地产企业风险控制地产企业风险控制本文由 candywang321 贡献ppt 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。房地产企业 风险管理成败之关键风险的预知？ 风险的把控与管理？项目 地区公司 项目 房地产开发 集团总部项目地区公司项目项目3目第一篇 预知风险 1.1 地产企业管理 1.2 地产项目管理 1.3 企业高速扩张 第二篇 如何系统性防范风险录2.1 治理结构与内控环境 2.2 制度与流程建设 2.3 内部审计与监督第三篇风险管理战术篇3.1 案例：强化专业集成 控制投资策划阶段的风险 3.2 案例：合约管理中法律风险的规避 3.3 案例：从供应商管理入手控制履约风险 3.4 案例：责任成本体系过程中控制风险几个反面案例：1997 工程部沦陷 人事干事侵吞财产案 IT 手段高科技犯罪第一篇风险的预知与对策房地产企业管理中存在的风险企业内外部环境作人力资源合营销组织结构工程企业发展设计资销 发业 主企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI 考核 制度流程中的风险房地产企业管理中存在的风险岗位设置的风险之一： 岗位设置的风险之一：岗位设置的牵制性房地产企业管理中存在的风险岗位设置的风险之二： 岗位设置的风险之二：关键岗位的轮换童言无忌企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI 考核 制度流程中的风险房地产企业管理中存在的风险授权体系中存在的风险之一权责匹配的问题房地产企业管理中存在的风险授权体系中存在的风险之二信任与监督企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI 考核 制度流程中的风险房地产企业管理中存在的风险企业最大的风险用人的风险高价 =高素质人才=高绩效 行业腐败？企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI 考核 制度流程中的风险房地产企业管理中存在的风险考核中存在的风险之一绩效指标设定的导向性房地产企业管理中存在的风险考核中存在的风险之二绩效指标设定的系统性企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI 考核 制度流程中的风险房地产企业管理中存在的风险制度流程建设中的风险之一： 制度流程建设中的风险之一：制度缺漏：不同时期的不同需求房地产企业管理中存在的风险制度流程建设中的风险之二： 制度流程建设中的风险之二：制度建设与操作的匹配：房地产企业管理中存在的风险制度流程建设中的风险之三： 制度流程建设中的风险之三：制度控制点缺陷：公司经营的外部环境 政策法律风险 财务风险 合作中的风险房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之一： 政策法律风险之一：产权所有的风险房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之二： 政策法律风险之二：政策的持续调整房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之三： 政策法律风险之三：证照办理公司经营的外部环境 政策法律风险 财务风险 合作中的风险房地产企业管理中存在的风险财务风险之一： 财务风险之一：销售成本的预结算房地产企业管理中存在的风险财务风险之二： 财务风险之二：公建、配套成本的分摊房地产企业管理中存在的风险财务风险之三： 财务风险之三：关于税务返还房地产企业管理中存在的风险财务风险之四： 财务风险之四：销售收入的结转外部审计关注焦点国家财务制度的遵循房地产企业管理中存在的风险财务风险之五： 财务风险之五：融资风险 国际资本对项目的要求房地产企业管理中存在的风险财务风险之六： 财务风险之六：现金为王资金计划中的风险 现金为王 资金计划中的风险房地产企业管理中存在的风险财务风险之七： 财务风险之七：按揭放款与现金流公司经营的外部环境 政策法律风险 财务风险 合作中的风险房地产企业管理中存在的风险合作风险之一： 合作风险之一：合作模式的选择房地产企业管理中存在的风险合作风险之二： 合作风险之二：合作方选择的风险房地产项目运作中存在的风险土地获取 项目定位 规划设计 招投标管理 合约管理 客户承诺 计划管理 物业管理房地产项目运作中存在的风险土地获得中的风险之一 招拍挂与抵押房地产项目运作中存在的风险土地获得中的风险之二拆迁问题 高压线问题 土地获得方式（公司收购与并购）房地产项目运作中存在的风险项目定位与决策市场调研的可靠度 项目可研报告房地产项目运作中存在的风险规划设计中的风险之一： 规划设计中的风险之一：货不对板 面积缩水?房地产项目运作中存在的风险规划设计中的风险之二： 规划设计中的风险之二：规划验收房地产项目运作中存在的风险招投标管理中的风险之一形式大于内容入围单位的考察 供应商履约评估力度房地产项目运作中存在的风险招投标管理中的风险之二定标原则事前确定？房地产项目运作中存在的风险合同管理中的风险之一合同条款的风险案例 1 包死包不死？ 案例 2 卖楼谁赚了？ 案例 3 甲供料的风险（计划/验收法律/结算） 案例 4 费率合同失控了房地产项目运作中存在的风险合同管理中的风险之二合同履行中的风险货不对板 签证的索赔房地产项目运作中存在的风险客户风险之一： 客户风险之一：销售承诺带来的风险惊心动魄的项目群诉 惊心动魄的项目群诉 惊人相似的一幕 惊人相似的一幕房地产项目运作中存在的风险客户风险之二： 客户风险之二：红线外的风险？1、武汉群诉 武汉群诉 2、制胜之招： 制胜之招：房地产项目运作中存在的风险项目开发计划风险： 项目开发计划风险：开发计划调整房地产项目运作中存在的风险物业管理中存在的风险： 物业管理中存在的风险：开放的街区带来了什么 全寿命周期成本物业从售后端口连接到定位前端集团性地产企业高速扩张中存在的风险管理半径 授权机制 人力配备 组织与制度 专业与管理能力集团性企业高速扩张中的风险 你能回答以下问题吗？ 如何根据管理半径建立分公司 集团、区域、分公司如何授权 大项目小公司？小项目大公司？资源与效率？ 外派机制与员工本地化 合作企业的团队如何组建 新公司建立有什么要求 如何建立本地化的制度流程体系 面对专业管理资源被稀释，如何确保管理水平 像麦当劳一样复制，可能吗？ 快速扩张，我们需要什么？面对风险， 我们应该怎样？对第一篇的归纳：风险无处不在正常 把握关键控制点态度 不出现系统性偏差目标 风险管理需要必须的手段第二篇如何系统地防范 和管理风险？什么是风险管理风险管理是指识别风险并设计控制风险的方法，其核 心是将预计到的未来事项的负面影响控制在最低程度。风险管理要融入业务管理之中为什么进行风险管理？风险管理管什么？ 某地产企业风险管理部的定位纲要：治理结构与内控环境 制度流程的建设 监督机制的运行内控体系的建立内部控制体系的解读内控体系的建立内部控制融于具体的业务管理中 业务管理部门是内部控制的责任部门 内部控制的直接依据是完善的制度流程 内部控制的监督评价部门是内部审计内控体系的建立内控体系是否存在和健全：纲要：治理结构与内控环境 制度流程的建设 监督机制的运行制度流程建设构筑企业内控的 长城！制度流程建设制度建设是企业内在的需求制度流程建设在一套完整的制度框架内，加上一 个良好的业务流程，才能确保企业 像麦当劳一样复制和扩张万科 2002制度流程建设企业发展靠什么？ 建立机制来塑造企业的基业长青！ 用流程和制度的提升来培养基业长青的企业基因！19982003 五年 10 亿华为 2003制度流程建设流程建设的基本点？基于企业文化制度流程建设流程建设的基本点？围绕企业目标制度流程建设流程建设的基本点？解决系统性偏差6 西格玛理论制度流程建设输入原料标准化 生产线输出产品土地 资金房地产运作过程管理 透 规 明 范 化 化房产 物业制度流程建设 制度流程与人的关系？关于人性的假设制度流程建设 制度流程与人的关系？人与制度的双螺旋：制度流程建设制度流程建设的基本要求管理是需要成本的流程是把双刃剑！ 流程是把双刃剑！请假？ 比赛？房地产开发企业的制度流程建设我们要注意什么？ 我们要注意什么？制度流程建设的立足点 房地产企业的定位：设计管理管什么? 现场管理管什么？ 成本管理管什么？房地产企业的价值链制度流程建设的核心房地产企业的关键词专业集成 总 经 理 致 辞 专业集成流程汇编 专业集成流程汇编万科在过去和未来肯定会经常遇到 各种问题，我们可以付学费，但我 们不可以为同样的问题支付第二笔 学费。 请大家珍惜得来不易的成果，在各 自工作中认真执行相关的业务流程 规定，并在实践中不断丰富和完善 流程建设案例 1：设计变更管理流程的优化 案例 ：设计变更管理流程的优化-基于行业理解，达到管理与价值创造目的！ 基于行业理解，达到管理与价值创造目的！ 对于地产项目实施过程中发生 的变更如何管理控制流程？管理控制要点：输入端 变更来源 过程管理图纸变更 过程管理 成本评估 营销端口 输出端 变更指令 下游 执行控制优化前的制度流程系列 输 入设计变更流程成本控制流程输 出变更流程1 2 3 4 5设计变更 变更 设计变更 变更 成本 控制流程 控制流程 控制流程 的剖析：表现表现流程嵌套严重，重复走审批流 最终确认的权责不明确 工作流漫长最长的达 150 天实质缺陷实质缺陷事前的成本控制缺乏 变更下发环节失控 变更执行控制缺乏 变更对合同的实质影响没有体现优化后的流程：1、变更总控制流程 2、设计变更管理流程 3、设计变更分类规则 4、变更执行管理流程流程的合并与专业集成 成本事前控制 完善关键环节的控制 加强执行控制 全过程的控制体现案例 2：某企业制度流程建设案例 案例 ：某企业制度流程建设案例-让流程创造价值！ 让流程创造价值！流程建设点评 项目可研流程案例 3：制度流程中的专业集成签证管理/设计变更管理与成本管理的集成案例 3：制度流程中的专业集成用制度流程防控风险的案例更名控制 炒房员工购房规定几个观点的讨 论观点一: 企业治理靠个人能力的效 果会高于依赖制度流程建设观点二: 制度流程带来的是工作效 率和效益的下降还是提升观点三: 制度流程做多少合理？做多深合适？重申我们的愿景: 让制度流程成为管理有效的工 具，同时为我们带来管理提升和经济效益世界是一面镜子纲要：治理结构与内控环境 制度流程的建设 监督机制的运行内部控制与风险防范的监督评价机制企业内部审计三大审计体系： 国家审计 社会审计 内部审计不仅是查帐 不仅针对财务内部审计的覆盖面企业战略发展与投资决策 企业组织架构的建立与完善 企业制度流程体系的动态完善 企业内部控制体系的存在性与有效性 企业品牌的建设与维护内审案例 1： 某公司设计变更专项审计透过现象发现问题本质及风险隐患 从完善管理上提出建议和要求 后续审计跟踪直至问题解决内审案例 2：某公司成本信息专项审计背景常规业务审计 现状动态成本 1 年没有变化 方法动态成本重新测算，并与目标成本比较 结果成本增加 8000 万，重大经营隐患 处理从制度、执行力、业务操作等全方位剖 析，提出整改要求。处罚落实到责任人的全面经济、行政处罚内审案例 3：合同执行管理的审计底稿深入业务控制环节的具体、 关键控制点！ 审计与专业管理相结合!对第二篇的回顾:企业要生存，要发展，风险管理是必需的，也是必然的 内控体系建立与不断完善是风险防范的有效手段 制度流程建设实施成为风险管理的基本保障 内部审计是内控体系完善、控制风险的有效监督手段第三篇风险管理战术篇3.1 案例：强化专业集成 控制投资策划阶段的风险 3.2 案例：合约管理中法律风险的规避 3.3 案例：从供应商管理入手控制履约风险 3.4 案例：责任成本体系过程中控制风险案例： 强化专业集成 控制投资策划阶段的风险案例： 合同签订的法律风险规避案例： 强化供应商管理 控制采购与合作风险案例： 以责任管理的手段 分解和降低风险 责任成本管理体系介绍在日常管理中融入风险管理意识 在业务管理中建立一套风险测评及防范的工 具管理就是家常事企业： 以盈利为目的的经营组织 企业家： 理性的“赌徒” 企业经营管理： 没有风险是不可能的！风险管理的目标： 风险管理的目标：以合理的成本