房地产开发企业的成本核算与核心业务涉税处理 之房地产开发企业的成本核算 网络面授公开课 主讲老师：向宇文 上课时间：2014-05-20 19:0020:00 课程交流群： 302299507 微信扫一扫，发现更多精彩 1、怎样设置成本对象核算项目？ 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 1、怎样设置成本对象核算项目？ （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 此外，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（这里应该区分具体情况：可否销售） 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 1、怎样设置成本对象核算项目？ 归纳起来，房地产企业成本核算项目的设置思路是： 1、以项目划分；如功能较为单一的住宅区，商业区， 2、按项目分期划分，如一期，二期。 3、以楼型分类划分：如同一项目内有步梯楼，电梯楼，别墅楼，商用楼。 4、如果项目内同时存在按成本、售价的差异较大的楼房的话，如：一般经适房和高档住宅，则按成本、售价相似的划分。 另外，如有分期开发而又各期共用的公共设施也要单独设置成本核算项目，归集核算后再按适当的方式分配到各期的公共配套设施中去。 2、土地的取得有哪些方式？ （1 1）出让方式：）出让方式：从国家土地管理部门取得土地使用权 （2 2）转让方式：）转让方式：从其他土地使用权人手中取得土地使用权 （3 3）投资转让，即折价入股：）投资转让，即折价入股：包括公司的发起人将自己通过出让或转让方式取得的土地使用权折价入股和国家直接将一定年限的土地使用权折价入股。 （4 4）合作建房：）合作建房：一方出土地，一方出资金合作建房，建成后按协议约定分房子，的形式，这样出资金的一方就从出土地的一方手中取得了部分土地的使用权。 3、土地取得后是入无形资产还是开发成本？ 土地取得的资产形态是无形资产，确定开发项目后投入开发后才转变资产形态成为在产品，即开发成本。 4、股权收购取得的土地溢价能计入开发成本吗？ 虽然支付的股权溢价金额主要是由于土地增值所致，但交易行为为股权投资，而非土地使用权交易，因此账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。 5、开发企业怎样区别开发成本还是期间费用？ 计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 计税成本核算一般分以下五个步骤： （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 （二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 5、开发企业怎样区别开发成本还是期间费用？ （三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 （四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 6、多个成本项目的共享费用如何分摊？ 共同成本和不能分清负担对象的间接成本应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有以下几种： （一）占地面积法。 （二）建筑面积法。 （三）直接成本法。 （四）预算造价法。 7、开发成本何时结转到开发产品？ （一）应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，年度企业所得税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。 （二）完工条件的判断 国税发200931号规定了关于完工产品的确认的三个条件：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，就应进行完工时的税务处理。 8、借款利息是资本化还是费用化，如何区分？ 利息资本化的含义：利息资本化的含义： 在符合一定条件下的借款利息，要计入所购建的资产价值内，包括固定资产和建造周期比较长存货（如飞机、轮船、房产等），叫借款利息的资本化，必须符合的一定条件，叫资本化利息的必备条件。不符合一定资本化条件的利息，计入财务费用。 （法规依据）：企业会计准则第（法规依据）：企业会计准则第1717号号借款费用：借款费用： 9、预提费用要注意些什么？ 由于房地产行业的特殊性，国税发2009年31号规定开发成本在以下前提下允许预提： 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最终不得超过合同金额的10%。 2、公共配套设施尚未建设造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造而且不可撤销，或按照法律、法规规定必须配套建造的条件。 3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担和物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 10、成本分配是按建筑面积还是按可销售面积？ 一般开发完一个楼盘之后，并不是所有的建筑面积都是可销售的。比如配建的学校，物业管理用房，防空地下室。将这些面积扣除之后，余下的就是可销售面积。 国税发2009年31号文：第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面可售面积单位工程成本=成本对象总成本 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积是按可销售面积分配，如果按建筑面积分配，楼房售完了留下了不可销售面积的成本就很麻烦了。 房地产开发企业的成本核算与核心业务涉税处理 一、房地产开发企业的行业特殊性具体体现在哪些方面？一、房地产开发企业的行业特殊性具体体现在哪些方面？ 二、房地产开发企业的成本核算二、房地产开发企业的成本核算 三、房地产开发企业销售环节核心问题三、房地产开发企业销售环节核心问题 四、房地产企业核心业务的涉税处理四、房地产企业核心业务的涉税处理 网络面授课程内容介绍 本次课程结束，谢谢大家！ 欢迎大家关注财税实务网络面授课程 www.chinatet.com/kjzb 本次课程主本次课程主讲老师：向宇文讲老师：向宇文 课程交流群： 302299507 更多精彩 扫一扫