房地产开发企业应该缴纳哪些税（费）？一、 营业税（一） 、应税范围： 根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，房地产开发企 业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者 出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收 营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的 征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以 转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销 售不动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行 为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 不动产租赁，不按本税目征税。（二） 涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增 值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定：（1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外 费用。（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照营业税暂行条例实施细 则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动 产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下 列顺序核定其营业额 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核 定； 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价 格核定； 按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关 确定。 2、其他具体规定如下： （1） 根据国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题 的通知规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房 产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业?代理业”征 收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开 发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税； 包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一） 规定： _ 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的“以物易物” ，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有 权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的 所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代 价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方 都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土 地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进 行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十 五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方） 将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按 “销售不动产”税目征收营业税。 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出 租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方 将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑 物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑 物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业?租赁业”征营业税； 乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方 分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十 五条的规定核定。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业， 合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税 “以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行 为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入 股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税； 对双方分得的利润不征营业税。 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配， 或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲 方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销 售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋 的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税； 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成 营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此， 首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实 施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发 生时间为收到预收款的当天。 ”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预 收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（3）根据国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一） 规定： 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干 年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促 销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款 和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出（4）中外合作开发房地产征收营业税问题根据国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复规 定： 关于中外双方合作建房的征税问题 中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的 商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关 于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的 行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税； 其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得 收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的， 则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一 销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业 税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按 “销售不动产”征营业税。 关于中方取得的前期工程开发费征税问题 :外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得 的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用， 在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的 营业收入。 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征 收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为 5%，销售不动 产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为 5%。计算公式=营业额5% 二、城市维护建设税 根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 （国发1985第 19 号） 规定：（一）计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。（二）税率：分别为 7%、5%、1%。 计算公式:应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次 的税率。 1、纳税义务人所在地在城市内的，税率为 7%； 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为 5%； 3、纳税义务人所在地不在 1、2 项范围内的，税率为 1%； 三、教育费附加 （一）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 （二）税率为 3%。 计算公式:应交教育费附加额=营业税税额费率。 四、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国发 1993 138 号）规定， 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的 单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额 和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规 定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲： （一）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让 集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据中华人民共和国土 地管理法的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是 违法行为，所以不能纳入征税范围。 （二）转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的 各种附属设施。 （三）附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 （四）取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （五）土地增值税的计税依据 ) 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地 产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济 收益。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税计算增值 额的扣除项目金额包括： , 1、取得土地使用权所支付的金额； 2、开发土地的成本、费用； 3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，计算土地增 值额的扣除项目，具体为：（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实 际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销 售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的 费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，财 务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其 他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成 本的 10%的以内计算扣除。 （4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由 市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经 地方主管税务机关确认的价格。 （5）与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产交纳