关于保利地产财务风险类型及应对策略分析报告关于保利地产财务风险类型及应对策略分析报告08021148 财管一班 张轶鸣一、公司背景一、公司背景保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。总部位于广州.2006 年 7 月 31 日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启 IPO 市场的首批上市的第一家房地产企业。2007 年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10 评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到 45.72 亿元，比 2006 年增长 133%；公司被博鳌 21 世纪房地产论坛评为“2007 年度最具投资价值地产上市公司” 。2008 年 4 月17 日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届（2008 年度）广东地产资信 20 强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。 由全球领先的品牌价值和智慧财产权研究机构世界品牌价值实验室发起主办的“2008 世界品牌价值实验室年度大奖评测”活动在北京举行。在住宅品牌类的评选项目中，保利地产凭借优秀的品牌活力荣膺“中国购买者满意度第一品牌”荣誉称号。中国易经协会主席陈帅佛为保利房地产（集团）股份有限公司总顾问,2008 年 6 月 4 日国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研究组” 发布最新的2008 中国房地产上市公司 TOP10 研究成果 ，保利地产位列中国房地产沪深上市地产公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。 十八年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有 44 家控股公司。 公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。 保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。 “和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。 “自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。 “舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。 保利地产从诞生伊始即坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。 二、公司存在的风险类型以及公司优势分析二、公司存在的风险类型以及公司优势分析2010 年保利地产的销售收入与销售额保持了同步增长。保利地产今日公布的业绩快报显示,2010年该公司实现营业收入 357.10 亿元,同比增长 55.35%;实现归属上市公司股东的净利润 49.05 亿元,同比增长 39.39%;每股收益为 1.07 元,同比增长 32.10%。昨日保利地产的收盘价为 12.95 元/股,下跌0.99%。保利地产此前公布的销售月度简报显示,2010 年公司实现销售签约逾 660 亿元,同比增长52.53%,超过 2010 年 500 亿预定销售目标 160 亿元。同时,保利地产 2010 年在所进驻城市市场份额达4.6%,同比增加 37%,占全国的累计市场份额为 1.33%。这意味保利地产已经锁定 2011 年的大部分业绩。保利地产资产负债 全部会计年度 会计年度2011 年 06 月 30 日2011 年 03 月 31 日2010 年 12 月 31 日 货币资金17560180294.6715573442882.0719151445548.58 交易性金融资产- 应收票据- 应收账款544756220.41471282438.67587179871.06 预付款项12856663384.8517972160670.7213370679535.74 其他应收款4438466041.544392111077.863664209563.14 应收关联公司款- 应收利息- 应收股利- 存货139257080559.36127060709573.80109898142220.58 其中：消耗性生物资产- 一年内到期的非流动资产- 其他流动资产0.000.000.00 流动资产合计174657146500.83165469706643.12146671656739.10 可供出售金融资产0.000.000.00 持有至到期投资- 长期应收款- 长期股权投资960182166.06928426125.40936959326.88 投资性房地产4162622892.074202928278.464239603167.46 固定资产358324060.45324181078.68322944471.40 在建工程- 工程物资- 固定资产清理- 生产性生物资产- f030n_0290- 无形资产9067736.549613875.158956359.98 开发支出- 在建工程- 商誉10378093.8610378093.8610378093.86长期待摊费用8828402.755035686.325163680.75 递延所得税资产118570929.82123897544.51132310738.10 其他非流动资产0.000.000.00 非流动资产合计5627974281.555604460682.385656315838.43 资产总计180285120782.38171074167325.50152327972577.53 短期借款1446400000.001560000000.00450000000.00 交易性金融负债0.000.000.00 应付票据4131100.006200100.007760100.00 应付账款4883202379.914141829673.804209513742.17 预收款项68791942701.4861993450808.6851544328495.06 应付职工薪酬58975189.39137347357.09240519095.01 应交税费-4530185395.74-3381507004.94-1478091090.81 应付利息293195924.66218976746.58143932910.96 应付股利59210308.70996008455.2921397682.70 其他应付款9119412188.557828279541.506873513871.14 应付关联公司款- 一年内到期的非流动负债10256097923.948900767700.006883800000.00 其他流动负债0.000.000.00 流动负债合计90382382320.8982401353378.0068896674806.23 长期借款51424840452.5652476661454.4647029378401.38 应付债券4276878606.054274346519.764271786299.18 长期应付款- 专项应付款- 预计负债- 递延所得税负债107486472.32109696337.68109802286.81 其他非流动负债- 非流动负债合计55809205530.9356860704311.9051410966987.37 负债合计146191587851.82139262057689.90120307641793.60 实收资本（或股本）5948328659.004575637430.004575637430.00 资本公积11906935732.9413279626961.9413279626961.94 盈余公积475630539.34475630539.34475630539.34 减：库存股13198704104.9511105706020.6211378702908.87 未分配利润- 少数股东权益2553445972.432375825073.382311040653.46 外币报表折算价差10487921.90-316389.68-307709.68 非正常经营项目收益调整- 所有者权益（或股东权益）合计34093532930.5631812109635.6032020330783.93 负债和所有者（或股东权益）合计180285120782.38171074167325.50152327972577.53 备注-（一）公司竞争优势报告期内，公司继承和发展了十八年经营管理积淀的竞争优势，为公司实现持续跨越式发展奠定 了基础。 （1）卓越的战略管理能力 2010 年，公司结合“十一五”经营成果，在对行业发展和公司实际情况进行认真分析基础上，编 制了“十二五”发展规划，提出“三个为主、三个结合”的发展战略，在资本经营与资产经营相结合 和开发收入与经营收入相结合的基础上，又提出了扩大经营规模与提高开发效益相结合，确立了销售 超千亿、净利润过百亿的发展目标，争取实现开发规模和经济效益的平衡发展。 （2）优秀的可持续发展能力 2010 年，公司大力推进区域布局深化，以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展，全年新进 12 个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外，还通过旧城改造、概念地产、定向勾地、合作开发 和一级转二级等灵活方式低成本获取项目，全年新增房地产项目 45 个项目，在销售规模快速提升的情 况下，有效补充了公司项目资源，截止报告期末公司拥有可结算资源 4195 万平方米，可持续发展能力 进一步增强。 （3）行业领导品牌形象深入人心 优异的经营业绩和规范的企业运作不断强化公司“和者筑善”的品牌形象，品牌价值持续提升， 影响力不断增强，连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值 TOP10”榜首。 “亲情和院”物业服务品牌 在全国 106 个社区得到广泛认可。 （4）优秀的企业文化和员工队伍 公司以独特的军旅文化为基础，提炼形成了“务实、创新、规范、卓越”的企业理念，创建了“奋 发向上、团结协作、乐于奉献”的企业文化氛围，汇聚了一大批优秀的房地产专业人才和企业管理人 才。优秀的企业文化和乐于奉献、高效执行的员工队伍为公司的长远健康发展奠定了坚实基础。为保持公司快速、可持续的发展，实现年度经营目标和长期发展战略，公司结合自身实 际情况和经济环境，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，以准确识别公司面 临的内部风险和外部风险，并采取相应的风险应对策略。 针对宏观经济和政策变化、市场波动等外部风险，公司有专门的政策研究部门开展对宏 观经济和行业政策的研究，公司的投资管理、财务、品牌等职能管理部门也分别开展对土地、 融资、销售等市场情况等方面的研究，形成各类研究月报、周报、专题报告等，以方便公司 准确把握政策和市场动向，既防范风险，又把握机遇。 针对公司经营过程中内部管理可能出现的风险，公司通过日常管理和监督、内部审计、 外部审计、各类统计报表和分析报告等方式形成了动态的风险评估机制，及时识别和充分评估各种内部风险。（二）风险与