第四章 投资性房地产年份题型2012年2011年2010年单项选择题1题1分1题1分1题1分 判断题1题1分1题1分 合计2分1分2分最近3年题题型题题量分析2013年教材主要变变化:增加和修改了部分例题题。第一节投资性房地产的定义 特征及范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应 当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权 （出让或转让所得，租赁开始日）、持有并准 备增值后转让的土地使用权（管理当局书面决 议；闲置土地除外）和已出租的建筑物。（拥 有产权；租赁开始日；辅助服务不重大）（二）不属于投资性房地产的项目下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产（如：企业经营管理的饭店）；（2）作为存货的房地产（如：房地产开发企业准备 出售的楼盘）。某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分用于 生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出 售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为 投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取 租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【提示】不属于投资性房地产的项目还包 括：（1）准备出租但没有出租的土地使用权；（2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑 物；（3）按照国家有关规定认定的闲置土地。【例题1多选题】下列各项中，属于投资性 房地产的有（ ）。A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式 租入后再转租的建筑物【例题2多选题】下列各项中，属于投资性 房地产的有（ ）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的 同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同 ）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性 房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买 价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他 支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出 租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产 确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期 开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定 资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。【例题3单选题】下列项目中，属于外购 投资性房地产的是（ ）。A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改 为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始 计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只 有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可 使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增 值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房 地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造 该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要 支出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一 段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先 将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资 产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始 ，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产 。【例题4判断题】企业将自行建造的房地 产达到预定可使用状态时开始自用，之后 改为对外出租，应当在该房地产达到预定 可使用状态时确认为投资性房地产。（ ）【P44例4-2】二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性 房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本 。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开 发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间 应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不 计提折旧或摊销。【P44例4-3】【P45例4-4 、5】（二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资 性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损 益。第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产科目设置：（1）投资性房地产（2）投资性房地产累计折旧（摊销）（3）投资性房地产减值准备在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产 的有关规定，对投资性房地产进行后续计量， 计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按 照资产减值的有关规定进行处理。对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记 “其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计 折旧（摊销）”科目。【提示1】投资性房地产的折旧或摊销与固定 资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增 加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧， 当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提 折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权 ）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产 （土地使用权）当期停止摊销。【提示2】投资性房地产取得的收入计入其他 业务收入，相关的折旧、摊销、费用计入其他 业务成本，相关的税费计入营业税金及附加。 【P46例4-6】二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的 公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公 允价值模式对投资性房地产进行后续计量。第一、投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场第二、企业能够在活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处 理投资性房地产“成本” “公允价值变动”公允价值变动损益1、不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，2、应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值 为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值 之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益） 。3、投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业 务收入。4、资产负债表日，投资性房地产的公允价 值高于其账面余额的差额，借记“投资性房 地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价 值变动损益”科目；公允价值低于其账面余 额的差额做相反的会计分录。【P48例4-7】【例题5判断题】采用公允价值模式进行 后续计量的投资性房地产，应根据其预计 使用寿命计提折旧或进行摊销。三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得 随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当 作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允 价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得 从公允价值模式转为成本模式。【提示】在极少数情况下，采用公允价值模式对 投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明 ，当企业首次取得的投资性房地产时，其公允价 值不能持续可靠取得，则应采用成本模式进行后 续计量。投资性房地产后续计量模式的变更如下图 所示：成本模式公允价值模式会计政策变更不得转换【例题判断题】已采用公允价值模式计量的投资 性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量 模式。（ ）【例】2008年甲企业将一栋写字楼对外出租，采 用成本模式进行后续计量。2010年1月1日，假设 甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模 式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字 楼进行后续计量。2010年1月1日，该写字楼的原 价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值 为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业按 净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出 租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。累积影响数公允价值9 500万元账面价 值8 730万元770（万元） 借：投资性房地产成本 95 000 000投资性房地产累计折旧 2 700 000 贷：投资性房地产 90 000 000利润分配未分配利润 6 930 000盈余公积 770 000【例题6单选题】投资性房地产的后续计 量从成本模式转为公允价值模式的，转换 日投资性房地产的公允价值高于其账面价 值的差额会对下列财务报表项目产生影响 的是（ ）。A.资本公积 B.营业外收入C.未分配利润 D.投资收益【例题7单选题】下列关于投资性房地产 核算的表述中，正确的是（ ）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需 要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产 可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产， 公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符 合条件时可转换为公允价值模式计量第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日1.投资性房地产开始自用。转换日为房地 产达到自用状态，企业开始将房地产用于 生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 。2.作为存货的房地产改为出租。转换日为 房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是 指承租人有权行使其使用租赁资产权利的 日期。3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出 租。转换日为租赁期开始日。4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。 转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于 资本增值的日期。5.房地产开发企业将用于经营租出的房地产重 新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换 为存货。转换日为租赁期届满、企业董事会或 类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发 用于对外销售的日期。（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账 面价值作为转换后的入账价值。【P50例4-8】【P51例4-9、10】自用房地 产或存货投资性房 地产按账面价值转换【例题单选题】2011年7月1日，甲公司 将一项按照成本模式进行后续计量的投资 性房地产转换为固定资产。该资产在转换 前的账面原价为4 000万元，已计提折旧 200万元，已计提减值准备100万元，转换 日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其 他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科 目的金额为（ ）万元。A.3 700 B.3 800 C.3 850 D.4 0002.公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为 自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自 用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额 计入当期损益（公允价值变动损益）。（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计 量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当 日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入 当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价 值大于原账面价值的，其差额作为资本公积其他 资本公积，计入所有者权益。处置该项投资性房地产 时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益 （其他业务成本）。自用房地产 或存货投资性房 地产自用房地产或存货按公允价值 计量，公允价值与账面价值的 差额记入“公允价值变动损益” 科目投资性房地产按公允价值计 量，公允价值与账面价值的 借方差额记入“公允价值变动 损益”科目，贷方差额记入“ 资本公积其他资本公积” 科目【P51例4-11】【P52例4-12】【P53例4-13】二、投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地 产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后 的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业 务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成 本）。（一）采用成本模式计量借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本