房地产经济学电子教案第一章房地产业是国民经济的一个重要产业部门（2 课时）教学目的与要求：通过本章教学，使学生了解房地产业在国民经济中的重要地位及 作用，了解房地产经济学的对象和内容。要求学生掌握房地产、房地产业等基本概念和 正确的学习方法。本章重点研究房地产业或房地产经济的内容、 特点和它在社会主义市场经济中的地 位、作用以及房地产经济学的研究对象、内容和任务。本章的难点在于把握房地产业的内涵、 房产和地产之间的关系以及房地产业与建筑 业之间的关系。第一节房 地 产 业一、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业房地产又称不动产（real estate，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物 及其衍生的权利； 广义的房地产除上述内容外， 还包括诸如水、 矿藏和森林等自然资源。 本书主要研究狭义的房地产，而且主要是研究城市房地产。房地产业作为国民经济中一个大的产业， 它不同于建筑业， 也不是一般的修修房屋、 收收房租，而是一个包括投资、开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。从价 格形态看， 房产价值和地产价值、 房价和地价是单独存在的。 但是， 在实际经济运行中， 房屋建成后房产和地产、房价和地价则是结合在一起，地价隐含在房价之中，房价则成 了房产和地产价值的综合表现形式。从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在联合国制定的国际标准行业分类中，房地产业被列入第八类；我国现行行业分类中则列为第七类。 房地产业包括的活动领域主要有：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；1（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养 护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。二、房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门 第一，房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门。 第二，房地产业是把地产与房地产结合于一体经营不动产的产业部门。 第三，房地产业也是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门。第二节房地产业的地位和作用一、房地产业在国民经济发展中的地位第一，房地产业是城市经济发展的基础产业。房地产是社会生产和其他经济活动以 及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。第二，房地产业是国民经济的先导产业。据一些工业发达国家统计，房地产业的产值增加“1”，就能使相关产业的产值增加“1.52“。1、能促进建筑业的繁荣。房地产业和建筑业在房地产开发建设过程中是甲方和乙方（发包和承包）的关系。2、能促进建材工、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、仪 表等产业的发展。我国房屋建筑成本中 70%是材料消耗，每年耗用钢材总耗量的 25%， 木材的 40%，水泥的 70%，玻璃的 70%，预制品的 25%，运输量的 8%。3、能促进家用电器、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业、服务业等 等三产业的繁荣发展。4、 能促进金融业的发展。 房地产投资数量大， 是金融业的最大客房。 香港地区 1985年银行贷款总额中，有 30.4%是建筑及物业发展贷款和购买楼房贷款。第三，房地产业是国民经济的支柱产业。据联合国统计，从 1976 年以来，用于建 造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为 612%（新加坡高达 1226%。所形成的 固定资产占同期形成的固定资产总值的 50%以上，其中用于住宅建设的投资一般占国民 生产总值的 38%，占固定资产形成总值的 2030%。第四，房地产业从一定意义上说还是保护和优化生态环境的重要环保产业。此外，房地产业还是国民经济中高附加值的产业，也是我国第三产业起飞的重要起 动点之一。所谓附加是指各产业的增加值，它由净产值（r+m）和固定资产折掉费所构 成。二、房地产业在国民经济发展中的作用1、有利于提高城市的聚集效益、提高劳动生产率。2、有利于调整、优化产业结构，加快第三产业和一系列相关产业发展。23、有利于改善投资环境，扩大对外开放、发展外向型经济。4、有利于土地资源的合理配置，增加国家财政收入，加快城市建设。经济发达国 家和地区，房地产经营的收入一般可占政府财政收入的 1040%。1981 年，香港的房地 产业向当局提供的财政收入达 170 亿港元，占当年财政收入总额的 48%。5、有利于培育和完善社会主义市场体系。第三节房地产经济学的对象一、房地产经济学的研究对象房地产经济是一门部门经济学，它是研究房地产经济实践活动的一门科学。1、阐明什么是房地产和房地产业，房地产业在国民经济中的地位、作用及房地产 经济学的研究对象和任务。2、阐明房地产经济学的基本理论，其中包括现代房地产产权理论、规则理论、区位理论、外部性理论等等。3、阐明如何建立和完善适应社会主义市场经济要求的土地有偿有期使用制度和商 品住房制度。4、阐明房地产经济的运行机制，它包括房地产开发经营过程中房地产投资决策、房地产开发、房地产经营、房地产物业管理服务、房地产市场、房地产价格、房地产价 格评估、房地产金融和房地产保险等等之间相互联系和相互制约的运行机制。5、阐明房地产收益如何进行分配和再分配。6、阐明如何建立和健全房地产经济管理体制。7、阐明如何借鉴国际房地产业发展的经验。二、房地产经济学的学习方法第一，既要坚持学习马克思主义经济学的基本原理，又要借鉴西方经济学中对我们有用的东西和其他各种相关的专业知识。第二，要坚持理论与实践相结合的方针，特别是要结合我国土地使用制度和住房制度改革的实践来进行学习，不断充实新鲜血液。第三，要坚持定性分析与定量分析相结合的学习方法。关键名词：1、房地产2、房地产经济学复习思考题1、何谓房地产和房地产业？房地产业属于国民经济活动中的何类产业？其特点如何？它与建 筑业有什么区别？2、房地产业在国民经济中的地位怎样？有哪些作用？3PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version http:/www.fineprint.com第二章房地产业的发展与城市土地利用规则（2 课时）教学目的与要求：通过学习，使学生了解城市土地规划的重要作用，以及掌握土地规划的内容和依据。要求学生熟悉城市土地利用规划的客观依据和规律。城市土地利用规划对房地产业的发展和城市形象的塑造意义十分重大。 本章重点探 讨城市土地利用规划问题及其与城市房地产发展的关系。本章的难点在于掌握城市土地利用规划的四方面客观依据、理解土地区位、稀缺性 等专用名词的涵义。第一节房地产业的发展要以城市土地 利用规则为前提一、城市土地利用规则对发展房地产业的必要性1、从土地自然属性看，必须实行土地的规则利用。一是土地的有限性。二是土地 的差异性。三是土地的固定性。四是土地的耐用性。2、从土地的经济属性看，必须实行土地的规则使用。一是土的稀缺性。二是土地的区位可变性。 三是土地的报酬递减性。 在一定的技术水平下。 连续在一块土地上投资，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。四是土地经营的垄断性。3、从保护、优化生态环境来看，必须实行土地的规则利用。4、从房地产产品本身特点和房地产业在国民经济中的地位和作用看，也必须实行土地的规划利用。二、城市土地利用规则的独立地位城市土地利用规则是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的 特点， 运用计划形式， 对未来一定时期内土地资源的开发、 利用、 整治、保护进行管理、 指导、调控、监督的一种方法。1、城市土地利用规则与国土规则的关系。国土规则是为协调经济发展与人口、自然资源、 环境之间的关系而制订的生产力总体布局， 也是对国土资源开发、 利用、 整治、保护的宏观控制性的构想和设计。土地利用规则是贯彻、实现国土夫则，将其具体化的4PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version http:/www.fineprint.com一种形式。 土地利用规则按行政区划分为：全国、省级（自治区、直辖市、市县级三个基本层次。2、城市土地利用规划与城市经济社会发展计划的关系。城市经济社会发展计划较 多地研究和考虑时间约束，规定一定时间内国民经济发展和社会事业发展的主要要求， 侧重于城市经济社会发展的物质内容。城市土地利用规划则主要研究和考虑空间约束。3、城市土地利用规则与城市发展总体规则的关系。城市土地利用规则是城市发展总体规则的原始内容，也是城市发展总体规则的核心部分。 三、城市土地利用规划的作用 第一，城市土地利用规则是政府调节城市土地资源配置的重要手段。 第二，城市土地利用规则为房地产业的发展及其区位选择提供了有利条件。 第三，城市土地利用规划是有效实施城市土地利用管理的科学依据。第二节城市土地利用规划的内容一、城市土地利用规划的依据1、地域分异规律。土地的自然特性决定了自然条件和包括土地在内的自然资源的差异性，也就是不同地区的自然条件和资源条件是存在差异的。2、区位规律。土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形 成了土地区位的经济差异或效益差异。 各种用地的不同区位、 不同布局可获得不同利润， 为了获得最大利润或耗费最小的成本，就要比较选择最优用途“趋优”利用，即同一 土地有不同用途，就要按照比较利益原则，找出最佳效益的用途。3、集约经营规律。集约经营是指在生产经营活动中，采用先进的科学技术，改进和提高生产资料的质量，以提高劳动生产率，即进行内涵式的扩大再生产。4、生态经济规律。人类经济活动所固有的经济规律与生态系统运动所固有的生态 规律之间存在着内在的必然的联系，这种内在的必然的联系就是生态经济规律。一方面 充分利用和节约资源；另一方面，减少废弃物，保护环境。二、城市土地利用规划的基本原则1、整体性原则，这个原则要求土地利用规划中要有综合的、系统牟观念，把城市 土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的社会、经济、政治、文化、环境、 心理等诸多人文因素进行综合的考虑。2、找“位置”原则。这个原则要求按城市土地的区位布局土地，使各类用地“各5PDF created with FinePrint pdfFactory Pro trial version http:/www.fineprint.com得其所”。3、超前性原则。即土地规则必须走在土地实际开发利用之前，先规划后开发，并 对今后一个时期土地利用情况进行预测，这样可使土地利用规则具有一定程度的超前 性。4、立体性原则。这是从土地的最经济利用出发，从地面、地下、空间三位一体来规划城市用地。5、区域性原则。制定土地利用规划不能局限于城市范围做城市土地利用规则，而 必须把城市放在更大的区域内，如上海中心城区要放在 6300 平方公里的全市范围内制 定规则，进而要放在长江三角洲这个更大的区域范围内制定规则。一是易于解决城市适 度规则、发展卫星城、小城镇和城市群等问题；二是更合理地解决水利、环境、交通等 问题；三是有利于配置劳动力，发展区域经济。6、经济利用的原则。城市土地是稀缺资源，数量有限，所以必须充分、合理和经济地利用每一寸土地资源、最大限度地提高土地利用率、土地生产力和土地利用的经济效益。三、城市土地利用规则的基本内容1、城市土地利用总体规则。2、城市土地利用功能分区规则。城市用地按其使用性质或功能划分，大致分为七 类：生活居住用地、工业用地、仓库用地、公用事业设施用地、卫生防护用地、对外交 通运输用地、特殊用地。3、城市土地利用详细规划。具体包括以下内容：建筑利用的种类和程度包括层数、密度、容积率、体积率；建筑形式、建筑和基地与邻地境界的关系、建筑可占地 和不可占地部分、建筑物的位置；建筑用地的规模，有关住宅占地的正面宽度与进深 的最小值；有关的附