第一篇 资产评估的基本理论与基本方法第三章 资产评估的基本方法第一节 成本法（The cost method）第二节 收益法第三节 市场比较法第四节 资产评估方法的选择第一节 成本法（The cost method）（三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费 （二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损 耗经济性损耗重置成本成新率功能性损耗经济 性损耗 评估值重置成本综合成新率（一）重置成本及其计量 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异 。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资 成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额 运营成本）。1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试 费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本 需要分摊！采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被 估资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新 重置成本。例（p29）v重置成本=直接成本+间接成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800） 0.9%=236307.8（元）v例1：待估资产为一机器设备，评估师 拟运用成本法评估。评估人员收集的 成本资料有：该机器设备的现行市场 价格每台180000元，运杂费5000元， 安装成本为20000元，其中原材料 6000元、人工成本13000元、其他费 用1000元，安装期限较短。v评估人员分析认为，被评估资产为外 购需安装机器设备，其重置成本应包 括买价（含增值税）、运杂费、安装 成本、其他费用，由于安装期限较短 可不考虑资金成本。按重置核算法估 算该机器设备的重置成本为：v重置成本=购买价格+运费+安装成本v =180000+5000+20000=205000（ 元）2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估 资产的现行市价，就只能寻找与被估资 产相类似的处于全新状态的资产的现行 市价作为参照，通过调整功能差异，获 得被估资产的重置成本。称功能系数法 ，即根据功能与成本的函数关系，确定 重置成本。（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：x的取值范围v 该方法计算的一般是更新重置成本。3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市 价也无法获得，就只能采用物价指数法 。 （1）定基物价指数（2）环比物价指数v 注意问题v 物价指数法计算的是复原重置成本。例2：被评估资产为一台2年前购置的机 器设备。据调查，该机器设备目前还 没有换代产品。经查验资料，该设备 账面原值为10.2万元，其中，购买价 为8万元，运杂费1.6万元，安装费中 直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元 。根据对同类型设备的调查，现在购 买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨 80%，安装费中直接成本上涨40%， 间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？计算重置成本v（1）计算直接成本v购买价=8（1+20%）=9.6（万元）v运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元 ）v安装费中的直接成本=0.4（1+40%） =0.56（万元）v直接成本购买价运杂费安装费 中的直接成本v 9.6+2.88+0.56=13.04（万元 ）计算重置成本v（2）计算间接成本v间接成本占直接成本的百分率v 0.2（81.60.4） 2%v间接成本13.042%0.26（万元）v（3）计算重置成本v重置成本=直接成本+间接成本v=13.04+0.26=13.30（万元）例3v某机床于2003年购置安装，账面原值 为16万元。2005年进行一次改造，改 造费用为4万元；2007年又进行一次改 造，改造费用为2万元。若定基价格指 数2003年为1.05，2005年为1.28， 2007年为1.35，2008年为1.60。v要求：计算该机床2008年的重置成本重置成本计算表v.时间投资 费用 (万元 )物价 指数 （%）物价变 动指数 （%）重置成本 （万元）2003161.051.60/1.05=1.52161.52 =24.32200541.281.60/1.28=1.2541.25=5200721.351.60/1.35=1.1921.19 =2.3820081.601.60/1.60=1合计31.74、统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成 本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其 重置成本。 （3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本某类资产原始成本K（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）2、使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率v有形损耗=（重置成本-残值）总使用 年限实际已使用年限应用举例v例1：被评估资产为企业中的一台设备， 评估人员收集到的有关资料有：该设备 2002年1月购进，2007年1月评估；该设 备的重置成本为500000元，其残值为 2000元，尚可使用5年；根据该设备技术 指标，正常使用情况下，每天应工作8小 时，该设备实际每天工作5小时。该设备 的实体性贬值为：v资产利用率=(53605) (83605)=62.5%v实际已使用年限=562.5%=3.125（年）v总使用年限=3.125+5=8.125（年）v资产的实体性贬值=（5000002000） 3.125/8.125=191538.46v例2：被评估设备购建于2002年，原始 价值30000元，2007年和2010年进行 两次更新改造，主要是添置一些自动 化控制装置，投资分别为3000元和 2000元。2012年对该资产进行评估， 假设从2002年至2012年每年的价格上 升率为10%，该设备的尚可使用年限 经检测和鉴定为6年，估算该设备的实 体性贬值率如下。v估算过程：估算设备复原重置成本v投资日期 原始投资额 价格变动系数 复原重 置成本v2002年 30000 2.60 (1+10) 10 78000v2007年 3000 1.61 (1+10) 5 4830v2010年 2000 1.21 (1+10) 2 2420v合计 85250计算（复原重置成本投资年数）v投资日期 复原重置成本 投资年限 复原重置 成本v 投资 年数 v2002年 78000 10 780000v2007年 4830 5 24150v2010年 2420 2 4840v合计 85250 808990v计算加权投资年限v加权投资年限=80899085250v =9.5（年）v计算实体性贬值率v实体性贬值率=9.5（9.5+6）100%v =61%3、修复费用法v有形损耗率=v实体性贬值=资产的重置成本有形损 耗率资产的修复费用 资产的重置成本100%（三）功能性损耗及其计量1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产 的相对贬值。 体现在两方面：(1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力2. 超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）功能性贬值的计算v被评估资产功能性贬值：v年超额运营成本1/（1r）+1/（ 1+r）2 +1/（1+r）n （1-所 得税率）v1/（1r）+1/（1+r）2 +1/（ 1+r）nv=（1+r）n -1 r（1+r）nv=1-（1+r）-n rv=（P/A，r，n）称为年金现值系数， 可以查年金现值系数表获得复利系数公式v复利终值系数：（1+r）nv复利现值系数：（P/F，r，n）=（1+r）-nv年金现值系数：（P/A，r，n）=（1r）-1 （1r）-2（1r）-n=（1r）-nvP：现值vF：终值（未来值）vr：折现率vn：期数vA：年金（未来若干年每年相等的收入）应用举例v某被评估对象是一生产控制装置，其正常运 行需6名操作人员。目前同类新式控制装置 所需的操作人员定额为3名。假定被评估控 制装置与参照物在运营成本的其他项目支出 方面大致相同，操作人员平均年工资福利费 约为16000元，被评估控制装置尚可使用3 年，所得税率为33%，适用的折现率为l0% 。v根据上述数据资料，估算被评估控制装置的 功能性贬值。应用举例v（1）计算被评估生产控制装置的年超 额运营成本：(6-3)16000=48000(元)v（2）估算被评估生产控制装置的年超 额运营成本净额：48000(1- 33%)=32160(元)v（3）将被评估生产控制装置在剩余使 用年限内的每年超额运营成本净额折 现累加，估算其功能性贬值额:v 32160(P/A，10%，3)v =321602.4869=79978（元）（四）经济性损耗及其计量1. 经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身 的问题。v产生的原因有：v（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工 不足；v（2）材料供应不畅，导致开工不足；v（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升 ；v（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政 策，导致企业运营成本加大；v （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；v v一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算 经济性贬值。2. 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少3. 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计