中估联行研究院中估联行研究院 全国典型城市房地产全国典型城市房地产市场市场分析报告分析报告 市场分析报告市场分析报告 2012016 6年第年第 1212期期 Academy of China Appraisal Association 经济缓中趋稳经济缓中趋稳 市场先市场先扬后抑扬后抑 调控因城施策调控因城施策 城市分化继续城市分化继续 -20162016年年全国典型城市房地产市场分析年报全国典型城市房地产市场分析年报 第一篇第一篇 宏观经济分析宏观经济分析 第二篇第二篇 重要经济政策回顾重要经济政策回顾 第三篇第三篇 楼市调控政策回顾楼市调控政策回顾 第四篇第四篇 房地产市场分析房地产市场分析 第五篇第五篇 市场展望市场展望 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的报告说明 1 20162016年全年市场概览年全年市场概览 去库存是2015年中央经济工作会议提出五大重点任务之一，贯穿了整个2016年，截至2016年底，国家统计局20日发布数据显示，全国商品房待售面积达6.95亿平方米，比上年末下降3.2%。 中估联行研究院通过对监测的13个一线及二线市场的去化时间比较， 2016年每个城市的平均去化时间均较2015年缩短1.4个月，在去库存政策背景下，一边是一二线部分城市房价上涨过快，一边是三四线城市销售依旧乏力，于是一线城市与部分热点二线城市在2016年四季度集中展开多轮房地产调控，政策收紧预期越发强烈。 投资：全年增速回稳投资：全年增速回稳 2015年，我国房地产开发投资增速为1.0%，其中住宅投资增长0.4%。2016年初在新开工面积增速加快、土地购置回暖带动下，房地产开发投资额逐步回升，全年全国房地产开发投资102581亿元， 比上年名义增长6.9% （扣除价格因素实际增长7.5%） ， 其中住宅投资增长6.4%；尤其是2016年4月增速达到7.2%，为2015年下半年以来最高。而进入2016年下半年，受全国土地供给持续收紧，部分热点城市供地政策变化等因素影响，投资增速进入平台波动期。 市场：成交量价共创新高市场：成交量价共创新高 2016年全国商品房成交量价均创新高， 国家统计局日前发布的2016年全国房地产开发投资和销售情况数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新历史纪录。 房价：快速攀升房价：快速攀升，触动，触动政策调控政策调控机制机制 2016年初，部分热点城市房价率先上涨，春节之后，房价升温现象更是进一步蔓延。二季度房价涨幅均超过7%。 三季度房价涨幅进一步加快， 多达12座城市单季度房价涨幅超过10%，并最终引发了9月底开始的新一轮调控。受政策调控限制，四季度以来热点城市房价增速确实明显放缓，从全年房价涨幅来看，热点城市依旧领先。 土地：土地：量跌价涨，量跌价涨，地王地王频现频现 全国土地成交面积同比回落， 成交金额不断上升。 2016年房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9个百分点；而土地成交价款同比增速持续正增长，且三季度加速上扬，到12月末，土地成交价款累计达到9129亿元，已超过2015年全年金额，累计同比增速高达19.8%，创下自2014年以来新高。据最新统计，2016年全国共计成交336宗单价、总价地王，数量再创新高。大体上，总价地王集中在一线城市及部分热点二线城市； 单价地王则绝大部分集合在一线城市。 2016年热点城市土地的价格涨幅中估联行研究院 敬请参阅结尾处的报告说明 2 已经远远超过了房价涨幅， 而地价的上涨又再一次促使房价攀升， 形成了地价房价之间的联动。 报告要点：报告要点： 宏观经济宏观经济：2016年国民经济运行保持在合理区间，经济发展新常态特征更加明显；2016年消费价格温和上涨，生产价格由降转涨，反映出经济运行中积极变化累积增多、市场形势稳中向好； 政策走向：政策走向：自 2010 年限购政策实施后，对比历年的楼市调控政策，2016 年政策实施之密集，调控力度之从严堪称史上之最，“因城施策”的调控思路贯穿整个 2016 年并将继续，尤其对二线城市，政策力度将逐步升级，将进一步抑制投资性需求，回稳房价；预计 2017 年住房市场及金融市场监管和整顿将继续从严； 土地市场土地市场：2016年样本城市整体土地市场成交面积约2亿平方米，同比下降12.7%；一线城市环比下降20.8%，二线城市环比下降11.7%；成交金额方面，整体市场成交金额1.17万亿，同比上涨14.6%； 住宅市场：住宅市场：供求方面，供求方面，2014年整体市场供大于求，南京供求比值甚至达到2.1,到2016年整体市场供求保持稳定，供求比均控制在1以下；去化时间方面去化时间方面，全年整体市场去化时间保持稳定，样本城市平均去化时间同比减少1.4个月，西安和太原12月呈现去化加快的态势；存量住宅交易价格方面存量住宅交易价格方面， 2016年一线城市北上广深同比上涨，上海涨幅最大，达到42.2%，二线城市厦门、南京、郑州、武汉、南昌、成都及石家庄同比上涨，武汉涨幅最高，达到30.3%，其次为厦门和石家庄，涨幅分别为24.3%和20.2%，昆明、太原、重庆和西安下跌，西安跌幅最大，达4.1%；新建住宅市场方面新建住宅市场方面， 2016年一线城市仍然保持上涨，深圳涨幅最大，达到44.9%，二线城市除成都和西安外，其余城市全部上涨，南京、厦门和武汉涨幅最高，分别为26.1%、22%和20.7%；新建住宅交易面积新建住宅交易面积方面方面，2016年一线城市中北京、上海和深圳同比下跌，深圳跌幅最大，达到37.3%；广州保持上涨态势，涨幅34.8%；二线城市中厦门同比下跌，其余城市均保持上涨态势； 新建商业办公市场：新建商业办公市场：新建商业交易均价方面，2016年北京、上海和深圳均呈现同比上涨态势，北京涨幅最高，达到30%，广州出现下跌态势；二线城市西安、成都和昆明同比小幅上涨，昆明涨幅最高，达到16%；其余城市下跌，南昌跌幅最大，达到10%；新建办公楼交易均价方面，北京、广州和深圳呈现同比上涨态势，上海微跌，广州涨幅最大，达到17.4%；二线城市成都和昆明上涨，成都涨幅达到13.3%，其余城市下降； 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的报告说明 3 第一篇第一篇 宏观经济宏观经济分析分析 一、一、宏观经济宏观经济点评点评：20162016年国民经济运行保持在合理区间，经济发展新常态特征更加年国民经济运行保持在合理区间，经济发展新常态特征更加明显。明显。20162016年年消费价格温和上涨，生产价格由降转涨，反映出经济运行中积极变化累积增消费价格温和上涨，生产价格由降转涨，反映出经济运行中积极变化累积增多、市场形势稳中向好多、市场形势稳中向好； 1 1、国民生产总值增速：国民生产总值增速：全年国内生产总值全年国内生产总值744127744127亿元，按可比价格计算，比上年增长亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%6.7%。20162016年房地产行业对年房地产行业对GDPGDP增长贡献率是增长贡献率是7.8%7.8%，而而20152015年这一数据是年这一数据是2.4%2.4%。 数据来源：国家统计局 2 2、消费价格指数（消费价格指数（CPICPI）和工业生产者出厂价格指数（）和工业生产者出厂价格指数（PPIPPI）：20162016 年全年年全年 CPICPI 同比上同比上涨涨 2.0%2.0%， 涨幅比， 涨幅比 20152015 年扩大了年扩大了 0.60.6 个百分点个百分点； 20162016 年全年年全年 PPIPPI 同比下降同比下降 1.4%1.4%， 降幅比， 降幅比 20152015年收窄了年收窄了 3.83.8 个百分点；个百分点； 其中其中 1212 月月 CPICPI 环比环比上涨上涨 0.0.2 2% %， 同比上涨， 同比上涨 2.2.1 1% %， 比上月收窄比上月收窄 0.20.2 个百分点， 涨幅回落个百分点， 涨幅回落；1212 月份月份 PPIPPI 环比上涨环比上涨 1.6%1.6%，同比上涨，同比上涨 5.5%5.5%； 展望展望 20172017 年，物价涨幅有望继续温和上涨，但通胀压力不会明显上升。年，物价涨幅有望继续温和上涨，但通胀压力不会明显上升。 解读：CPI 运行总体呈现出年初年末较高、年中较低的 U 形走势，主要由于食品价格变化趋势带动影响，即食品价格在年初和年末涨幅均比较高，年中比较低。具体表现为上半年主要受“猪周期”和菜价上涨的影响，下半年尤其是四季度，则主要由于天气变冷等原因使得蔬菜和鲜果价格涨幅回升； PPI 持续上行带动库存回补和制造业投资好转,企业融资需求出现加速扩张迹象。 776.96.86.76.76.76.86.556.66.656.76.756.86.856.96.9577.05图图 1 国内生产总值增幅走势图（国内生产总值增幅走势图（%） 中估联行研究院 敬请参阅结尾处的报告说明 4 二、二、金融市场金融市场点评点评：广义货币和狭义货币同比增速下降，广义货币和狭义货币同比增速下降，社会融资规模多增较社会融资规模多增较多多，人民币贷款和存款同比增速提高人民币贷款和存款同比增速提高; ;银行间市场成交量上升，市场利率回升银行间市场成交量上升，市场利率回升，人人民币汇率中间价贬值民币汇率中间价贬值； 1 1、MIMI 和和 M2M2 增速：增速：20162016 年年 M1M1- -M2M2“剪刀差”“剪刀差”收敛至收敛至 10.1%10.1%，表明企业层面的流表明企业层面的流动性陷阱进一步减弱，与企业投资回暖相匹配动性陷阱进一步减弱，与企业投资回暖相匹配； 据央行数据显示， 2016 年 12 月末， 广义货币(M2)余额 155.01 万亿元,同比增长 11.3%，增速分别比上月末和上年同期低 0.1 个和 2 个百分点；狭义货币(M1)余额 48.66 万亿元,同比增长 21.4%，增速比上月末低 1.3 个百分点，比上年同期高 6.2 个百分点； 数据来源：央行 10.61%11.10% 9.88%9.58%10.58%10.23%13.31% 13.31%13.13%13.49%13.68%13.34%13.97%13.30%13.40%12.84% 11.81% 11.80%10.20%11.40%11.50%11.60%11.40%11.30% 10.55%5.63%2.91%3.67%4.65%4.27%6.57%9.27%11.37%14.01%15.67%15.20%18.55% 17.36%22.05%22.92%23.66%24.60%25.40%25.30%24.70% 23.90% 22.70%21.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00M2M1M2同比增幅M1同比增幅图图 2 2015 年年 6 月月2016 年年 12 月全国月全国 CPI 走势走势（%） 数据来源：国家统计局 图图 3 M