策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商XX房产 20096月XX房产 20096月中汇纺织厂项目评估提案中汇纺织厂项目评估提案策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商目标目标一、打造镇海生态人居新标杆一、打造镇海生态人居新标杆二、通过项目运营改变镇海居住环境差的传统印象二、通过项目运营改变镇海居住环境差的传统印象三、重新改写镇海市场格局三、重新改写镇海市场格局四、实现品牌与润的共赢四、实现品牌与润的共赢策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商问题问题1.定位:如何在满足市场的基础上再创造市场1.定位:如何在满足市场的基础上再创造市场2.规划:如何处理好环境与住宅之间的共生关系2.规划:如何处理好环境与住宅之间的共生关系3.区域:如何达到城关板块比肩庄市/骆驼引领崛起3.区域:如何达到城关板块比肩庄市/骆驼引领崛起4.竞争:如何使项目从众多竞争对手中突围4.竞争:如何使项目从众多竞争对手中突围5.产品:如何将项目核心优势最大化及差异化5.产品:如何将项目核心优势最大化及差异化6.价格:如何使价格超越价值,实现利润最大6.价格:如何使价格超越价值,实现利润最大7.客户:如何完成从全区客户抢夺7.客户:如何完成从全区客户抢夺策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商研究思研究思解读解读解读解读 项目项目项目项目解读解读解读解读 市场市场市场市场解读解读解读解读 客户客户客户客户项目项目项目项目 定位定位定位定位地价地价地价地价 评估评估评估评估策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商解读项目解读项目解读项目解读项目策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商历史：历史：拥“宁波帮发源地、枕院士文化、接海防遗址、临宁波舟山港拥“宁波帮发源地、枕院士文化、接海防遗址、临宁波舟山港未来：未来：舟山跨海大桥、沿江大通道、物港的建设改写镇海交通末端历史舟山跨海大桥、沿江大通道、物港的建设改写镇海交通末端历史区位：区位：绕城高速、杭州湾大桥、舟山大桥、宁镇、轻轨共同构建“宁波东交通枢纽绕城高速、杭州湾大桥、舟山大桥、宁镇、轻轨共同构建“宁波东交通枢纽经济：经济：数百家企业坐落工业区，人均数百家企业坐落工业区，人均GDP居全区前列，企业主购买基础强大居全区前列，企业主购买基础强大宁波东部交通枢纽、历史文化名镇、传统居住区宁波东部交通枢纽、历史文化名镇、传统居住区站在城市的高重新定义站在城市的高重新定义镇海镇海策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商用发展的眼光性透析项目用发展的眼光性透析项目项目区位项目区位周边环境周边环境地块解读地块解读项目界定项目界定策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商区位配套区位配套区位配套区位配套项目地位置：项目地位置：地块位于镇海城地块位于镇海城区西部，属于西门社区西部，属于西门社区。区。城西板块是城区城西板块是城区启动较早的商品房板启动较早的商品房板块。块。项目隶属镇海城西门社区，为核心居住板块项目隶属镇海城西门社区，为核心居住板块本案本案策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商区位配套区位配套区位配套区位配套周边优质教育配套完备，人文、历史氛围浓厚，周边优质教育配套完备，人文、历史氛围浓厚， 但存在一定空气污染但存在一定空气污染学校：学校： 龙赛中学（级重点中学）龙赛中学（级重点中学） 区中心学校（重点小学）区中心学校（重点小学） 艺术幼儿园艺术幼儿园 （原国家机关幼儿园）（原国家机关幼儿园）配套：配套： 电信营业厅电信营业厅西门菜场西门菜场 镇海中医院镇海中医院加贝超市加贝超市 三江超市三江超市地块所属片区为传统居住区，周地块所属片区为传统居住区，周 边配套完备，人文历史氛围浓边配套完备，人文历史氛围浓 厚，但由于紧临后海塘工业区，厚，但由于紧临后海塘工业区， 存在一定环境污染。存在一定环境污染。本案本案 龙赛中学龙赛中学区中心学校区中心学校艺术幼儿园艺术幼儿园物流仓储基地物流仓储基地千古海塘千古海塘中心幼儿园中心幼儿园策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商项目所属区域为镇海三大“富人区 之一， 居住氛围纯粹项目所属区域为镇海三大“富人区 之一， 居住氛围纯粹第二个富人区第二个富人区第三个富人区第三个富人区第一个富人区第一个富人区第一个富人区，位于聪第一个富人区，位于聪 园附近，以繁景小区园附近，以繁景小区 为代表，形成于2000为代表，形成于2000 前后。前后。 第二个富人区，位于大第二个富人区，位于大 西门以西区域，以西门以西区域，以 桂花园为代表，形成于桂花园为代表，形成于 2003。2003。 第三个富人区，位于沿第三个富人区，位于沿 江附近，以怡江华庭江附近，以怡江华庭 为代表，形成于2007为代表，形成于2007。以上区域中又以桂花园为代表的第二个富人区最为纯粹以上区域中又以桂花园为代表的第二个富人区最为纯粹区位配套区位配套区位配套区位配套策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商地块解读地块解读地块解读地块解读项目四至:项目四至: 区域城市面貌较好，居住氛围浓郁区域城市面貌较好，居住氛围浓郁侧：寿昌花园、古塘花园侧：寿昌花园、古塘花园东侧：金桂花园东侧：金桂花园南侧：镇棉公园南侧：镇棉公园西侧：白龙新村西侧：白龙新村策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商项目用地呈L型，地块内分布有一定体的植 被，项目西侧临河，水质较好。项目用地呈L型，地块内分布有一定体的植 被，项目西侧临河，水质较好。经济技术指标：经济技术指标： 占地面积 63757M2占地面积 63757M2 容积:1.02容积:1.02 建筑密30建筑密30 建筑物限高:20米建筑物限高:20米地块解读地块解读地块解读地块解读策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商项目资源项目资源限制条件限制条件大气污染拥有好的景观资源； 周边优质教育资源与配套聚集，提升项目价值； 紧临高档住区，区域形象较好。大气污染拥有好的景观资源； 周边优质教育资源与配套聚集，提升项目价值； 紧临高档住区，区域形象较好。项目界定：项目界定： 成熟版块 富人区 丰富人文景观资源成熟版块 富人区 丰富人文景观资源项目界定项目界定策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商解读市场解读市场解读市场解读市场策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商解读城市解读城市解读城市解读城市镇海城规划中明确城后海塘区域的产业功镇海城规划中明确城后海塘区域的产业功 能及城区居住组团功能，未来发展前景看好能及城区居住组团功能，未来发展前景看好产业规划产业规划 规划中明确，城将朝着浙东生产性港规划中明确，城将朝着浙东生产性港 口物中心的目标发展。口物中心的目标发展。 项目所在的城区承担商务服务的功能。项目所在的城区承担商务服务的功能。居住规划居住规划 规划中，城区共有三个居住组团，规划中，城区共有三个居住组团， 本项目所属区归为“西门居住组团。本项目所属区归为“西门居住组团。策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商进西，使城关获得新的发展机遇进西，使城关获得新的发展机遇镇海镇海城城镇镇海海城城市市规规划划进进西西产产业业功功能能环环境境西西至至庄庄市市、 骆骆驼驼宁宁波波中中心心城城 部部商商贸贸商商务务中中 心心绿绿化化进进至至澥澥浦浦化化工工产产业业污污染染严严重重结结论论在在城城市市扩扩张张的的两两个个主主要要方方向向 中中，城城所所属属的的东东方方向向在在 产产业业、资资源源方方面面都都存存在在一一定定 优优势势。产业区的外移及新型经济发展的规划，使产业区的外移及新型经济发展的规划，使 城居住氛围得到较大改善，城关将作为镇海城居住氛围得到较大改善，城关将作为镇海 的商贸中心，其功能加纯粹。的商贸中心，其功能加纯粹。解读城市解读城市解读城市解读城市策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商策动中国 www.fdclife.com地产资料免费提供商城市经济城市经济城市经济城市经济镇海城市经济处于强劲发展期，居民消费能强镇海城市经济处于强劲发展期，居民消费能强人均GDP在各区中遥遥领先，人均可支配收入与慈溪相近，镇海经济发展潜大人均GDP在各区中遥遥领先，人均可支配收入与慈溪相近，镇海经济发展潜大区域区域镇海镇海仑仑慈溪慈溪余姚余姚奉化奉化宁海宁海象山象山比较比较 项目项目人均人均 GDPGDP （元）（元）人均可人均可 支配收支配收 入（元）入（元）人均人均 GDPGDP （元）（元）人均可人均可 支配收支配收 入（元）入（元）人均人均 GDPGDP （元）（元）人均可人均可 支配收支配收 入（元）入（元）人均人均 GDPGDP （元）（元）人均可人均可 支配收支配收 入（元）入（元）人均人均 GDPGDP （元）（元）人均可人均可 支配收支配收 入（元）入（元）人均人均 GDPGDP （元）（元）人均可人均可 支配收支配收 入（元）入（元）人均人均 GDPGDP （元）（元）人均可人均可 支配收支配收 入（元）入（元）200320035516355163140601406014277142772440024400150961509622360223601201812018197001970012642126421719517195125611256120042004787817878115882158825271552715158821588231201312011675216752264182641814769147692310023100145121451219786197861437914379200520058662686626174081740884163841631740817408370473704719019190193144531445173811738125064250641675216752221502215016440164402595225952162591625920062006866248662419674196749628296282196741967444219442192162321623398733987320002200023055830558191911919127443274431843718437302