口试题第套 维修资金备案所提交的材料？ 1） 维修和更新，改造方案及工程预算书 2） 维修和更新，改造方案书面确认证明及维修和更新，改造方案书面确认明细表3）维修和更新，改造方案公示证明 达到审价和招标条件的维修工程，还需提供维修工程预算审价报告和工程中标通知书。联席会议解决哪方面的问题？ 物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区县物业管 理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代 表等各方代表组成。 物业联席会主要协调解决的问题： 1） 、业主委员会不依法履行职责的问题； 2） 、业主委员会换届过程中出现的问题； 3） 、履行物业服务合同中出现的问题； 4） 、提前终止物业服务合同的问题； 5） 、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； 6） 、其他物业管理问题。 包干制定义，有哪些内容构成？ 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业企业 享有或者承担的物业管理服务计费方式。 构成内容：物业管理服务成本、法定税费、利润案例：某小区因风大将楼上业主家花盆刮掉摔车，问由谁赔，物业公司应注意什么？答：1） 应由花盆的主人赔偿，如无法找到花盆主人，则由二楼以上全体业主进行赔偿， 除非业主能证明事发里家中无人。按侵权法第 87 条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑 上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的除外， 由可能加害的建筑物使用人给予补偿。所有李某损失由该楼栋所有业主承担除了能证明自 己当时不在楼内的业主。 2） 物业公司应加强巡视，加强宣传，提醒业主整理好个人的物品，协助业主出据证明到 保险公司办理理赔手续第套 档案内容？ 1）基础管理文件资料 2）房屋管理与维修保养 3）共用设施设备管理 4）公共秩序维护，消防，车辆管理 5）环境卫生管理6）绿化管理 7）社区文化活动文件材料 8）项目管理效益装修协议的内容？ ）装饰装修工程的实施内容 ）允许施工的时间 ）废弃物的清运与处置 ）窗户栏的安装要求 ）管理服务费用 ）禁止行业和注意事项 ）装修施工安全消防责任书 ）违约责任 ）其他需要约定的事项案例：私装车锁 某小区业主与物业公司签订了车位使用协议，车位让另一个业主占用，问私占车位的业主 对吗？如何解决。答：1）私占车位的业主不对，车位属于小区共有部位，任何一个业主没有权利私自占用。 2）物业公司应对私占的业主进行了劝阻协商沟通，如业主不配合，可以由物业公司、业主 委员会，居委会三位一体共同进行劝导工作。如仍无效果可以动员被侵占业主起诉或委托 物业公司进行起诉。第套 装饰装修协议内容？ 物业档案管理的内容？ 健全完善的档案管理制度应该达到下列内容： ）档案管理规定； ）企业（项目）各类文件材料的归档制度； ）企业（项目）档案利用制度； ）企业（项目）档案保密制度； ）企业（项目）档案利管制度； ）企业（项目）档案鉴定销毁制度； ）企业（项目）档案人员岗位责任制。 案例 某小区环境较好，开发商被评为绿化优质小区，园区种植铁树，一小 4 岁女孩子， 由姥姥带领在假山处玩耍，不小心被铁树扎伤眼，问开发商是否有责任，物业公司是否有 责任，由谁负责，物业公司今后应该注意什么？答：1） 开发商已被园林部门评为绿化优质小区，证明小区种植铁树不违规，也就是按侵 权行为的四要素分析，无主观过错，因此开发商没有责任。 2） 物业公如果在假山及周围景观附近有安全提示，并且定期巡视有巡视记录， 对景观设施进行定期维护也有维护记录。物业公司已尽到管理责任，无主观过错，因此也 不承担责任。如没有做相应管理工作应承担部分责任3） 四岁儿童属于无完全行为能力人，所有行为应在监护人的监控之下完成， 因此该责任应由其监护人承担也就是孩子的姥姥。 4） 物业公司应注意对管理区域内所有安全隐患部分进行安全提示并对设施加 强巡视并有相关管理记录。第套 签物业合同的注意事项，物业合同的定义 备案时间部门 1） 明确业主大会的权利与义务 2） 明确物业服务企业的权利与义务 3） 需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操 作性。 4） 免责条款的约定。如物业服务企业是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。 5） 明确争议解决方式的问题。 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境 卫生和相关秩序的活动。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的 区县物业管理行政主管部门备案。物业联席会议解决什么问题物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区县物业管 理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代 表等各方代表组成。 物业联席会主要协调解决的问题： 1） 、业主委员会不依法履行职责的问题； 2） 、业主委员会换届过程中出现的问题； 3） 、履行物业服务合同中出现的问题； 4） 、提前终止物业服务合同的问题； 5） 、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； 6） 、其他物业管理问题。案例：某小区首次入住，业主不交一年物业费对吗，业主不交一年物业费物业公司就不给 钥匙对吗？应该怎么办？答：1）首先看合同是否有约定，如没有约定按条例规定业主可以按月交纳物业费，业主不 交一年物业费就没有错。 2）物业公司不能以业主不交物业费为由拒绝给钥匙，因为交钥匙是开发商的责任，业主与 开发商是合同关系，物业没有权利决定应由开发商决定。第套 新条例第五十二条第五十二条 物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会， 并在物业管理区域内公告 也就是说物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对共用部位、共用设施设备加强 日常检查、维修、养护，每年在雨季、冬季前进行查堪，根据检查结果制定好年度、季、 月维修计划，有问题及时上报和业委会进行沟通，合理使用专项维修资金和应急解危专项 资金。项目经理的日常关系维护？作为项目经理在日常工作中应做好： 1 业主的关系沟通：包括与开发商、业主、及业主大会、业委会等的沟通协调并做好 满意度调查。 2 专业部门和相关单位关系沟通：包括与职能部门、委托方、专业分供方的沟通与协 调。 3 与行政部门关系沟通：包括：与行政主管部门、专业主管部门、街道、居委会等的 沟通与协调。 4 与媒体关系沟通：要如实反映，争取理解，密切沟通，加大宣传。 5 与员工关系沟通：包括：与管理人员、操作人员及各部门间的沟通与协调。物业服务企业应当向业主公示的内容有哪些？ ）物业服务企业工商营业执照、资质等级证 ）物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、 收费标准等有关情况进行公示。 ）场地占用费收取和使用情况 ）实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业 管理服务费的收支情况 ）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并 在物业管理区域内公告。 ）提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面 告知另一方并在物业管理区域内公告。 ）专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益案例：花盆砸车，当事人说因台风，最后法庭怎么判，今后物业怎么处理，注意什么？ 当事人，知道台风要来没有及时转移花盆，未尽安全保障义务，需要承担一部分责任；花 盆被台风卷起砸落，是导致砸车的另一因素，当事人也应承担一部分责任；而车主在台风 当晚没有对车采取相应的安全措施也有一定的过失，侵权责任法第条规定，建筑物上 搁置物脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自已没有过错的，应当承侵权责任，而 如果物业公司疏于管理，没有做到告知、巡视的，也可以负有一定的责任，在日常管理中， 特别是台风来临前要提醒业主清理个人物品，协助业主出具证明办理索赔手续。第套 物业项目经理应该建立哪些内外部制度？ 内部管理制度：内部管理制度： 1. 人力资源管理制度2. 财务管理制度 3. 物资采购供应制度 4. 档案管理制度 外部管理制度：外部管理制度： 1.管理规约 2.物业承接验收管理规定 3.综合服务管理制度 4.共用区域房屋、外观、道路等维修养护制度 5.共用设备设施维修养护制度 6.公共秩序维护管理制度 7.公共区域环境卫生清洁制度 8.公共区域绿化养护管理制度 9.各类应急预案专项维修资金的使用？ 专项维修资金使用程序共分六步。 第一步 制定方案 物业服务企业制定维修和更新、改造方案 。 第二步 业主确认 维修和更新、改造方案经业主书面同意，在小区进行公示。 第三步 办理备案 物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案。 第四步 开户划款 物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中 心划款。 第五步 竣工验收 工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施 工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署维修和更新、改造工程验收报告 。 第六步 决算核减 物业服务企业填写、公示维修和更新、改造工程决算费用分摊清册 ， 并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续。案例：某业主找朋友借的摩托车放在公共停车棚内丢了，每月交 28 元物业费，业主要求物 业赔偿。问业主说的对吗，为什么？物业公司今后应怎么处理答：1） 业主说的不对，看合同是否约定有业主财产的保管约定，如果没有就没有赔偿责 任 2） 物业公司应该加强巡视，并在公共停车棚贴温馨提示，财物自理，摆放整齐等内容第套 项目经理关系维护，内外部制度？满意度调查？ 案例：某高层小区，地下车位费 400 元/月，因物业公司亏损，物业公司决定将车位费作为 弥补物业费不足便在小区内张贴告示向业主通知。问物业公司对吗？应该怎么办？答：1）物业公司的做法是不对 2）物业公司应与业主大会进行沟通，通过业主大会讨论决定此事，写在合同里有效。 ）但是车位费可以补偿各种成本，物业费成本支出是有许多细项的，比如道路修缮， 公共设备维护等成本是可以使用的。第套物业装饰装修协议的内容 新条例第条，机动车的内容 第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保 消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地 占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取 标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。 场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决 定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。 物业联席会议的内容？第套 物业企业与小区业主大会签订物业服务合同时应注意哪些问题？ 1） 明确业主大会的权利与义务 2） 明确物业服务企业的权利与义务 3） 需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操 作性。 4） 免责条款的约定。如物业服务企业是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。 5） 明确争议解决方式的问题。简述项目应建立的应急预案？（请结合自己所在项目） 消防灭火逃生自救处置预案； 绿化出现病虫害处置预案； 紧急停电、停水事故处置预案； 突发性跑水、浸水事故处置预案； 电梯故障（困人）紧急处置预案；