城市经营中土地开发及融资 问题解析主讲人： 宋 杰地方打折卖地成风 底价成交成常态成交量溢价率话语权一六四五开发贷款的申请及信贷管理（国开银行）二三土地一级开发的成本及收益形式BT模式在土地一级开发中的应用融资平台建设融资渠道土地一级开发的风险与防范一六四五二三土地一级开发的成本及收益形式土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大。而由于对资金需求量大，土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。定义v 土地一级开发概念界定 土地一级开发，即土地前期开发，是指按照土地利用总体规划、城市 规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定 区域内纳入储备的土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、 土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设（如“七通一平”等） ，使该区域内的土地达到供应条件的行为。v 土地一级开发与土地储备之间的关系土地储备 土地收储土地一级开发特点1.资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大 ，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发 企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联 动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。2.某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁 安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设 、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业 务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。特点3.土地需求受经济环境和政策影响大。其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。银行贷款、信托、IPO、PE、REITs土地一级 开发土地成片 开发新城建设城市改造 （城中村/棚户区/三旧改 造）政策法规基础设施 建设招商规划、运营、招商资本、规划资金支持政府企业个人共 赢共 赢一级开发商 主开发商住宅地产、工业地产、商业 地产、旅游地产等各类专业 房地产开发商项目改造主体住宅地产、工业地产、 商业地产、旅游地产等 各类专业房地产开发商单一型 产业地 产开发 商综合型 产业地 产开发 商城市运营商产业地产开发商城乡统 筹制度建设用地 增减挂钩招拍挂 制度用地预申 请制度综合配套 改革试验土地征 用制度建设用地占 补平衡制度土地出让 收支管理农用地转 用制度成本构成及收益模式1.土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。2.由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 （一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费征地拆迁安置费用、市政道路及基础设施建设费用是最主要的两部分费用，占到了总成本的80%以上。征地拆迁费用都发生在一级开发的前期，且需要一次性支付；同时开发企业负责征地拆迁难度也日益加大，直接影响开发进度和开发周期，增加资金回收的风险。经营性用地的 招拍挂收入产业用地的协 议出让收入直接上缴专门 的财政出让收 入专户政府财政审核 土地储备中心 的项目成本报 表后，核拨相 关成本费用。 分配增值收益收入来源入库财政返还分配 收 支 两 条 线土地一级开发的收益模式土地出让收入当中提取10%用于农田水利建设资金具体措施将近期出台。 2011年中央1号文件提出，从土地出让当中提取10%用于农田水利建设。 土地出让收入当中提取10%用于保障房建设基金一级开发收入2%2%开发企业作为土储中心的 受托人，管理执行一级开 发业务，仅收取管理费分成分成土地出让方的超额收益土地出让方的超额收益 部分在政府及一级开部分在政府及一级开 发企业之间进行分成发企业之间进行分成8%8%开发企业受政府委托实施开发企业受政府委托实施 一级土地开发，利润率为一级土地开发，利润率为 开发成本的开发成本的8%8%2%8%分成土地一级开发企业的盈利案例案例北京市土地储备和一级开发暂行办法京国土市2005540号文件中规定：n土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。n土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金 、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施 。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发 企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。n通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措 资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织 实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不 高于预计成本的8%。1、土地成本返还土地成本由财政进行审定2、土地增值收益土地出让增值部分是土地出让收入扣除经政府审核确定（根据政府审核批准的综合实施方案确定）的成本（含土地出让金）后剩余的部分。对于土地出让增值部分，可以按照投资主体和收益主体实行“利益共享、风险共担”的原则，将增值部分按比例进行分配。分配给一级开发企业的增值部分作为补充给企业下一轮的土地一级开发资金，对该部分资金实行封闭运行、专项使用、专户管理、全过程监管。海南溢价分成模式海南一级土地开发的模式属于典 型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府 出台的关于规范企业参与土地 成片开发的通知指出：“土地 出让收入扣除土地开发成本后余 下的纯收益部分，按照市、县政 府所得不得低于30%的比例，确 定市、县政府与主开发商的分成 比例。”也就是说，一级开发商最高可以 分得70%的土地纯收益 海南财政实力较弱，导致土地 一级开发市场由提供资金的开 发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安 、华润集团均参与了海南的一 级开发中信泰富 与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除 在外通过招拍挂向利益共同体输送 土地首创进入土地一级开发开始于 与海口市政府洽谈当地水务运 营项目组建项目区域内行政派出机构如土地 、工商、税务、公安、等所发生的费 用组建、运营招商机构所发生的费用完成各项财务工作所发生的费用前期成本规划修编成本土地开发成本委托专业机构进行策划、勘测、测量 所发生的费用委托专业机构编制区域产业规划和概 念性总体规划，并组织专家评审会的 费用征地成本，包括但不限于安置补助费 、土地补偿费、青苗及地上物补偿费 等其他与规划修编有关的招标、交通、 住宿、餐饮、考察、设计等费用委托专业机构修编区域总体规划和控 制性详细规划，并组织专家评审会的 费用筹措前述资金所产生的利息基础设施建设成本，包括但不限于勘 察、设计、招标、施工、监理等费用解决土地遗留问题所发生的土地收回 或置换费用成本拆迁成本，包括但不限于：委托拆迁 单位费用、拆迁补偿安置费、评估费 等货币收益优先开发权专属开发权决策管理权专属最高优惠其他土地出让收入减去投资成本后的净收益分成项目区域内公用设施经营所得收入或转让该经营权所得收益建设、销售、经营自有资金投资项目所得收益政府确定的唯一的成片开发商政府承诺在项目周边一定范围内不再推出同类竞争的 土地开发计划对可协议出让的土地，政府优先以成本价选择成片开 发商对非垄断性公用事业项目，成片开发商有优先投资权 和优先运营权如政府在区域周边推出同类竞争土地开发计划，则优 先考虑成片开发商参加主管区域开发的领导小组，行使行政决策权政府承诺区域内公安、税务、工商等部门给予最大限度的配合本区域内享有的优惠待遇永不低于其他区域的最高优惠待遇专项基金开发完成后，政府以区域内税收的一定比例设立基建 招商以政府规范性文件的形式确定成片开发商享有区域内所有项目 的经营管理权区域内各项目享有的优惠待遇以政府规范性文件的形式予以明确政府同意以土地使用权或项目收益权为担保，协助成 片开发商融资政府同意成片开发商在自然保护区（如有）内做保护 性开发、建设并享有收益权政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三 种:一是按开发的形象进度拨付开发款，二是一级开发完成验收合格后支付开发款，三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。这三种情况下，企业承担的风险逐渐增大，其收益也 应增大。因此，企业的一级开发收益不应是一个固定 的标准，而应通过招投标使参与一级开发的企业对于 与其风险相应的收益有所表达，利用市场竞价机制确 定企业应得的收益。土地开发费用的获得市、县级政府 管委会 国土部门 土储中心 与政府合资 企业独资 授权 招投标 省级政府的确认 人大审批 国库 预算 人大审批 甲方主体 乙方主体 成为一级开发主体方式收益模式的合法性 土地出让收益流程的完善一六四五二三融资渠道超短期融资券超短期融资券短期融资券短期融资券私募票据私募票据中国银行间市场交易商协会中国银行间市场交易商协会国家发改委国家发改委证监会证监会企业债券企业债券公司债券公司债券银行类承销商银行类承销商证券公司证券公司银银 行行 间间 债债 券券 市市 场场交易所债券市场交易所债券市场证券公司证券公司主管部门主力产品承销商市场中国人民银行中国人民银行集合票据集合票据中期票据中期票据创新产品创新产品我国债务资本市场简介境内债务资本市场结构结构20112011年年1-111-11月，我国非金融企业发债融资总额突破月，我国非金融企业发债融资总额突破2 2万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资万亿元。其中，交易商协会的中期票据、短期融资 券发行量合计占比券发行量合计占比85%85%；企业债券占比；企业债券占比10%10%；公司债券占比；公司债券占比5%5%。交易商协会交易商协会交易商协会交易商协会国家发改委国家发改委证监会我国债务资本市场简介20112011年年1-111-11月份企业发债统计月份企业发债统计（1）银行贷款融资：指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。（一）融资渠道（债权融资）银银行审审 查查借款 申请请企业业提 出贷贷款 申请请签订签订借 款合同企业业取 得借款企业偿业偿 还还本息银行贷款融资的流程我国债券市场产品分类目前我国债务融资市场主要由中国证监会、国家发改委、财政部、中国人民 银行和银监会等部门监管，不同监管部门所监管的融资产品在发行主体、发行条件、审批制度、发行交易场所等方面各不相同。 国家发改委国家发改委证监会证监会中国人民银行、银监会中国人民银行、银监会财政部财政部企业债央票 金融债 信贷资产支持 证券国债 地方政府债券金融机构政府机构公司债 可转债 分离债 专项资产管 理计划中期票据 短期融资券发行主体债券品种监管机关一般企业债务融资工具的优势申请门槛较低： 适合多种类型的企业拓宽自身融资渠道；融资成本较低： 在正常市场条件下，综合考虑中介手续费等因素，总体成本通常低于 同期银行贷款；发行方式灵活： 可依据企业资金需求灵活设计债务融资工具的期限和金额等要素，并