- 1 -成都市郫县三道堰成都市郫县三道堰 300300 亩高档别墅区亩高档别墅区项目可行性分析报告项目可行性分析报告发展商发展商: :成都金莲房地产开发有限公司成都金莲房地产开发有限公司二二 0000 九年六月十六日九年六月十六日- 2 -目目 录录项目概要 - 3/4项目概况/项目开发的基本设想/相关附件：区域控规蓝图、土地规划红线图、项目大事项目环境 - 5/15郫县区域经济/三道堰镇域概况/区位环境项目 SWOT 分析 - 16/30优势分析/劣势分析/市场机会分析/风险分析产品规划 - 31/32经济分析- 33/34投资估算/收入估测/项目损益估算结论 - 35- 3 -第一部分第一部分 项目概要项目概要一、项目概况 项目名称暂定为：成都市郫县三道堰 300 亩高档别墅及旅游文化地产项目 项目位置位于成都市郫县三道堰镇，邻近柏条河和徐堰河。 占地面积1、总可用地 3000 亩，其中拥有国有土地指标面积 1000 亩，其余为集体建设用地。2、一期可供开发的国有土地用地面积 300 亩，约合 200000 。3、政府划拨商业广场用地 50 亩，由我公司修建商业广场，并负责招商经营。4、政府额外为本项目一期匹配集体建设 100 亩，用于建设配套的休闲文化旅游项目。 项目业态高质量休闲度假别墅小区。 土地概况容积率：0.5建筑密度：30%。- 4 -建筑高度：12 米建筑层数: 2.5F，局部 3F 土地价格1、300 亩国有土地指标住宅用地：80 万元/亩2、100 亩配套旅游文化商业用地：2000 元/亩/年（使用权租赁）3、50 亩入口广场用地由政府划拨，我公司修建 预计投资总额约 8 亿元人民币。二、项目开发的基本设想1、项目共占地 300 亩，约合 200000 ，开发计划设想为：利用区位、环境、规划、配套等的诸多优势，加上较大规模，利用三道堰区域特有的水文化，打造成为成都市独一无二的高质量别墅大盘。2、利用 50 亩商业广场用地，在项目临沙西线的入口处，打造气势宏伟的入口广场，并修建豪华气派的会所和生活配套商业街区。会所前期可作为本项目的售楼处。3、利用政府为本项目匹配的 100 亩集体建设用地性质的旅游文化休闲项目用地，在 100 亩地中修建一个迷你型的高尔夫练习场、四星级度假村、四星级度假酒店，自然河道漂流。附：相关项目资料- 5 - - 6 -第二部分第二部分 环境篇环境篇一、 成都市概况成都位于中国四川省中部，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距 192 公里，南北最大纵距 166 公里，总面积1.239 万平方公里，其中中心城区面积为 283.86 平方公里,辖 9 区4 市 6 县，总人口 1103.4 万，其中市区人口 497.15 万。是四川省省会，西南科教、商贸、金融中心，国务院批准的对外开放城市。具有 2300 多年的历史文化名城，拥有独具魅力的巴蜀文化和丰富旅游资源，素有“天府之国”美称，2006 年获得“中国最佳旅游城市”称号。成都是中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1992 年被中国城市社会经济发展水平评价委员会评为“中国城市综合实力 50 强”第十一位，投资硬环境进入全国 40 强，在省会城市中第一个荣获国家卫生城市殊荣。1993 年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。 中国城市发展报告（20032004） 成都综合实力内地排第九位。2006 年成都市国民生产总值 2750 亿元，人均 GDP 为 2.54 万元，位居西南第一位。成都科技实力雄厚，已成为中国西南地区综合实力第一强市。- 7 -全市科技人员 44 万多人，每千名职工中有科技人员 253 名，在全国大城市中名列前茅。全市有 5 个国家级重点实验室和 3 个国家级工程技术中心，2500 多个科研技术开发机构，20 多所高等院校。在电子、生物、新技术、新材料、光学、光纤通讯、核技术应用、激光等高新技术领域中，具有较强的综合优势和技术能力。成都有生产资料市场和消费品市场 745 个，商业网点 21.6 万个，已形成以城市为中心、市区相结合的市场网络，具有很强的辐射力和吸引力，其中荷花池市场、成都生产数据市场年交易额分别达 40亿元、79 亿元，闻名全国。成都有国内金融机构 2422 个，信托投资机构 12 家，城市信用社 52 家，农村信用合作社 817 个。2006 年金融机构的存款余额5485.3 亿元，贷款余额 3631.4 亿元，基本形成了以成都为中心、川内为依托，辐射西南和全国部分省市的融资网络。国外的多家银行等已在成都设立分行，多家外资保险公司在蓉设立分公司。成都是成渝、成昆、宝成三大铁路干线的交汇点，是我国重要的铁路运输枢纽，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站，2006 年营运性旅客周转量铁路 355.0 亿人公里。现有公路总里程18090 公里，拥有机动车 69.7 万辆(私家车 55.5 万辆，2006 年)，形成了以成都为中心，辐射西南的公路营运网络。航空业方面，成都拥有首批批准的民营航空公司鹰联航空，经营国际、国内航线 140 余条，航线总长 16 万公里，运输能力达 9 亿吨公里，通航国际国内 50 多个大中城市，2006 年完成航空运输 207.5亿人公里，成都双流机场是中国六大航空枢纽之一。- 8 -成都是西南地区重要的邮政、通信枢纽，是全国 7 大邮政通信一级处理中心之一。2006 年全市电话交换机总容量 753.4 万门，电话用户 439.0 万户，移动电话用户 988.8 万户。国际直拨电话通达世界 180 个国家和地区。成都是全国重要的零售业城市之一，2006 年实现社会消费品零售总额 1155.3 亿元。外资零售业进入数量居全国第一，春熙路是中国著名步行街之一。二、成都市城市规划概要(一)城市发展目标 成都城市发展的总目标是：建设一个具有良好生态环境，体现历史和地方特色、人民安居乐业的现代化特大城市，实现社会经济的可持续发展。为实现目标，应达到以下城市发展目标： 具有高质量生态环境的园林城市； 具有鲜明历史文化特征和丰富历史文化内涵的历史文化名城； 具有较高科技开发和创新水平、促进新技术的产业经，市民具有较高科技文化素质和高尚文明素质的现代化城市； 具有多种选择性，能满足不同年龄、职业和文化层次市民的需要的城市； 实现城乡一体化，逐步缩小城乡差别； 交通便捷、基础设施现代化、高效率的城市。（二）成都市房地产区位划分- 9 -随着成都城市化进程的不断加快，城市规划的不断完善，为科学、合理、规范地制定成都房地产市场楼盘区位标准，从而为深入研究房地产市场奠定分析基础，成都对市楼盘的方位与环域划分标准进行了重新厘定。（三）成都（20002020 年）未来总体规划布局1、新格局：单中心向多中心发展未来的成都，将依托放射加网状的道路基础设施体系，形成网络状城市群，形成由 1 个特大城市（成都市主城区） ，6 个边缘组团（新都青白江、温江、东升、华阳、龙泉、郫县） ，4 个中等城市（都江堰、邛崃、彭州、崇州） ，4 个小城市和 30 个重点小城镇及一般乡镇所构成的城乡一体新城市格局。根据新的规划，成都市域内的城市规模将扩大，近期（2010 年）总人口将达 1110 万人；远期（2020 年）总人口达 1400 万1500 万人。以城市人口计，到 2020 年，成都的整体城市化水平将达到70%。 到 2020 年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近 600 平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积 3681 平方公里的“都市区” ，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城- 10 -市向城乡体化转变。届时，中心城将划分为 13 个分区及 22 个大区，各大区平均人口规模约 15 万人。中心城城市结构将由单中心结构向多中心结构发展，形成由市中心副中心大区中心居住区中心构成的城市结构。 2、新布局：南北东并进 根据规划，成都市主城区建设用地的发展以中心城为核心，将重点向南、北、东三个方向发展，逐步形成南北展开的城市格局，构建多中心城市空间结构。将打造郫县、温江、新青、双流东升、双流华阳和龙泉驿六个城市组团，拉开城市架构，重点发展南部新城、东部新城和北部新城。 3、新趋势：商业中心分片建 成都市将在今后逐步形成以城市核心区域为主的商业主中心，同时形成北站商贸中心，抚琴商业中心；城北三环路外和外环路之间形成北部行政中心；南部新区形成南部中心；新都（青白江）和华阳分别形成新（青）次中心、华阳次中心；形成金牛区级中心、龙泉驿区级中心、郫县区级中心、温江区级中心和双流东升区级中心等 13 个区域商业、商贸、行政中心。 同时，成都市将在 2020 年前构成以人民路及蜀都大道为干线的“大个字”商业轴，在二环路以外至外环路以内的城区内形成 18 个大区商业中心。它们主要位于今后将逐步形成的人流、物流、商务办公相对集中的区域和场镇，主要分布在三环路沿线和三环路外侧- 11 -区域，为目前已有和以后将新形成的城市片区提供商业服务以及各种生活配套服务。 三、区域经济2006 年成都市各项数据指针：总人口：1103.4 万，其中市区人口：497.15 万；国内生产总值（GDP）：2750 亿元；社会消费品零售总额：1155.3 亿元；年末城乡居民储蓄存款余额：2411.5 亿元；居民人均可支配收入：12789 元；2008 年成都市各项数据指针：国内生产总值（GDP）：3324.4 亿元，同比增长 15.3%；地方一般预算收入：286.6 亿元，同比增长 38.4%；全社会固定资产投资：2394.7 亿元，同比增长 26.1%；全市实际到帐外资：11.4 亿美元，同比增长 50%；社会消费品零售总额：1357.2 亿元，同比增长 17.5%；城乡居民人均可支配收入：14849 元，同比增长 16.1%；房地产开发投资累计完成：619.2 亿元，同比增长 37.4%；四、成都市郫县基本情况（一）郫县概况郫县位于川西平原腹心，是成都市的卫星城市，西部中心，全县幅员面积 437.5 平方公里，辖 14 个镇（街道） ，总人口 48万人。- 12 -郫县地处温郫都国家生态示范区、全国乡村城市化试点县。距成都二环路约 10 公里，距离三环路 6 公里，距离双流国际机场 25 公里约 20 分钟车程，距成都火车站约 30 分钟车城，已开通 305、54、98 等多条公交线路直达成都市区，交通十分便捷。境内有成灌高速、317 国道（老成灌路） 、沙西线快速通道等横贯全境，是通往都江堰、九寨黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。郫县属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷署，四季常青。历年平均气温 15.7 摄氏度。历年平均降雨量 1000 毫米，基本无水灾发生。历年平均湿度 84。空气污染指数 API45 以下，常年空气质量保持在级。全年风向频率以东南风最多，具有春早、夏长、秋雨、冬暖、无霜期长、雨量充沛、冬季多雾、日照偏少和四季分明的特点，生态气候环境，十分宜