11.商业交通组织 l外部入口 l内部动线设计 l道路、层高指标 l节点设计1.商业平面布局及主要功能分区 l业态配比 l业态分布2外部入口设置建议p与海棠湾外部交通节点相联通 p根据业态档次分流客群，设置双到达层，外部客流方向1.4km落客点（停车场）团队游客/休闲餐饮高端餐饮3地铁1号线黄陂南路站 2号太平洋百货淮海店出口出， 沿马当路向南步行200米。地铁10号线新天地站 1号出口出，沿马当路向北步 行200米。马当路兴业路公车站淮海中路嵩山路公车站步 行 路 线车 行 路 线外部入口设置建议案例4威尼斯人酒店入口酒店西翼大堂 n 海路、陆路客户搭乘酒店免费巴士由a口进入 n 游客来源：氹仔码头 、港澳码头 、金沙、拱北过关口 n 客流量：a口500人/10分钟酒店大堂 n 空路客户搭乘酒店免费巴士由b口进入；打的及自驾客户由c口进入 n 游客来源：机场、及其他 n 客流量：b口200人/10分钟c口 50人/10分钟酒店西翼大堂酒店大堂a口b口c口根据购买能力，将人群提前进行有效分流， 同时“定向输入”商业。外部入口设置建议案例5内部动线组织动线回流，形成一个自然回路 动线要有弧度，避免因直线造成的死角 人行道路采取多点渗透方式，最大限度吸纳人流 平面动线与垂直动线相结合内部动线垂直交通连接点6主出入口酒店南翼 出入口酒店北翼 出入口东出入口名都广场圣马可广场嘉德勒广场澳门威尼斯人酒店-入口设置7道路设计指标主动线宽度： 6.510.0 河岸路线宽度： 6.57.0 广场面积： 350400 交通节点距离： 552558主动线宽度：6.510.0 河岸路线宽度：6.57.0 广场面积：350400 交通节点距离：55255名都广场圣马可广场嘉德勒广场嘉利广场餐饮118米114米18.2米255.1 55 案例澳门威尼斯人酒店-道路设计91237.5米6米7米11米2-3米总长度270米4米85米北里餐饮、 南里餐饮、 南里购物中心三者总 建面积 52,500 1号出入口进进入人数5分钟441小时5281天（8小时 ）42242号出入口进进入人数5分钟641小时7681天（8小时 ）6144名称宽宽度兴业 路7.5米1主出入口6米2主出入口7米3主出入口11米次要出入口2-3米外围人行道4米1-2出入口间距170米占地面积30000平方米交通面积（步行路线 ）12400平方米所占比例41%案例上海新天地-设计数据10广场（景观）节点建议当期设计总长长度超过1000米，建议广场数量为10个，分布休息座椅和有座位咖啡店 广场可作为顾客暂时休息的场所，起到良好的聚客作用 户外展示及大型营销活动空间 广场也作为主要的立体交通转换枢纽，当前节点间全部控制在 200米以内，距较为适宜 面积区间25040070米107米126米106米113米11餐饮服饰配饰休闲家居生活及礼 品 艺术与文化服务及其它设计4个广场，面积区间 250400南里总平面图北里总平面图上海新天地-节点设计12案例澳门威尼斯人酒店-节点设计13业态配比商业商业, ,两种两种走势走势A. A. 新兴旅游区域新兴旅游区域商商 业业B. B. 高端社区商业高端社区商业14业态业态零售 60%餐饮 30%服务机构10%娱乐细细分高端形 象店饰品、 旅游工 艺品 家纺家 居 烟酒茶 叶 食品时尚服 装水上运 动用品 正餐 特色、 快速餐 饮 体验餐 饮美容 银行、 邮政商务、 医疗服 务 影院、ktv比例15%80%5%30%60%10%15%10%业态构成，配比建议考虑项目开业初期，以观光客为主的客群结构，建议零售业态配比60%，时装比例控制在总零售量的2%以内。餐饮总体题量较小与初期，海棠湾区域商业辐射能力较小，周边住宅、酒店客群市场未成熟有关有关。服务机构应该以金融网点和旅游服务为主，高端美容、spa应控制规模娱乐空间，建议10002000不敏感（海棠湾、三亚范围内的高端商务接待、宴请客群）适中业态（在海棠湾区域内的、短期游客）敏感业态（有效0.5km-1.0以内，酒店住客和湾 区度假业主）15上海新天地-总体业态比例新天地时尚购物中心，未开业前整体业态比例新天地时尚购物中心，开业后整体业态比例p 上海新天地零售类业态比例不论是商铺面积还是商铺数量，所占比例都大幅提高。p 商业内容在休闲娱乐方面已非常充足，p 因此大幅提高零售业态，对整体项目做了补充。p 无论开业前后，餐饮面积始终维持在30%辐射商圈：游客（全市、外地）次核心商圈：附近高校、办公楼（卢湾区）核心商圈：高级白领、高端业主（ 0.5-1km ）案例16上海新天地-各种业态比例细分零售业态数量比餐饮类： p由于周边客群成熟，中档次休闲餐饮占比较大 p高端餐饮，消费客群较为小众，控制其总体数 量，走精品国际化路线 p快速街饮主要作为交通节点休息区配套，价格 低廉，并非主流业态 零售类： p主要针对外地游客，以艺术、奢侈纪念品、手 表为主，占比90% 服务类： p服务配套以大型空间为主顶级ktv、影院等案例17业态类型业态细分面积要求占比市场份额 餐饮中餐酒楼1000-300048%16% 酒吧及西餐厅500-100020% 咖啡厅60-2008% 冰淇林店20-801% 面包西饼店40-1202% 美食广场总面积1500- 3000，铺面 10-201%休闲娱 乐KTV娱乐会所1000以上24%22%茶艺馆200-5002% 服饰流行服饰60-10011%2% 旅游特色服饰15-1205% 丝绸服饰80-1003% 皮草服饰80-1001% 特产及 纪念品珍珠饰品为主15-30017%12%其他日用、烟酒、 小商品零售60-5005%三亚大东海商圈-总体业态比例选择大东海商圈作为研究对象的l理由（属性）： p三亚唯一的成熟滨海商圈，主要消费人群以游客为主，外籍 游客占比40%以上 p度假酒店林立，具备酒店住客消费的区位条件 p紧邻半山半岛项目出口，具备高端客群消费的交通条件案例18三亚大东海商圈-总体业态比例餐饮类： p 休闲餐饮主打 零售类： p主要针对外地游客，以艺术、奢侈纪念品、手 表为主，占比90% 服务类： p服务配套以大型空间为主顶级ktv、影院等社区商业萎缩次核心商圈：高端业主、三亚白领（三亚市区）核心商圈：短期游客（ 0.5-1km ）案例19业态分布20业态分布-影响因素：人流、辐射能力人流敏感度及辐射能力表敏感度辐辐射能力敏感弱适中中不敏感强不敏感（海棠湾、三亚范围内的高端商务接待、宴请客群）适中业态（在海棠湾区域内的、短期游客）敏感业态（有效0.5km-1.0以内，酒店住客和度 假业主）21业态分布建议一层高端形象店、奢侈品体验馆（法拉利、宝铂、lv）旅游纪念、艺术品零售、当地特色食品、家居生活零售休闲餐饮、快速餐饮演艺 场馆高度生 活超市 儿童 中心主力店和高端礼品 店、餐饮主力店 面积：500-700零售业态 以及体验 餐饮、快速餐饮普 通点：沿动线 两侧 分布22高端风风味餐饮饮 （正餐）娱乐娱乐 空间间 美容、spa 经济经济 品牌餐饮饮服务务配套二层娱乐康体高端餐饮服务配套业态分布建议餐饮业态分布案例24正餐 快餐n新天地体验消费类餐饮沿主动线两侧分布,可见度较高，有利于聚集游客n正餐类餐饮沿外项目侧分布，此处人流较少，私密性好，便于停车，可达性好目录面积面积占比店面数量数量占比快餐1167025%2421.00%正餐1118524%2623%合计2285549%5044.00%上海新天地-餐饮业态VS位置案例25目录面积面积占比店面数量数量占比快餐1167025%2421.00%正餐1118524%2623%合计2285549%5044.00%正餐快餐南里二层商场餐饮分布南里三层商场餐饮分布南里五层商场餐饮分布n南里商场二、三层以大面高端品牌正餐为主，适合宴请;并配有街饮快餐，提供休息区n五层为回头客较多的大面积快速消费类餐饮，主要客群为附近写字楼白领，属于社区性商业，自身辐射能力较强，对可达度要求较低。上海新天地-餐饮业态VS位置案例26100以下 100-200 200-300 300-500 500以上面积区间店面个数所占比例100以下43.50%100-200119.60%200-30097.90%300-5001210.50%500以上1412.30%合计5043.80%n500以上大面积店面主要沿商业街角位置布置，对可达性要求不高n中小面积店面主要沿主动线两侧布置上海新天地-餐饮面积VS位置案例27100-200 200-300100以下300-500 500以上面积区间店面个数所占比例100以下43.50%100-200119.60%200-30097.90%300-5001210.50%500以上1412.30%合计5043.80%南里二层商场餐饮按面 积区间分布南里三层商场餐饮按面 积区间分布南里五层商场餐饮按面 积区间分布上海新天地-餐饮面积VS位置n500以上大面积餐饮店面，设置在总平面的边角处案例28中档 高档低档n高档餐饮主要沿城市主干道分布，相对私密n新天地中低档餐饮沿主动线两侧分布档次店面数量所占比例消费标准 低97.90%100元以下 中3026.30%100-200元 高108.80%200元以上 合计4943% 上海新天地-餐饮档次VS位置案例29中档 高档低档档次店面数量所占比例消费标准 低97.90%100元以下 中3026.30%100-200元 高108.80%200元以上 合计4943% 南里二层商场餐饮按消费档 次分布南里三层商场餐饮按消费档 次分布南里五层商场餐饮按消费档 次分布n新天地南里商场分布多数为辐射能力较强的中档餐饮，合适大众宴请上海新天地-餐饮档次VS位置案例零售业态分布案例31部门 文件名n新天地零售商业主要沿北里商业区外围店铺分布零售购物饰品 家纺家 居 工艺品 时尚服 装 儿童用 品 烟酒茶 叶 食品经营商 户数5761111数量比 例6.49%9.09%7.79%1.30%1.30%1.30%1.30%经营面 积（) 5804262932273503070面积比 例2.89%2.12%1.46%1.13%1.75%0.15%0.35%新天地零售商业店面面积占比 上海新天地-零售业态VS位置案例32部门 文件名50-100200-30050以下300-400n200-400的主力店面主要分布于“金角”“银边”，即商业街区入口或主动线转弯处 n零售商业中小面积店面主要沿商业区外围店铺分布面积区间店面个数所占比例50以下91.05%50-10052.09%200-30022.63%300-40024.08%合计189.86%上海新天地-零售面积VS位置案例33部门 文件名n新天地配套服务商业主要沿商业街次动线以及商业区外围店铺分布n大型娱乐配套，具备区域级别辐射能力，设置在商场35层配套服务美容 银行 客服 教育培训 娱乐美发、会 所 经营商户 数21424经营面积 （) 115350760516100500面积比例新天地配套服务商业店面面积占比 上海新天地-服务机构VS位置案例