 商业配套 自身配套天利龙腾湾 （高层）22万2300（一 期2000）一房-二房 （6086）2011.04.01均价20000- 25000元/（ 精装4000元/ 一线海景 市政配套 公园配套美锦熙海 （多层）20万630（一 期288）一房 （58-70）待定 待定一线海景 市政配套竞争项目专业+服务 创造地产新价 值 就目前西海岸片区在售、待售楼盘来看，户型均为多样化，小、中、大 户型相结合，大部分项目价格与本项目接近，因此，本项目产品市场竞争较为激 烈。项目名称面积总套数主力户型开盘 时间销售 价格销售率剩余 套数项目卖点西海瑞园 （高层、 别墅）7.15万550二房（82-110 ）预计3月均价16000元/（ 精装2000元/）市政配套 商业配套西岸首府（高层） 29.6万1026二房-六房（ 67-247）预计3月均价20000元/市政配套 商业配套美林谷 （多层）14.92万776二房-三房 1061712010.12.18均价15800元/1.68% 763套托斯卡纳 风情 成熟社区祥和家园 （高层）14.87万1400（一 期376）一房-三房（ 59-142）2010.9.25起价11000元/52.68% 177套学府资源 成熟社区紫园33.26万2393（B区474）一房-五房（ 70-283） 2010.4.30起价14100元/45.36% 215套内部商业 配套成熟专业+服务 创造地产新价 值 区域小结优越的区位 旅游资源的集成豪宅聚集地 国际级配套规划利好 行政中心的搬迁 高区域认知度 利弊2010年密集调控洗礼 2011年“新国八条”区域内同类型，同品质 项目多，竞争激烈。2011年央行第三次调存 款准备金率，银根紧缩大政策调控背景下，如何寻求突围，将决定去化速度。旅游休闲度假天堂城市中心关注热点210亩景观大盘 历经三年打造国际名片与窗口明星级生活圈园景优越，城投品牌海口的传承专业+服务 创造地产新价 值 目录p项目开发背景分析p项目开发策略p项目相关配套p项目规划、建筑设计p项目品牌及服务p项目营销推广策略专业+服务 创造地产新价 值 城市海岸屹立于海口市北与长 信海岸水城隔路相 望，西临美视高 尔夫花园，东靠海南侨中初中部， 与泰达比华利山庄毗邻。地处西海 岸长秀片区之核心腹地。 项目四至：城市海岸地块呈“