Horizon wings real estate consultants Co.，LTD. 第一部分、写字楼概述 一、写字楼的发展史 一） 、写字楼的发展一） 、写字楼的发展 1.11.1 我国写字楼历史概述我国写字楼历史概述 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业， 写字楼也常常被用来全部出租， 以收回投资和取得利润。北京市供热锅炉 （机）房基本情况调查表填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。 “写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。 “写字楼”一词起源于英文中的“office” ，后经港澳翻译成“写字楼” 。上世纪80 年代随着港产电影进入内地，首先在东南沿海的广州、深圳等经济发达城市流行起来。后来由于港澳地产商进入北京、上海等内陆地区， “写字楼”这一叫法居间成为国内房地产行业中商务办公物业的代名词。它不仅限于人们以往观念中的办公场所，而是发展成为新兴的服务行业所必需生产空间。因此，写字楼成为城市第三楼建筑就必然有为它服务的饭店及公寓、商业、餐饮业、娱乐设施等相应的综合配套建筑，而这些建筑综合在一起便形成了现代城市的中心，也就是中心商务区。 写字楼即办公用房，是机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes 和 Kan 提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文Horizon wings real estate consultants Co.，LTD. 书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 1.21.2 国内一线城市写字楼国内一线城市写字楼发展历史发展历史 （1 1）北京）北京 早期的北京写字楼建设主要是伴随涉外高档酒店兴起，在日坛和三里屯使馆区的两个商务中心区形成的推动下，国际大厦和赛特中心使得建国门外大街先于其他地区而成为北京写字楼发展的根据地。1988 年1992 年间，国贸中心成为北京写字楼历史的里程碑，使建国门外大街商务区彼一时重心向东偏移。而亮马河区域在北京人看来几乎是在一夜之间摇身一变为高档商务区的。1997 年2000 年间，金融街的崛起使得国内企业对写字楼的需求启动，同时也打破了国贸 CBD 区的垄断地位，给北京写字楼市场未来的多极化发展作好了客户准备。2000 年以后，中关村凭借独一无二的人力资源和技术，贸易资源；还有就是个性化、人文化特色逐渐脱颖而出，形成了以高科技为核心的写字楼集聚区。 （2 2）上海）上海 上海的写字楼从 1994 年左右开始起步，当时写字楼主要集中在长宁、虹桥一带，由于距离虹桥国际机场较近，具备了一定的先天优势，因此吸引了大量的外资投资商在此处建各类写字楼，此外在古北新区附近也形成了以“富人区”著称的写字楼集中区域，此地区是典型的商业地产带动写字楼发展，台湾人、日本人居多，形成高消费群体，促进了写字楼经济的形成。但既无轨道交通，也未成为商业中心。到了 1997年、1998 年，南京西路，淮海中路凭借其浓厚的文化底蕴，地铁效应的影响逐步成为上海写字楼市场的核心区域，而此时的虹桥区域和古北区域由于交通原因，影响力逐步减弱。在 1997 年间，浦东小陆家嘴地区由于政府行为的作用，形成了以金融为主的商务楼密集区。而虹桥开发区由于受“重心东移”政策等方面的影响，近年区域交通和商业环境发展相对滞后，加上国际航班的东迁致使虹桥开发区的写字楼的发展受到严重影响。 （3 3）广州和深圳）广州和深圳 Horizon wings real estate consultants Co.，LTD. 广州的传统写字楼主要集中在环市东路沿线，由于发展时间较早，到目前为止，此地区的写字楼存量较多，并且由于 1997 年的东南亚金融危机造成该地区在建写字楼出现多个烂尾楼项目。在环市东路沿线发展后，天河北作为广州市政府的大力扶植地区，迅速发展，成为广洲市一个高档商务区。 而深圳的传统写字楼聚集区为罗湖区，罗湖区主要是传统的商业集中区，良好的商业配套设施造就了一大批顶级写字楼。2004 年，受到广州市政府的政策导向作用，福田中心区开始逐渐发展起来，并有可能是未来两年写字楼供应的重点区域。 二） 、二） 、写字楼的发展阶段划分写字楼的发展阶段划分 1 1、从写字楼构造形式看，写字楼的发展主要分为以下四个阶段：、从写字楼构造形式看，写字楼的发展主要分为以下四个阶段： （1 1）第一代写字楼：普通型商务写字楼第一代写字楼：普通型商务写字楼（50 年代至 80 年代初） 结构：采用沉重的砖石结构墙体 层数：大都不超过 6 层 用途：多为自用型办公楼 体制：事业型行政化管理 配套：普通型写字楼往往是自成体系，围墙围地，独门独院并配有小礼堂、食堂、车库、锅炉、医务室、托儿所等机构，形成万事不求人的闭关自守局面。在功能上只能提供简单的办公场所，陈旧的通讯手段，大食堂式的午餐服务，传达室式的报刊信件收发，值班室式的保安措施等项内容。 （2 2）第二代写字楼：综合型第二代写字楼：综合型仿仿国际标准写字楼（国际标准写字楼（8080 年代至年代至 9090 年代）年代） 结构：仍以砖石材料为主，但开始注重写字楼的时代性、审美性和实用性 层数：从 6-8 层向高空间格局发展 用途：分层、分区出租、出售给业主或租户实现了商务写字楼物业的商业化。 体制：逐渐开始出现由发展商统一开发商务写字楼，土地划拨 配套：配备了消防系统、空调系统、给排水系统、中控系统、避雷系统、通讯系统等现代化设施； 配备了商务中心。 Horizon wings real estate consultants Co.，LTD. （3 3）第三代写字楼：智能型商务写字楼第三代写字楼：智能型商务写字楼 （9090 年代后）年代后） 结构：采用框架剪力墙 层数：层高大都超过 20 层 用途：多为营利型 体制：土地出让、产权形式 配套：5A 写字楼标准；通讯自动化（CA） 、办公自动化（OA） 、建筑设备自动化（BA） 、防火自动化（FA） 、安全保卫自动化（SA）开始出现人性化服务，商务中心、票务、问询、邮政、银行、美容美发、康乐、洗衣、工作餐、标准服务、特约服务、停车场、保洁、保安服务等内容。 （4 4）第四代写字楼：国际型顶级商务写字楼第四代写字楼：国际型顶级商务写字楼 （现在）（现在） 结构：钢结构 层数：比高形式，以建设区域标志性建筑高度为标准 用途：打造国际影响力、扩大知名度、赢取利益 体制：土地出让、产权形式、国家鼓励 配套：基本与第三类相同，但是在建筑标准上有更深一层突破 2 2、商品写字楼的发展可以分为下面三个阶段：、商品写字楼的发展可以分为下面三个阶段： （1 1）第一阶段（第一阶段（1992199219961996 年）超速增长年）超速增长 商品写字楼市场始于 90 年代初， 伴随着国内经济的快速增长， 外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在 95 年前后， 租金水平达到历史最高点约 500 元/平方米.月。 高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996 年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到 276 亿元，占同期房地产投资额的 24%。 （2 2）第二阶段（第二阶段（1997199719991999 年）萧条萎缩年）萧条萎缩 随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、Horizon wings real estate consultants Co.，LTD. 上海、广州的 FDI 和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，19961998 年上海写字楼累计竣工面积超过 400 万平方米，北京超过 250 万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998 年上海写字楼空置量达到 189 万平方米， 而同期租金水平也大幅下跌， 三年下跌近 7 成。 尽管政府在 1993、1995 年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 （3 3）第三阶段（第三阶段（20002000 ）稳步回升）稳步回升 国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000 年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但 9.11 事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002 年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 二、写字楼的发展趋势 一） 、写字楼的发展趋势一） 、写字楼的发展趋势 （一一） 、写字楼产品形态、写字楼产品形态 1.11.1 建筑设计建筑设计 （1 1）外形设计亮点）外形设计亮点 在目前推出的写字楼项目中，外观设计特色主要体现在三个方面。其一是外立面的灯光设计，如北京中关村金融中心除顶部灯光外，沿其独特的弧线立面线条布有泛光设计，自上而下逐渐退晕，强调间接照明的柔和色调。又如深圳世界金融中心的楼体照明系统和顶部智能化变光系统。 其二是不再片面追求建筑物高度，开始关注差异化的外观段计。如上海企业天地的外观设计从 20 世纪 30 年代风靡上海的 Art Deco 装饰风格中汲取灵感， 营造了一种历史和现代交融的文化氛围。Art Deco 装饰风格在外滩建筑群中被大量采用。Horizon wings real estate consultants Co.，LTD. 又如北京总部基地和东莞的星河传说 IEO 国际街区的写字楼外观设计，将写字楼单体建筑面积缩小，一个单体表现一个或一类企业的个体形象。 其三是外观造型设计，如北京中关村金融中心的双曲面立面；融科资讯独特的V 形建筑设计，使办公空间享有更多与绿色环境的接触面。该项目同时利用建筑底层架空和设置柱廊，营造空间流通感。A、B、C 座整体连通，以采光井引入阳光。A座首层、二层与顶层后退，底层形成一排柱廊，顶层则形成屋顶花园。C 座南北两塔底层双层挑空，让出许多绿地空间，享受更多自然气息：再如北京中环世贸中心U 形敞开式建筑体形设计， 使可视景观的建筑面积大大增加。 U 形敞开式设计多用于与广场相连的建筑，它可以扩大建筑的视觉空间，造成更为强烈的视觉效果，使广场更开阔、更伸展，使得楼内空间更舒展、自然，具有流动性、开放性等特点：又如中美节能示范楼的外观设计采用十字形建筑外形，十字形建筑方案比同面积的矩形建筑节能 10%。此外，还有广州的中泰国际和深圳的中洲中心都有将板楼设计风格引入写字楼。 下表给出了外观设计有特色的写字楼项目名称。 在这些典型项目中，有多个项目的建筑设计公司为美国 SOM 设计事务所。 值得关注其外观设计的