中凯锦街投资手册文案中凯锦街投资手册文案封底（封底（1P1P）（地址；电话；区位图）（地址；电话；区位图）封面（封面（2P2P）梦之城锦街梦之城锦街吉林市商业不动产投资手册吉林市商业不动产投资手册扉页扉页 1 1（3P3P）（图）（图）扉页扉页 2 2（4P4P）商之道，近高者赢；富之门，中凯锦街商之道，近高者赢；富之门，中凯锦街5P5P（图）（图）6P6P中国进入商业地产投资时代中国进入商业地产投资时代得益于政府经济刺激计划及国内投资者的追捧，中国房地产市场在 2009 年下半年 强劲反弹。房市猛烈的复苏势头及随之而来的涨价迫使政府不得不再次对政策侧重 点进行调整，继 2009 年底密集出台房地产调控政策以来，2010 年 1 月 7 日国务院 办公厅再出“国十一条” ，表现出调控房价的强硬态度，然而房地产市场的反应依 然保持稳中有涨的态势。2010 年整体而言，中国房地产业的关键领域表现各有不同。其中临街商铺租赁市场 方面，在华北地区，由于需求日益增长，故此租金有所增加。在华东地区，由于供 过于求，主要城市的商铺与高端写字楼租赁市场没有明显的复苏迹象。在华南，有 报道说由于新办公单位的不断涌入，广州地区有租金下跌的压力。在此期间，一线 城市如北京，上海，广州等由于城市土地稀缺及成本昂贵，使得投资者继续往更加 遥远的地区寻找更高的回报率。从 2009 年开始，众多知名开发商和投资者向二三 线城市的投资增长迅猛，打造了一个强劲的二线市场。大连、天津、成都、长春和 苏州等城市引领了这一趋势，武汉、长沙也备受关注。在这些二线城市中，最受投 资者青睐的是临街商铺和住宅的开发，甲级写字楼位居第三，再次是酒店和物流港 物业。二线城市形成新的投资热点一经引爆，便迅速辐射到周边的三线城市，长吉 一体规模化是其中代表之一。7P7P吉林市经济发展进入高铁时代吉林市经济发展进入高铁时代吉林市位于长春、哈尔滨两大城市之间，是吉林省开发建设“最适宜居住”重要山 水城市，被划入吉林省最重要的清水绿带城市之一，被省政府纳入“长吉图开放合 作区” 。长春市到吉林市区 116 公里，而吉林市公路、铁路、高铁、民航、水运四 通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。吉林市近几年 GDP 每年以 11%-33%的速 度递增，经济运行平稳，增长幅度与全国整体 GDP 大体一致。GDP 增加是受大环境 大势所趋，人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴望。2007 年吉林市 人均可支配收入为 14498 元，2008 年人均可支配收入为 15042 元，2009 年人均可 支配收入为 17156 元、2010 年人居可支配收入预计为 18032 元，可见收入逐年在增 加，而 3500 元/左右的商品房正是吉林市住房消费的主流。从吉林市、长春市两地的距离来看，高速、铁路、高铁的进一步完善，从时间上缩 短两地的距离。吉林市的发展趋势很好，随着吉林市政府招商引资力度的不断加大， 火车站重建、高铁引进，随着吉林市内外商投资企业的不断到位，预计吉林市经济 水平会在近两年之内有较快的发展。吉林市市区范围不断扩大，北往越山路一带扩 建、南往吉丰路一带扩建、西往永吉一带扩建。这些说明吉林市人口不断增多地盘 逐渐增大，这就需要更多的建筑来填充。14498150421715618023 495445439432200015001350100879.4106.5117.4128050001000015000200002007年2008年2009年2010年地产投资亿元 总GDP亿元 人口万 人均GDP元8P8P06、07 年吉林市商品房均价上浮幅度为 500-1000 元/，08 年受经济危机影响增 幅相对较慢，但是也有 200-400 元/左右的增长，09 年由于 08 年经济危机影响过 后出现反弹，出现 5001100 元/的增长，2010 年上半年商品房销售形势良好， 涨幅为 300 元600/左右。而面对涨幅相对平稳的住宅商品，商铺的成交价格则 在大幅攀升，新商铺的挂盘价格在三年内涨幅已经超过了 40%。而这个上涨幅度在 一些热门地区则被扩大到了 50%甚至 60%以上。290075008200957010340745079408910980071007410824091603200430042003850413039703710315037003550335028003600440052006000680076008400920010000108002009年4月2009年7月2009年10月2010年1月新楼盘挂 牌均价二手房挂 牌均价二手房成 交均价新商铺挂 牌均价二手商铺 挂牌均价二手商铺 成交均价9P9P商铺投资是资金的安全着陆点商铺投资是资金的安全着陆点商铺投资要从整个国际金融环境及国内房地产发展现状来分析。但分析前，应首要 分析当前投资客户投资渠道及投资心态。目前，常规投资渠道有几种，股票、期货、 不动产及黄金投资。股票、期货风险较大，目前许多投资股票市场的投资客深套其 中，而投资黄金又与美元挂勾，美元波动则黄金价值就波动，利润相对较低，且黄 金购买渠道较窄；不动产投资当前细分为以几种，住宅投资、写字楼投资、商铺投 资。2007 年前，住宅市场发展存在持续过快过热增长，造成住宅价格上涨趋缓甚至 停滞，投资信心不足；而写字楼投资受需求面影响，而相对市场过冷，商铺投资则 具有很强的抗跌及保值性，成为当前不动产市场投资新宠。同时国际金融风暴席卷 全球，也逐步影响到实体经济，加之汇率波动，人民币升值，国内人力成本不断增 高，原材料上涨，企业发展受到国际、国内环境的双重压力，举步艰难。众多企业 老板在当前市场环境影响下，逐步转向商业地产，即商铺投资，从而也带动了其它 投资客户对商业地产的观注，投资商铺成为首选资金安全的投资渠道。现在房地产市场上所售商铺主要有以下几种类型：一个是小区店面房，二是大型购 物中心商铺，三是裙楼商业。作为小区店面房的投资，其租金的定价取决于小区品 质档次的高低，投资者的利益存在不确定因素；二是大型购物中心商铺，由于在规 模较大，在业态的丰富性上，可吸纳众多的消费人流。最后是裙楼商业，多为临街 商铺，租金相对高于小区店面房，而对于地段好，周边商业氛围成熟，所在小区档 次品质较高的裙楼商业具有独立性、多元性、开放性等优势，可以说是经营场所的 绝佳选择，更是投资者的必争之地。10P10P五大元素决定成败与否五大元素决定成败与否第第 1 1 元素：周边消费要具持续支撑力元素：周边消费要具持续支撑力商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，确实为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注。但要保障后期回报，有关专家认为，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。例如，在步行可达的范围内建有产业园区、开发区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。第第 2 2 元素：商业内容须有引人之处元素：商业内容须有引人之处以消费者熟知或习惯于购买的品牌开发旗舰店，是很多商业项目通用的方法，但品牌选择、引入规模、分布格式等诸多因素对于整个商业地产项目都会起到不同程度的作用。例如，有些项目将对象定位于时尚的中高档消费人群，而引入的旗舰店却包括商品平均价位为 100 元左右、以 20岁以下消费人群为对象的中低档品牌。那些依照中高档定位购买商铺的投资者此时便会遇到经营危机，因为商场里消费人群定位与自己的经营定位会存在先天的差异。第第 3 3 元素：元素：项目规模与消费人数匹配项目规模与消费人数匹配在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配。例如，一个经营面积为 2 万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为 2 万左右，那么平均每人 1 平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报。一般来说，人均商业面积在 0.5 平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。第第 4 4 元素：元素：布局应能构成人流交织布局应能构成人流交织正确的品牌定位之外，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的 1/4。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利。第第 5 5 元素：元素：定位专业水平决定收益定位专业水平决定收益确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合。例如，坐落于华苑居住区附近的商业项目如果选择在高档商业区，那么与大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于中档品牌、小百货等日常用品经营商业项目。因此，有关专家建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，获得更长久的经营利益。11P11P在江城商业地产掘金在江城商业地产掘金（一）吉林市商业地产市场呈现区域性供不应求的态势，市场发展潜力巨大（一）吉林市商业地产市场呈现区域性供不应求的态势，市场发展潜力巨大 吉林市房地产市场从 2006 年、2007 年开始飞速发展；2008 年经济危机有一些缓冲， 致使 2009 年房地产反弹，至今商品房供不应求，主要原因是吉林市的刚性需求尚 未满足。商铺销售的发展近年来出现了区域性火爆的态势，依托主要街道及大型综 合性商业商业中心的地缘优势，临街商铺成交价格大福提升。而随着经济的发展， 这种态势逐渐向周边区域辐射，商铺市场的发展潜力有目共睹。（二）居民购房以自住为主，投资性购房规模不大，空置率低，区内业主对商铺形（二）居民购房以自住为主，投资性购房规模不大，空置率低，区内业主对商铺形 成消费支撑成消费支撑 吉林市目前居民购房自住比例较大，投资性购房人群占比相对较少，因此整体空置 率较小，小区内消费群体稳定、多元，且具有一定的消费能力，尤其是建筑面积在 20 万平方米以上的住宅项目，固定消费群体优势更加突出。（三）吉林市房价利润相对较低，房价稳中有升，相对泡沫较小（三）吉林市房价利润相对较低，房价稳中有升，相对泡沫较小 吉林市房价利润随着回迁费用、土地成本、建筑成本的提高，判断实际的房价利润 比应该相对偏低，所以市场泡沫程度较低。这和经济发展有着直接的关系。物价上 涨、货币贬值，所以钱的实际价值也在降低。虽说表面上房价在上涨，实际上货币 的实际真正价值并没有太大的变化。（四）吉林市新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微状态（四）吉林市新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微状态 继 2009 年底密集出台房地产调控政策以来，2010 年 1 月 7 日，国务院办公厅再出 “国十一条” ，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定 2010 年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。然而宏观调 控对吉林市房地产市场受到的影响比较小，价格基本保持稳定。（五）吉林市年土地供应量较小，市区内可开发性土地越来越少，土地价格相对中（五）吉林市年土地供应量较小，市区内可开发性土地越来越少，土地价格相对中 档偏低，有一定的增值潜力档偏低，有一定的增值潜力 吉林市目前每年的土地供应量较小，土地价格低于其他周边城市，相对而言未来比 较有增值潜力。12P12P（图）（图）13P13P大西山时代由此到来大西山时代由此到来西山位于吉林市城市中心位置，由和平路、哈达大街、吉林大街、桃源路、越山路 围合而成，总规划面积约为 300 多公顷，绝大多数为净地。2006 年，西山区域开发 正式启动，