敏于思 善于行十六街区，是一部续集前期街区成功精彩前集活力街区生活精彩炒作双公园的故事精彩剧情成功在前，众人期盼，所以续集素来难拍但续集难拍生死时速11亿2千万生死时速24千8百万失败的例子比比皆是，譬如：魔戒310亿7百万魔戒29亿2千万魔戒18亿7千万当然也有成功凯旋的，譬如：如何让续集，更精彩？ 档期，一个胜券在握的档期 剧本，一个跌宕起伏的剧本 观众，一部迎合观众的电影 炒作，一场引爆市场的炒作总结，续集成功的四大因素我们的档期、剧本、观众、炒作如何做？续集十六街区竞品研究 同类符合项目借鉴续集成功要素之一 档期电影档期研究投放档期，熟悉竞争影片，才能扬长避短，票房大红。地产档期研究市场产品，分析竞争个案，才能扬长避短，销售大红。三林板块花木北蔡板块世纪公园东城板块随着十六街区价格的上调，本案的竞争个案将与18街区有所不同。主要 为三林板块的优质项目、东城的中档项目、花木的板块均价项目与世纪公 园的外围项目。16街区档期规划配套景观户型比较项万科金色城品锦绣满堂本案地段简述尚东国际老公房旁的新 精品生活社区花木板块的新 精品生活社区世博内，低密 度类别墅社区活力街区 公 园生活4 老 城区5 准新城区3 准新城区4.5 全新城区3.5 小型高层社区3 小 型高层社区5 多层洋房4 大复合社区4 中庭园林景观3 基 本无特色4.5 末 梢式景观5 公 园景观3.5 老社区配套4 配套较齐全3.5 配套尚待升级5 配套齐全4 90132 两房 、三房 3 162 的大房 型为主 5 房 型跨度大4 大三房为主 总结一级优势 竞争项目环境都较一般，尤其缺乏生态居住。因此，公园居住 是本案的一级优势。二级优势 竞争项目的配套都较完善，但多以“临街商铺集中MALL”的 形式。因此，街区生活是本案的二级优势。三级优势 竞争项目的体量都远较本案小，产品供应线相对单一，生活可 能性比较单调。因此，复合社区是本案的三级优势。光解析竞争者，还不够还需要站在复合大盘的角度，考察全国经验复合大盘的几个思考点产品的多元化，造成客群多元化，从而形成老龄化问题、全程教育问题等产品的规模化，造成社区社会化，如何顺应并倡导符合城市发展的社区文化开发长期化，造成产品间过大差异，如何保持一定的超前性，使整体产品均质化复合社区的老龄化问题复合社区的年龄跨度大老龄化现象更易于出现社会责任，复合大盘需要深思的要素复合社区的老龄化问题借鉴案件杭州闲林新兰得项目项目指标：43万方建面，1.2容积产品类型：高层、联排、叠加项目地段：位于杭州西南侧闲林板块，距离市区约三十分钟车程项目定位：优质的生态复合社区项目特色：现代社会的情感社区借鉴元素复合产品中的情感复合建立复合产品中的客群联系:开发部分绿 色老年公寓，并紧邻联排别墅，形成隔而 不离的泛两代居生活。绿色老年公寓充分考虑老年生活的建 筑尺度（扶手、楼梯、厕所等无障碍设计） ，并形成半围合组团，降低老年社区的暮气 抗性。在泛两代居间，提供充分的交通方便，如 降低坡地高度差，在坡道上设置扶手等。复合社区的素质教育问题大盘营销，很大程度是“教育战”但全国大盘的教育建设普遍流于形式素质教育学历教育，复合大盘需要深思的要素多元化产品借鉴案件南国奥园项目指标：75万方建面，1.4容积产品类型：小高层、多层洋房项目地段：番禺区汉溪大道，距地铁三号线 汉溪站出口仅350米 项目定位：健康社区，果岭旁的建筑项目特色：运动健康生活南奥学村，终身教育关怀1000亩以上的大盘，都在打教育牌。但 这种单一的学校嫁接模式不能承载社区 学校教育的需求。南国奥林匹克花园提倡“终身教育”， 组建了系统化、全方位、高水准的终生 素质教育链南奥学村。提倡“素质教育”，除学校，还增加全国甲级 一等少年宫、邓亚萍乒乓球学校、聂卫 平围棋学校、青少年素质教育基地等等 。教育从社区的边缘（配套）变为社区的轴 心。复合社区的素质教育问题多元客群造成的微城市运营职责复合大盘的多元化使社区成为一个微型社会倡导积极的居住方式，成为复合大盘需要深思的要素多元客群造成的微城市运营职责借鉴案件深圳波托菲诺项目指标：108万方建面，1.5容积 产品类型：高层、小高层、多层、联排和独立别墅 项目地段：南山区华侨城香山中路 项目定位：水岸优质居住空间项目特色：都市旅游地产居住，就是在家门口旅行保留原有山丘坡地、荔枝林等自然资源，通 过设计建成具有山水景环境特色的居住区。 规划采用人车分流、丁字交叉等道路布局方 式，既满足了交通功能，也起到了限制车辆 的进入和城区内汽车速度的作用。7万平米燕栖湖、4万平米天鹅湖、8万平米 荔枝林和谛诺山畔，规划多类型住宅，以及 水岸广场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔 咖啡座等，营造旅游文化生活。 以纯正的哥特式钟楼为标志，还在这里配置 了酒店式公寓，将外部人群引入社区，增添 社区活力。在商业街上面向湖水的咖啡座， 啜饮咖啡，聊天闲谈，真正营造闲散、浪漫 优雅的慢拍生活。 借鉴要素以旅游地产为纲，建设成深圳城市客厅，成为共享式的生活HUB现场实景长线推广造成的产品老龄化问题大盘推广时间超长前期产品的老化，极易成为后期推盘的抗性超前设计，成为大盘需要考虑的要素借鉴案件北京金地格林小镇项目指标：30万方建面 产品类型：小高层、多层、联排和独立别墅 项目定位：德国小镇 别墅生活 项目特色：金地第六代产品长线推广造成的产品老龄化问题潜能社区，让大盘与时俱进规划潜能。根据北京的经纬度，规划南 偏东15，形成蛛网形状，改变传统景 观的射线规划，激发生活的潜能。交通潜能。借鉴荷兰的“宁静街区”概 念，以S型的二级公路，鼓励步行、脚 踏车等慢速工具，激发交流的潜能。产品潜能。T-H应用户式中央空调、无 机房低噪音电梯、无管道通风系统、外 保温系统等新建材，激发居住的潜能。社区潜能。不定期的主题文化活动，包 括诸如植树节植树、义务献血和捐助抗 日小英雄王二小家乡贫困小学等，激发 社区的凝聚力潜能。 借鉴要素有了好档期，还不够还要有好的电影内容续集成功要素之二 剧情电影剧情跌宕起伏，扣人心悬，才能吸引眼球，票房大红。地产剧情人性设计，优质产品，才能吸引客群，销售长红让我们看看，十六街区的剧情内容地段理念特色16街区产品定位大华锦绣华城位于六里现代生活园区，北至高科西路，南至川杨河，西至 杨高南路，东至锦绣路。占地约3.3平方公里，综合容积率1.4左右。 符合中国国情的，多元有机的，可持续发展的现代城市规模社区模式； 注重人与环境关系、城市与住区关系、开放的城市公园化住宅模式； 以便利、舒适、多样、传统与时尚并存为准则的社区复式商业功能体系。地段理念特色16街区产品定位地段理念特色16街区产品定位 复合型，多种建筑形态和谐共存。复合社区为和谐社会的建设提供有 益的研究方向。 生态型，十二万平米的双公园规划。开放空间为家庭提供与城市接触 的活力边界。 街区型，以现代商业与居住社区结合。街区生活为活性城市的课题研 究提供积极平台。 地段理念特色16街区产品定位十六街区位于锦绣华城南侧，公园纪西北侧。北邻成山路，南至川杨 河，西靠华春路，东至春塘河。属于生态公园旁的临河景观社区。地段理念特色16街区产品分析项目特色中环内地段 临地铁生活 3.3万平方公里 世博辐射区内唯一大盘 十八个大型街区群 可持续发展理念 尊重原生地貌 商住娱相结合 大华品牌十九年品牌建设 公园居住倡导者 街区生活引领者 区域大盘运营者地段理念特色16街区产品分析居住特色低密度公园社区 静谷式建筑规划 复合型产品结构 部分复式房 河岸景观式生活 270弧景大卧室 微孔吸音板材 公园特色十六万方公园 动态健康公园 醇氧湿地公园 主题公园规划 生态居住功能街区特色街道社区形态 居住与商业结合 居住与文化结合 居住与娱乐结合 城市有机细胞 街区仅仅是“商业住宅”吗？ 十六万方公园仅仅是为了多几个点的绿化率吗？ 3.3平方公里的统一规划到底能带来什么优势？因此，我们需要对项目二次解析地段理念特色16街区产品分析地段理念特色16街区产品分析居住公园街区规模品牌更舒适的环境更浓厚的情感更便捷的生活更均质的社区更和谐的社区象家庭一样 舒适压抑都市，建 筑温馨家象家庭一样 便捷象家庭一样 温情象家庭一样 和谐公园、街区、复合社区其实大华是要让家庭氛围外延，创造一个“ 户外大家庭”，从而鼓励居住者走出家门，进入社区，创造共享生活地段理念特色16街区产品分析家庭氛围外延的“公园大家庭”活力外延、享乐外延、温馨外延、静谧外延、情感外延、便捷外延邻世博，情感型活性公园街区产品精神内涵产品精神面貌产品精确定位档期、剧情有了但是，我们要放给谁看项目客群定位续集成功之三 观众在客群分析之前，我们回顾一下我们的产品定位：邻世博，情感型活性公园街区以地域性定义了项目客群区域来源。以内涵性定义了项目客群的置业观。邻世博本案为宜居性住宅，客层来源有强烈的地域属性。尤其强烈依靠“地铁、公交及未来城市规划”。因此依据世博及项目位置，可以圈定客源的物理属性。客层区域圈层图世纪公园东城板块世博板块三林板块北蔡花木陆家嘴板块张江板块上南一级客层二级客层三级客层大华房产的品牌高位房价的挤压一级圈花木、北蔡区域客源二级圈上南、世博、三林换屋 客源三级圈浦西沿江区域客源，及 少量上海其他区域客源区域的认知度强大盘的齐质规划世博辐射区板块陆家嘴、源深、张江、 世纪公园区域拆迁及换 屋客源未来的轨道交通圈客源置业主因客群物理属性公园、街区、复合社区的精神衍生，为项目的精神属性。情感型活性公园街区首购客群追求舒适 热爱活力生活好交朋友 保持上进态度优质换屋别墅置业追求享受 关注物业保值重视品牌 要求邻居素质25-35岁，年收 入在10-20万， 新婚或即将成家40-50岁，家庭 收入在45万以上 ，典型中产注重健康 关注社区环境重视品质 要求生活氛围置业属性精神属性物理属性客群精神属性35-45岁，家庭 收入在15-25万 ，生活稳定公园主角客群定位沟通主角爱沟通，爱交流，有聊天就有他的存在健康主角爱健康，爱运动，有活力就有他的参与生活主角爱生活，爱享乐，有快乐就有他的身影档期、剧情有了，目标观众明确了万事俱备，只欠一件东西企划概念概念衍生广告表现推广计划续集成功之四 炒作电影炒作提升悬念，制造噱头，才能吸引眼球，票房大红。地产炒作包装卖点，提升形象，才能支撑溢价，迅速去化什么样的包装 能延续前期影响力，并有效挖掘客群需求？我们的对策：公园嘉年华物理层面：每光临一个城市，城市心情指数就成为全世界最高的地方。全球都市向心力最强的活动之一。嘉年华成为情感融合、生活放松的代名词。形象层面：动态生活的代言人，代言活力的、开放的、城市的、快乐的、国际化的生活。 物理层面：16街区最大的卖点，传承了公园纪的核心概念。形象层面：静生活的代言人，代言生态化、健康化、舒适化的静生活。嘉年华公园代表锦绣华城公共设施（主题街区、锦绣中心、主题运动场等）。概括了它的外延性（即鼓励人群主动外出、主动沟通、主动健康、主动享受 的生活方式）。嘉年华PARTY活力秀城市聚会国际化娱乐方式开放型的生活方式活力性的生活方式多元化的人群融合国际概念情感街区活性规划复合产品