湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 1目目 录录一、调研的目的.2二、调研的内容及方法.3三、片区调研情况.4四、案例分析.15五、长沙房地产市场调研总结.18湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 2长沙市场调研报告长沙市场调研报告一、调研的目的一、调研的目的（一）了解长沙的房地产市场的行情，熟悉房地产操作的相关流程，（二）通过调研现场实际考察，了解市场、楼盘的具体情况，全面了解房地产市场及项目。（三）锻炼自己的观察、交谈、随机应变的能力，在调研中实现自己综合素质的全面提高。湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 3二、调研的内容及方法二、调研的内容及方法2.1 调研内容2.1.1 宏观市场1、长沙市的房地产市场现状。2、长沙市房地产市场未来的发展趋势。3、长沙的交通，区位、环境等的状况。2.1.2 微观市场1、楼盘的外部环境：包括楼盘的地理位置，交通状况，周边的环境，附近的楼盘的影响。2、楼盘的内部环境：（1）楼盘本身状况：楼盘的亮点，独特之处，建筑风格与材料，开发商、物业的品牌服务，小区内部的便利设施，楼盘面积和房屋面积及格局，房屋的采光、通风、消防等（2）楼盘的定价：楼盘的基本价格、折扣价格、付款方式，借款方式条件等。（3）楼盘营销策略：选择的销售方式，销售部人员的营销技巧，营销流程，售楼处的人气与风气，采取的促销手段与广告及推广方式。3、楼盘的未来环境：楼盘附近未来的交通、环境变化，房屋的升值空间，房屋保养及维护，教育、市场等便利设施的相应规划。2.2 调研方法2.2.1 分区域集中调研：考虑到长沙市市区分布比较的组团式结构的现实状况，本次调研计划将长沙市楼盘按新楼盘集中程度分为几个区，在新楼盘比较集中的地区进行集中的采点调研，主要分为省府片区，北站片区，麓谷梅溪湖片区，洋湖垸片区，星沙片区，马王堆片区，广电片区，月亮岛片区以及万境水岸片区等。2.2.2 分类型，有区别的调研：将长沙的楼盘按价格、环境、交通等因素分为低端、中端、高端三种类型，考虑到本公司的实际开发情况，在全面调研的基本上侧重于中端楼盘的调研与分析。同时在物业类型上，侧重调研住宅项目，湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 4保留其它类型项目的调研行为。三、片区调研情况三、片区调研情况按照传统的划分方式，将长沙市区分为几个板块，根据这两周的实际情况，对调研计划中已经调研过的几个板块进行分析。3.1 省府-红星板块3.1.1 地理位置此板块在南二环以南、南三环以北、湘江以东、圭塘路以西，位于长沙市的南部，大部分位于天心区。3.1.2 基础设施与公共服务交通：长沙市的主干道芙蓉大道，与韶山路贯穿此区，北边紧紧靠近二环线，南边以南三环线为分割线，内部又有众多的其它等级低一点的次级道路，道路系统已经已经形成了完整的体系，但是北部明显要比较南部的交通便利，公共交通已经发展成型，拥有便利的公共交通体系。而南部西部等地区都缺乏公共交通基本上没有公交车。政府规划的地铁 1 号线，地铁 7 号线，地铁8 号线穿过此区，地铁的通车将极大的改善此板块内交通，缩短与市中心的距离。商业物流金融教育：整体而言，此区域的的商业物流金融服务尚未形成完整的体系，大部分地区缺乏相应的公共服务设施，生活不便，成为制约该区域持续发展的因素。就区域内部而言北部地区由于靠近市中心，商业物流都有一定的基础，金融服务也比较便捷，但其它区域基本上没有相应的服务，缺乏大型商场和市场，基本生活物品依赖临时性的或者是小商品店提供。就教育文化而言，此区域教育提供严重不足，处于大面积布点的前期，甚至很多楼盘选择自己建立小学、幼儿园，急剧膨胀教育规划使教育质量难以得到保证。3.1.3 定位与定价此区域的均价为 6600 元左右，此板块同品质的楼盘北部的房价要比南部高，但是南部位于郊区，开发了一些新高档的楼盘，价位较高。此外由于此板块西部靠边湘江，江边出现了少量的江景房，对价位也产生了一定的影响。省政府湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 5南迁至此，位于该区域中心地区，四周绿化建设比较好，因此围绕省政府四周又会形成一个价格偏高的的圆。地铁的修建将对地铁两边房价物流产生较大的影响，成为影响房价的另外一大因素。3.1.4 主要楼盘状况此板块有较多的开发项目，从别墅到公寓，从大面积房屋到小户型房屋，一应俱全。从高档楼盘来看有中建芙蓉嘉苑，绿地公馆，他们都是大开发商开发，具有较强的实力，价格也偏高，其它的如联想控股的地产公司开发的融科东南海，湖南林苑置业开发的湘水熙园，以及鑫远熙山，钱隆学府，香樟兰亭等等，这些楼盘都是此区域开发比较成功的案例。相对于区域内的其它的楼盘，这些楼盘的销售量比较好，户型设计也比较合理。其它的基础设备在南北存在较大的差距，商业。物业等其它的软件条件北部也比较好。3.1.5 总结评论该区域位于长沙市的南部，是长沙市的近郊区，道路已经形成了完善的体系，但是相应的公共系统并没有建立起来，南部许多地方就只一两趟公交车，出入十分不便，天政府规划建设中由于中注重土地的出让，新楼盘的建设，而相应的配套设施并没有建立起来，使该区域基本上没有多少大型的超市，市场，基本上是以便利店提供的服务为主，使得该区域经济难以发展，虽然该区域北接市中心，又有省政府迁入，地铁的规划，但政府中注重硬件的发展，忽视了物流商业公交体系等软件的规划，因此在未来几来甚至十几年内商业物业将成为制约该区域发展的主要障碍。该区域由于自身经济并不发达，经济严重依赖市中心，大量新楼盘的建立，使得房屋的销售成为一个很大问题，特别是那些中小型、中低端楼盘，这些楼盘主要的客户的中产阶级以下的客户，然而此区域这些客户有限，因此楼盘的销售可能存在比较严重的问题，像时代公馆，万芙锦城这些楼盘销售中心基本上没有客户，销售状况比较差，因此从目前看，我们认为此区域更适合将目标客户定位于支付能力比较高，住宅享受性的客户或者是投资者。3.2 武广新城板块3.2.1 地理位置湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 6此板块位于长沙大道以南、时代阳光大道以北，圭塘河以东。此板块位于长沙市的东南部，属于长沙的远郊区。3.2.2 基础设施与公共服务交通：此区域有直达黄花机场的高速公路，加之高铁，使此区域成为长沙市对外交通最为便利的区域，因此最先享受到外溢效应。同时，政府也在区域内规划了地铁 2 号线及其起点，地铁 4 号线地铁 5 号线，地铁 7 号线，同时区域内也在长沙的主干道之一万家丽路，还有三环线，这此道路的建成使的此区域将成为长沙市交通最为迅速的区域，交通体系为快为主。商业物流金融教育：该区域商业物流整体而言属于长沙比较差的地区，处于刚刚萌芽状态没有大型商场，全部是小型便利店，而且比较少，由西向东减少，直至无，教育以大专学校以主，较少中小学校，且处于规划中。3.2.3 定位与定价此区域的均价在 6800 元左右，但交通将成为影响价格最为重要的因素，特别是高铁站，机场路修建，地铁的规划，使得吸引了较多外省投资者的眼球。此区域南部有天际岭国家森林公园，东部有浏阳河，南部有圭塘河及圭塘河休闲风光带，整体环境比较优美，此区域的主要是沿河开发以及沿森林公园北部开发，充分利用良好的自然环境，因此区域的自然环境也将会成为影响房价的一个较为重要的因素。环境优美，使得偏向修建高端楼盘，房价比较高。3.2.4 主要楼盘状况此区域的房屋套内面积普遍偏大，小户型的房屋比较少，主打公园房屋，充分利用靠近公园的优势，因此存在一定量的别墅，此区域内的美洲故事与托斯卡纳融科香山国际因其别墅而出名，比如托斯卡纳，万科金域华府等户型面积较大，户型设计合理，品质高，性价比好成为区域内开发比较好的楼盘，此区域内主要是一些大中房地产开发企业，但却较少万科这样的强 20 强的全国性的大型房地产企业，此区域内主要目标客户是改善住宅者和投资者，特别是外来投资者。3.2.5 总结评论自然环境优美成为该区域都大特色，众多的公园、休闲风光带的建设使的该区域的自然环境成为长沙市自然环境最好的地区，楼盘的建设也充分的利用湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 7这一特色，形成了长沙市的一个高端住宅聚集区，同时加上远郊区公交服务落后，使得这里的目标客户成为了有车一族，高铁站的投入使用，飞机场出入的必经路线，使得此处对外交通最为便利，而且此区道路上车流少，不堵车，车速快，因此出入迅速，便捷。此区域应该充分发挥其交通迅速的特点，创造自己的交通特色。将自然环境充分利用，加以改善，比如对圭塘河的治理。交通、环境成为该区域的二大优势，也是房价高的两大重要原因。该区域最大的不足就是配套设施没有建立，休闲、娱乐场所的缺乏，特别是高端住宅配套的高尔夫球场、会所等，这些是打造高端住宅的必需。配套的缺乏将成为此区域最大的问题。3.3 芙蓉区政府马王堆板块3.3.1 地理位置此板块位于浏阳河以南、长沙大道以北、东二环以东、浏阳河以西。位于长沙市的东边，此板块距离市中心最近，是与市中心联系最为紧密的一个板块。3.3.2 基础设施与公共服务交通：此区域有建设中的地铁 2 号线穿过其中心区域，规划中的地铁 5 号线，地铁 8 号线，以及城际铁路，这些的修建将会此区域的交通更为便利。以三横二纵为主的道路已经形成体系，公交车也比较多，形成了系统，公交比较方便。此处交通最大特点是公交方便，形成了体系。商业物流金融教育：交通体系已经建成，商业，物业也已经趋向成熟，社区也比较成熟，人人乐，大润发，沃尔玛等大型超市已经入住，购物比较方便，商业比较发达，教育以中小学为主，有四家炳中学，育英二小等学校。此处的软件设施虽然不算发达，但能够满足需求，形成了比较完整的体系。3.3.3 定位与定价此区域的房屋均价为 6800 元左右，整体而言房价由西向东递减，在圭塘河和浏阳河两岸房价又有所增加。该区域中西边是长沙火车站，房价较高，北部、东部是浏阳河，沿河有部分江景房，成为影响房价的一大因素。是由西向东递减，在西部的江边价格又会有所反弹。地铁项目的建立将会成为地区房价的变湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 8化一个新因素，由于靠近城市中心区域，与市中心的联系最为紧密，该区域价格比较高，也比较稳定，未来的变化率会比较小。3.3.4 主要楼盘状况此区域楼盘的开发常常与商业结合起来，特别是其西部地区与南部地区，交通便利已经成为该区域的一大特色，住宅与商业的混合开发比较明显，开发城市综合体，例如旺德府国际，锦泰东环国际，高桥国际。在其西部就沿河开发，开发了一批江景房，例如长房白沙湾，辉煌国际、万科金域蓝湾等，这些项目的开发充分利用江景，以提升楼盘的品质与定位。此区域主要是商业与住宅项目