关于对中茵龙湖国际家苑物业管理混乱的业主联名关于对中茵龙湖国际家苑物业管理混乱的业主联名书相关问题的答复意见书相关问题的答复意见尊敬的中茵龙湖国际家苑全体业主： 首先感谢广大业主对苏州新苏皇冠物业管理有限公司以及徐州分公司工作 的理解和支持。小区的和谐氛围和文明建设离不开大家积极参与公共事业。安 居乐业是物业公司的服务宗旨，只有集思广益，业主和物业公司共同履行和承 担相应的权利和义务，工作才能持续有效的发展。现针对业主来函中梳理出需 整改问题一一给予以下回复： 1、保安素质问题 保安是维护小区秩序、保护业主安全和利益的首要责任人，存在个别安保 人员素质品德问题，我们会加强保安队伍的职业道德培训和服务礼仪培训，规 范各岗位工作职责，明确各岗位保安人员应履行的义务。总公司会定期去徐州 分公司检查保安队的工作状态并作调整和指导。2、停车收费问题 中茵龙湖国际小区物业收取业主车位停车费前已经报请徐州市城市管理局 批准并取得了“徐州市经营性停车场（点）准予设置证” （证号徐城管2013停 车第 5 号） 。并从 2013 年 7 月 1 日开始将前期“中茵龙湖国际住宅小区(封闭式)专 用停车场停车收费标准”及徐州市物价局检查分局和徐州市停（洗）车场管理 处颁发的“徐州市机动车停放服务收费价目表”公示于业主。后开始实行小区 停车收费制度，该小区主次出口均实行了刷卡出入管理模式，全部达到封闭式 管理标准。并且小区定点车位的收费价格，是经徐州市住房保障和房产管理局 备案通过后，报徐州市停（洗）车场管理处同意实行的。其收费标准是按照小 区服务等级和物价部门制定的住宅小区停车收费标准来核算的。 徐州市市区物 业服务收费管理办法明确规定：停车服务费的指导价为：地上停车场（位） 最高不超过 30 元/辆/月；地下停车场最高不超过 40 元/辆/月。业主所有的独 立车库不得收取停车服务费。前期物业停车服务收费应在前期物业服务合同中 约定。 （注文件规定）停车服务费不包含车位租金。对进入小区外来车辆的临时 停车，两小时内免收停车服务费，超过 1 小时的加收 1 元/辆，累计最高不得超 过 10 元/辆。在小区停车场过夜的外来车辆收费 10 元/辆。按此规定本小区停 车收费价格有规可依。3、物业费收费依据问题 中茵龙湖国际家苑小区的物业费定价 2 元/月（此物业费定价包含公共 能耗费用） ，此项收费是物业公司通过市场招投标方式确定的价格，并通过了徐 州市住房保障和房产管理局组织的物业管理专家组的评定。这样的定价，是基 于打造徐州和项目所在区域物业管理服务新标杆。目前小区前期置业公司和物 业公司已充分考虑到项目周边物业收费标准及小区因入住率前两年不高，为物 业公司服务品质不减，故前 2 年按 70%即 1.4 元/月收取，资金不足的部分 有置业公司补贴。待小区入住率达到 30%以后，物业公司完全投入运作后，再 按招标价格收取，物业公司提供质价相符的管理服务。如小区业主委员会成立 后，对物业公司服务进行评估，如对服务标准和收费标准有异义，可再共同商定。 再者按照政府指导价普通住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：新 建多层普通住宅每月每平方米 0.60 元；新建带电梯的普通住宅每月每平方米 1.30 元。具体执行标准可根据物业服务规模、特点和实际情况在基准价的基础 上上浮不超过 20%，下浮幅度不限。按我司的服务标准可达到市优标准。即 1.30201.56 元，即物业公司可以实际收取物业费 1.56 元。而按照政府 指导价中的物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用 水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，按计量表合理、公开分 摊收费的。故中茵龙湖国际小区物业费定价 2 元/月（此物业费定价包含公 共能耗费用） ，此项收费是符合徐州市市区物业服务收费管理办法之规定的。4、小区大型变电站辐射问题 针对此专业性问题，我司特咨询过徐州市电力公司，对方称小区变电站没 有核辐射，但是有少量电磁波辐射。变电站所产生的电磁场强度较之普通家用 电器设备开启时线路及电子元件所产生的工频电磁场强度来说都是十分弱小的， 故变电站不会对周围居民产生任何影响。且电力部门也会按照设计方面的规定 和电压等级规定的设备高度等各方面验收合格后才会投运相关设备。业主如若 对此仍存异议，物业公司可代为草拟书面文稿递送相关部门反映此问题。5、监控室及工程部值班问题 物业服务中心规定监控室 24 小时值班，工程部白班夜班实行轮岗制。若出 现脱岗现象是我们物业管理工作的疏忽大意。在这里欢迎广大业主共同监督， 一旦发现此类情况，按照公司的奖惩制度执行，绝不姑息。6、安全通道问题 消防通道问题不容忽视，按照国家消防安全部门规定消防门必须保持敞开 状态。近期我司会派工程全面检查楼道里消防门锁问题，杜绝消防安全隐患。7、楼道灯、指示牌问题 同样，我司会派工程人员全面检查各楼栋应急灯、指示牌及电线问题，及 时整改并做到美观大方。8、车辆损坏问题 在规定的停车车位上发生车辆刮蹭撞等问题，物业监控室核实业主身份后 全权配合业主调取监控录像。车辆损坏归责问题上，从法律上说，按照物权 法规定，应该是谁加害谁负责。如果车位是存在车位管理费的，在查不出加 害人的情况下，根据双方签订的租赁协议或临时停车管理办法决定是否由物业 公司承担赔偿责任。这些都需要根据相关合约及条款来认定责任归属问题，该 是物业服务中心的问题，我们责无旁贷。9、装修押金问题 中茵龙湖国际收取装修违约预置金主要是为了维护小区统一的外立面和小 区公共区域的设施设备。收取业主办理各项装修手续时的保证金，目的是加大对业主在装修过程中的行为制约，有效防止违章装修。 中茵龙湖国际物业公司在收取装修违约预置金前期备案时政府部门相关的文件 暂未出台，导致与相关文件有一定冲突。 我司在接到物价价格部门反映后，积极配合各项调查工作，为了与本地区 相关文件统一，我司现已将收取的装修违约预置金分批次退还已缴纳的业户。 目前我们已另行电话告知尚未前来办理退款事宜的业主，如业主自愿也可将此 预置金计入次年物业管理费中。 （注：已经发生欠缴物业费用的业主需补缴物业 费用后给予退还或将此预置金充抵欠缴物业管理费后多退少补） 。为了给全体业 户提供一个良好的居住环境，希望业户在装修过程中充分考虑到大家的共同利 益，保护大家的公共区域设施设备。维护小区整体统一形象还需要大家的共同 努力。10、违章搭建问题 中茵龙湖国际存在个别违章搭建问题，我司虽已发整改通知书通知相关业 主责令整改，但物业公司并没有执行权力强制拆除。我们会尽力劝导相关责任 人作出整改，情节严重态度恶劣的我司物业服务中心会上报城管或城市规划等 相关政府部门强行拆除违章搭建物。11、楼道卫生问题 我司会加强环境保洁组的工作力度，细化局部卫生，夏季来临，增加楼道 保洁频率，避免产生垃圾滋生蚊蝇，产生难闻气味。12、地下室、车库渗水问题 我司会加派工程人员或专业维修单位检查渗水原因并及时修复。渗水原因 检查难度大，施工周期长，给业主带来生活上的不便我们深表歉意。我们会尽 快解决渗水问题，必要时候我们会从总公司派专业人员前往勘察。13、幼儿园开放招生时间 小区幼儿园具体开放和招生时间还在协商拟定中，我们会提前公示，请广 大业主及时关注小区公告信息。14、东大门开放时间 小区东大门具体开放时间会在业主公示栏里公告，请广大业主及时关注小 区公告信息。15、电梯问题目前电梯出现的卡死，滑梯问题也与电梯维保单位沟通，我们会尽快催促 维保单位检查电梯运行情况，需要维修或更换的部件会尽快采购安装，确保电 梯运行正常。另外，业主在被困电梯时应保持冷静，及时拨打呼救电话或与物 业取得联系，我们会第一时间赶到现场施救。16、小区秩序维护 这是前面所提及的保安秩序维护问题。我们会加强保安巡查力度，对进出 小区的人员实名登记，盘问情况后决定是否放行。17、车辆乱停放问题 对于部门业主不遵守停车规定且不听劝告情节恶劣的，我们会联系交管部 门强行移走。当然在日常的车辆管理中，物业公司也应该履行车辆管理的义务， 加强巡逻岗或专管车辆人员的工作力度，大力宣传停车规范细则。18、单元门锁芯问题 物业服务中心会派工程人员彻查楼栋单元门的门锁问题，对易发生故障或 快要发生故障的门锁予以修复，并查清锁芯被拆是否属人为故意破坏或其他原 因，我们会追究其责任。19、12 号楼楼顶楼梯问题 12 号楼楼顶安全护栏及楼梯问题，我们会安排工程人员检查情况，并尽快 采购材料予以修复，期间张贴安全警示标语直至修复完成。20、11 号楼气味难闻 同样，我们会派人检查气味难闻的原因所在，是否系空调下水管问题还需 进一步查实，不管什么原因我们会尽快找出存在的问题并给予修复。21、物业费用的公示问题 根据前期物业管理服务合同的相关约定，物业的相关收支明细会定期 公示给全体业主。待财务账目整理完毕，物业服务中心会在小区里公示栏里公 示，请广大业主及时关注。22、楼层蓄水池清理问题 业主是否询问楼顶雨水排水口的清理或者泵房水箱的清洗问题。楼顶下水 管每周清理一次，具体也要视情况而定，雨水较多的季节，要时刻检查各楼顶 的排水情况。泵房水箱的清洗一般为每半年清洗一次。23、消防隐患问题 物业服务中心楼宇管理组的相关人员组织一次消防安全大检查，对楼道内 消防栓、灭火器等消防器材检查，保证消防器材在可使用状态。消防问题不容 忽视。24、易燃易爆物品 针对业主提车的 17#2 单元存放易燃易爆物品，物业服务中心将派人前去检 查，情况属实的会立即清理现场，并追究相关责任人。25、门禁问题 属门禁系统故障问题，我们会尽快联系智能化维保单位检查维修，恢复各 楼栋门禁系统，加大安全系数。26、健身会所问题 关于健身会所问题，这并不是物业公司单方面可以解决的问题，但物业服务中心可代广大业主向开发商（徐州中茵置业）提出诉求，并根据业主当时签 订的售房合同的相关约定给出业主答复。苏州新苏皇冠物业管理有限公司二零一四年七月十一日