谨呈:深圳湾厦实业湾厦海境界营销策划报告楔子。 这是一个在前期定位阶段， 就未足够价值最大化的项目u开发时间得享后海湾成熟红利 u后海湾总建规模第2的项目（宝能46万） u后海湾第三轮开发阶段第1规模项目 u后海湾唯一全功能物业综合项目：涵盖住宅公寓、写字楼、商业、酒店、地铁接驳综合交通枢纽，堪比六本木、华润万象城 u住宅套型指标不受限，全无拼合先天顶级物业优势，价值最大化可能现实产品保守，安全有余u住宅启动，面积段趋中小 u户型增值竞争力一般 u规划上产品配置高端属性不突出 u社区一体感弱，住宅价值让位于商用物业因为后海，所以4万。当关内首屈新兴豪宅地， 遭遇现实偏保守的本案，怎能最大化收割后海湾因地而价之外，本案的价值视角还应当是什么？Structure汇报框架价值机遇市场挑战核心定位竞争策略营销执行价值机遇如何理解 区域如何理解 本案 如何理解深圳从后海湾步入世界湾时代 如何理解后海湾的豪宅板块领涨性价值湾厦海境界的核心价值体系Step1:如何理解深圳从后海湾步入世界湾时代?价值机遇如何理解区域深圳未来重要发展引擎，政策/资金倾斜集要之地在 前海中心前海高端城市资源配套核心看“湾区”中国的 前海， 世界的 湾区重要解读：u前海中心：深港一体以及深 圳作为核心要点，贯连香港- 广州-内地一线城市的重要城 市空间节点。重点基础建设包 括沿海高速等u金融中心南方总部定位，中 国保监会、银监会、证监会南 方总部规划落定前海“八大城市资源体系”1通达世界的交通平台：交通，决定一个城市的发展方向，跨海大桥、蛇口 邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络深圳湾必将成为深圳的发展 重心2滨海金融商务区，珠三角不曾有二处：按照不低于香港中环的规划标准规 划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升 刺激的作用，推动区域发展与国际接轨3顶级商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级 城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升区域商务 氛围4全球总部基地，国际资本汇聚深圳湾：北区规划有50万平米总部基地，搭 建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力比肩国 际湾区 的规划未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太 古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华 ，成为未来的商业核心世界级的休闲资源，在此汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年 大运会分赛场，如果不是看好区域的发展潜力，岂能落户深圳湾？接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术 馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大 附中名校林立，成为深圳人文浓度的制高点深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观 绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆5678“八大城市资源体系”比肩国 际湾区 的规划基本要素比拟相似度深圳湾商业文化板块香港中环社会功能深圳新中心，未来深圳金融商务，高尚住宅核心区域香港金融商务中心，香港核心区域核心金融、商务配套天利中央商务广场、凯宾斯基酒店国际金融中心、中银大厦核心商业配套海岸城、保利文化广场、规划中华润深圳湾中心置地广场、兰桂坊城市景观功能滨海规划中的现代景观建筑群，大批商业及写字楼林 立，远望香港密密麻麻的商业大厦和国际银行总部 维港景观线和现代景观融合核心交通枢纽组织地铁2号线贯穿深圳，西部通道连通香港，滨海大道四通八达的地下、地面交通、传统天星小 轮海上交通，连接尖东轨道交通通往深圳“不久之后的香港中环”比肩国 际湾区 的规划后海湾，中国大陆最有可能成为全球第“九大”富人区的地方！后海湾，完全具备世界富人区所必需的“八大”共性特征！1.世界通达性极强的交通网络 2.强而有力的城市经济后盾 3.独一无二的海岸线；环境优美的生态圈 4.顶级运动/比赛场地 5.顶级的休闲度假酒店 6.奢华的商业购物中心 7.名流汇聚，人文高地 8.国际级资本的汇聚深圳要成为国际化大都会，必须依托于关键力量的推动u 比肩国际标准的规划 u 连通世界的交通体系 u 国际门户的地理位置 u 国际标准的金融资源 u 世界级的休闲资源，成为世界关注的焦点 u 国际标准的人居模式 u 深圳的城市价值需要湾区来提升 2011 前海中心聚焦开发背景下及湾区不断成熟兑现 湾区的中心价值趋向核心化 世界湾区诞生Step2:如何理解后海湾的豪宅板块领涨性价值?价值机遇如何理解区域区域住 宅规划 的唯一 性价值占据最精华资源，关内规划最好/最后的规模豪宅区东滨路地铁2号线沿海RBD 发展中心南山金融文化中 心 规划不低于中环 的写字楼群；保 利剧院、超五星 酒店、深圳歌剧 院、艺术馆等文 化设施。南山深圳湾体育 中心内湾公园： F1摩托艇赛场东区，即口岸区 ： 以口岸功能配套 为主的建筑和口 岸商业群蛇口东填海区西 区，住宅区 135.18公顷 院、艺术馆后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区 总占地面积315万平米，是深圳关内最后 一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾 力打造，至2010年，将成为深圳最国际化 的大型豪宅片区。后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨 路以南后海滨路以东、科苑南路以西的围 合区域。总用地面积为315.41公顷，是政 府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最 后的一片大型豪宅片区后海湾区域发展“三级跳”初级阶段（08年-09年中）片区住宅价格“略高于市场 价”，湾区优势无法体现 湾区各项配套规划成型，蓄 势待发中级阶段（09年中-11年）片区住宅价格明显“高于市 场价”，湾区价值逐渐体现 湾区各大型配套陆续开工建 设，初见规模高级阶段（11年底-13年 ）片区住宅价格 “远高于市场 价”，湾区价值达到巅峰，规 划中最牛配套一一兑现，不仅 仅是区域，更是整个深圳地产 的价值巅峰区域住 宅高端 开发升 级价值后海湾已售项目皇庭港湾卓越维港富力曦湾颐安阅海百丽湾初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）230-285平米别墅160-180平米高层140-180平米高层230-260平米别墅u开盘情况：08年6月推南区别墅，5万/平米，8月北区高层，2.4万/平米，9月南区高层，2.6万/平米，09年4月北区别墅，4.5万/平米，每次均实现80%以上销售率u占地面积： 6.5万u建筑面积：13万u容积率：2u总户数：556户（合拼后)u梯户比：2梯3户2梯2户u物业类型：122套别墅+434套高层u主力户型：别墅230-285平，高层140-180平u核心卖点：深圳湾稀有别墅群落u缺点：密度大卓越维港稀有高密度别墅群落，高端物业形态奠定价值基础。初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）u开盘情况：08年12月，开盘销售1.5亿，约 40套，销售较为缓慢，09年中左右销售完毕u价格：2.4万毛坯u占地面积： 2.6万u建筑面积：5.3万u容积率：2.0u总户数：213户u梯户比：3梯2户u物业类型：TH+高层u主力户型：180-236平米u户型缺点：主卧尺度小户户 型面积积()套数比例3房18017080%4房236167.5%复式4、5 房308、354146.5%联联排4房31194%双拼4房29542%总计213100%皇庭港湾产品优势不突出，市场冷淡，消 化缓慢。初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）u开盘情况：08年12月，开盘销售80%，2次开 盘基本售罄，剩余别墅单位在09年10月份推出 ，单价10万（发展商关系户、300%赠送率）u价格：2.5万毛坯u占地面积： 1.4万u建筑面积：4.8万u容积率：2u总户数：195户u梯户比：2梯8户u物业类型：TH（叠加别墅）+复式高层u主力户型：89平米复式，30套THu核心卖点：户型稀缺，赠送面积大富力曦湾89平米复式200平米叠加别墅稀缺复式产品，顺势消化初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）颐安阅海u开盘情况：09年5月份开盘，一个月售罄u价格：2.9万（报价）u建筑面积：1.6万u容积率：2u总户数：106户（合拼后）u梯户比：2梯7户u车位比：1：1u物业类型：1栋高层：26层，1栋多层：6层u主力户型：60-89平米复式u核心卖点：赠送面积大，产品稀缺产品稀缺，高赠送率 ，顺势消化初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）百丽湾u开盘情况：09年5月份开盘，当月低调售罄u价格：2.5万u占地面积：6531平米u建筑面积：2万u容积率：2u总户数：92户u梯户比：1梯1/2户u车位比：1.6：1u物业类型：2栋多层u主力户型：88-225平米跃复式u核心卖点：产品稀缺，赠送大产品稀缺，高赠送率，顺势消化初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）后海湾区域发展“三级跳”初级阶段（08年-09年中）片区住宅价格“略高于市场 价”，湾区优势无法体现 湾区各项配套规划成型，蓄 势待发中级阶段（09年中-11年）片区住宅价格明显“高于市 场价”，湾区价值逐渐体现 湾区各大型配套陆续开工建 设，初见规模高级阶段（11年底-13年 ）片区住宅价格 “远高于市场 价”，湾区价值达到巅峰，规 划中最牛配套一一兑现，不仅 仅是区域，更是整个深圳地产 的价值巅峰区域住 宅高端 开发升 级价值三湘海尚鸿威海怡湾君汇新天宝能太古城后海湾在售项目初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）宝能太古城u开盘情况：9月份开盘，南区售罄，当天实现 15个亿，价格：2.66万，后期实现3万u后续情况：高层价格接近4万u占地面积： 6万u建筑面积：43万u容积率：3.5u总户数：1950户（合拼后）u梯户比：2梯8户2梯2户u物业类型：高层大宅，国际公寓、10万商业u主力户型：南区40-89平米公寓，北区130-306平米大宅u核心卖点：10万平米商业都市综合体u缺点：户型尺度偏小76-113139-16540-89 公寓170- 207133- 166 最高级别的物业形态，区域发展尚 未成熟，价值无法全部发挥初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）u价格：4万左右u占地面积： 5万u建筑面积：10万u容积率：2u总户数：594户u梯户比：2梯3/4户u物业类型：TH（联排别墅）+高层u主力户型：564套高层，30套THu核心卖点：深圳湾海景地标u缺点：户型尺度偏小鸿威海怡湾占据稀缺景观资源，别墅 提升价值，但尺度偏小。TATBTCTDTEA BCDEFGHJ89平米两 房、143 平米3房主力面积：268 -289平的TH主力面积： 145、150、 165三、四房初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）ABCDFENPM G H J K L2009年9月分两批次 推出M、N、P栋及K 、L栋别墅2009年11月中下推北区140 、170平米的产品三湘海尚u开盘情况：9月份推出2批单位，170实现价格3.2万，楼王实现价格4.2万，当天售罄，别墅实现8-10万的价格，每套约2500万u占地面积： 9万u建筑面积：29万u容积率：2u总户数：1107户u梯户比：2梯2户u物业类型：TH（联排别墅）+高层u主力户型：1070套高层，37套THu核心卖点：智能化、纯粹大社区，纯板楼u缺点：户型尺度偏小纯粹、大社区、高品质成就高价初级阶段（08年-09年中）中级阶段（09年中-11年）高级阶段（11年底-13年 ）君汇新天159177177 1591771771591771771751