杭州同策全公司当前员工团队近350名，是浙江规模最大，团队最齐全的全程营销公司。面对艰难的2011，同策迎难而上，每一次开盘全力以赴！截止目前浙江同策销售额已经突破45亿！上饶中航城开盘盛况 3月26日推出住宅227套，开盘当天去化100%。亿丰蔚蓝郡开盘盛况自4月9日首度面市以来，先后3次开盘，3度热销，共约272套房源，去化率92%。金地自在城（杭州）开盘盛况 2011年5月7日太太的洋房推出130套房源 。首开大捷劲销70%。保利江语海开盘盛况 5月8日推出5号楼小户型房源128套，当日去化超80%。银亿海悦庭开盘盛况 5月18日推出1-6号楼共计住宅423套，开盘当天去化95%。保利湾天地开盘盛况 保利湾天地已于5月29日开盘首次推出5#楼，共计382套房源，当日去化近90%。本周末，金地自在城（绍兴）、象山海御、保利江与海、亿丰蔚蓝郡四盘联动！共计推出：649套。6月，决战45亿！同策必胜！我们服务保利、金地、中华、中航、银亿、莱蒙、中天、上置、升华等国内一流地产开发集团。杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，其中临平区域客户量达2万余名。目前同策在临平服务项目已有4个：野风珑园、和合财富中心、星浩资本地铁上盖物业、莱茵达城北项目拥有丰富的市场客户资源，已在当地组建了庞大的专业服务团队。通过前期5个月服务，双方在市场、项目、客户等具体工作上进行了多次深入的沟通，对本项目的认识、客户的分析与区域市场、产品定位基本取得了一致，双方磨合渐入佳境。现对整盘营销推广思路做此提报，以期对后期工作进行前瞻性指导，预祝本项目圆满成功！昊嘉置业临平西泠啤酒厂地块 营销策划报告 目录项目定位回顾及营销核心问题界定项目整体营销策划方案团队及资源项目价值体系回顾：90方产品为首次置业型产品，占30%；125方挑空户型占70%以上，是区隔市场的最大亮点性产品，可以在形象上代表本项目。核心价值关键词： 靠山挑空设计 125变180 类空中别墅深藏不露的“临平人”物理标签：私营业主、企事业单位物理标签：私营业主、企事业单位 高管、公务员，非最顶级置业群。高管、公务员，非最顶级置业群。深藏不露，大隐于市，有着大宅的私心精神标签：骨子里张扬，精神标签：骨子里张扬， 但深藏于内，不愿显露但深藏于内，不愿显露客群定位回顾：靠山别墅式挑空项目 定位深藏不露，临平人界定门庭的大宅项目定位客户定位品牌定位项目定位回顾：山分天下藏一家广告语：案名：藏 山 公 馆项目品牌形象回顾：作为体量在10万方以下的绝对 老城中的楼盘来说，享受板块带 来的成长溢价要弱得多。面临 11月首次开盘，一年去化周期 的目标，需在最短的时间内，制 定合理推售策略，启动营销蓄客 工作，确保业绩飘红，创造高额 溢价、最终实现利润最大化营销核心问题导入：营销核心问题明确：客群是谁？如何推售？如何蓄客？目录项目定位回顾及营销核心问题界定项目整体营销策划方案区域市场环境及典型项目分析客群界定推广策略团队及资源推售策略区域市场认知临平市场格局认识临平市场格局分析本 案临平 山临平北临平北 板块板块老城区老城区新城概念板新城概念板 块块星桥街星桥街 道道余杭开余杭开 发区发区根据市场产品表现状况可以将临平市场分为几大板块：uu临平北板块临平北板块，位于临平山北面，同老城区以星光街为界；uu老城区板块老城区板块，星光街以南，人民大道以北的老城区；uu新城概念板块新城概念板块，人民大道以北。（新城以世纪大道为界，但房地产板块中多以人民大道或北侧藕花洲大街为划分依据）注：余杭开发区由于目前在售楼盘较少，开发空间有限且多位于西侧接近临平北，故此报告中该板块讨论并入临平北板块；钱江开发区及星桥街道项目均价较低，客群同临平城区差距较大，对本案借鉴意义有限。故不讨论。钱江开钱江开 发区发区根据临平的房产市场划分格局，参考项目区位特征，报告将重点分析临平北、老城区及新城概念板块三大次级区域。金都夏宫桂花星城赞成香颂东港花苑绿城蓝庭金帝海铂玉园和郡海澜半岛华鼎君临天下城理想家园迎宾花苑水景城洼地高价临平北临平北 板块板块老城区老城区新城概念新城概念 板块板块临平市场格局分析临平住宅开发主要集中在临平北与新城概念板块，老城区项目较少，在售项目均为尾盘，而且整体定位较 低，价格不高，去化很慢。项目物业类型总建面（万平米）开发商金都夏宫联排、双拼别墅60金都房产东厦东港花苑多层、小高层33美孚房地产赞成香颂小高层、高层13赞成房产绿城蓝庭花园洋房、小高层25绿城房产金帝海铂小高层35金帝房产和郡高层4.8华立房产理想家园多层，小高层，高层 12理想四维地产迎宾花苑多层1.4新世纪房产华鼎君临天下城高层26华鼎房地产东海水景城高层、小高层50东海房产绿城玉园高层31绿城房产康城国际高层60理想四维海澜半岛小高层、高层、排屋8.8余杭新城房产桂花星城高层9美好凯信房产康城国际临平北板块项目老城区项目新城概念板块项目临平市场格局分析n老城区售价低于新城概念板块，处于城市价格低谷，板块一手房售价在1-1.3万元/平方米，二手房价格在1-1.2万元/平方米金都夏宫桂花星城赞成香颂东港花苑绿城蓝庭金帝海铂玉园和郡海澜半岛华鼎君临天下城理想家园迎宾花苑水景城别墅23000元/公寓9000元/公寓8700元/洋房13000元/公寓12000元/报价9000元/康城国际公寓13000元/公寓10000元/二手房1-1.2万元/ 公寓精装22000元/ 酒店式公寓18000 元/公寓12500元/ 公寓15000元/公寓10000元/公寓15000元/在售项目推售情况2008年2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度27万平米/r=2.43/高层 海澜半岛 8.8万平米/r=2.0/高层、小高层、排屋10万平米/r=1.9/多层、小高层、高层康城国际 57万平米/r=2.7/高层桂花星城东海水景城 50万平米/r=2.4/多层、高层、小高层31万平米/r=3.1/高层绿城蓝庭 70万平米/r=0.95/多层、小高层、高层、排屋10万平米/r=2.4/小高层、高层君临天下城理想家园绿城玉园赞成香颂60万平米/r=1.6/排屋、别墅、高层金都夏宫33万平米/r=1.6/排屋、别墅、高层东港花苑9万平米/r=2.8/高层35万平米/r=2.5/高层金帝海珀老城区项目后期无新推量，本项目稀缺性凸显项目物业类型总建面（万平米）已推量存量未推量其中排屋未推量金都夏宫联排、双拼别墅602.950.257.053.5东厦东港花苑多层、小高层333.82.529.2赞成香颂小高层、高层100.850.19.15绿城蓝庭花园洋房、小高层7027.31.942.7金帝海铂小高层350035理想家园多层，小高层，高层 109.724.50华鼎君临天下城高层2712.162.314.84东海水景城高层、小高层5022.511.327.49绿城玉园高层317.54.923.5康城国际高层6015.651.344.35海澜半岛小高层、高层、排屋8.88.810东田擎天半岛高层、排屋362.7合计111.2420283.286.2在售项目存量 临平在售住宅项目未售体量+存量，共计约303万方，其中别墅6.2 万方，未来市场供应量十分巨大未来供应土地层面约拟建400万平米临平北127448501748133 钱江经济开发区4225702422239.2 临平老城北2120104256118.8 临平市中心10214415557298.1 临平城南CBD4157565417486.1 星桥板块5275383566944.7 合计3917380193968219.9 从统计来看，临平整体未来35年约有700万方的推量，与我们项目存在直接竞争的区域为城北、城中心、城南CBD，区域内楼盘存量和土地层面的存量达到240万方左右。 目前出让地块的容积率在2.02.5之间，未来区域产品的将基本为单一的高层、小高层公寓类型。小结：临平区域市场供求及量价趋势近年临平房地产量价走势2010年1、2、3月临平市场走势平稳，价格稳步上升。4月成交量放大，达到12.4万方；同时调控政策出台，直接对市场造成影响，5、6月成交急速下滑。5月仅成交5651平方米。7.8月政策影响减小，成交缓慢回升。直到9月，临平销售面积62040平方米。随后10、11月份，逐步趋于回落，直到12月又有一个提升，临平成交面积68055平方米，成交均价10314元/平方米。n整体临平市场成交量随大市场的影响，起起落落； n价格走势整体成稳步上升状态，但是价格起伏不大，甚至到了2010年的年底，有下降的趋势。2011年前4个月临平房地产量价走势n 2011年1月，持续2010年年末的增长势头，成交继续走高，1月26日，调控政策国八条出台，加上正逢2月过年期间，成交淡季，2月成交急速下滑，3月成交跌如低谷，市场进入冰冻期。n 成交价格也随着成交量的下滑成下降趋势，价格敏感度快于杭州。在市场不明的情况下，临平市场更容易受到伤害，而政策好的时候，又限制于区域购买力的关系，价格一直处于较为平衡的水平, 市场客户容量向外扩展趋势是发展的必然。1月26日 “国八条”出 台2011年1-3月临平房地产量价走势10年板块供求月度走势：p10年成交48万，月均成交324套，全年成交最大值 ：113541（4月），供应最大值118536（4月）， 主要是受制于市场大环境的影响；p10年的需求量明显低于供应，特别是金9银10，成交 也不断下滑。 临平09、10年房地产供求走势09年、10年供求走势：p受市场影响，09年临平的供应、成交面积达 到了历史的至高点,达到供不应求的局面；p10年临平整体市场不乐观，供应和成交趋势 都有萎缩现象，成交量低于供应量，市场需求 逐渐趋于平衡;表明临平房地产的区域需求逐步成饱和状态供需特征总结：7090,110150是供应、去化最集中的户型，未来楼盘供应量在180 万平米 供应来看：70-150方的户型为区域主要供应的户型段，其中71-90方户型比例最大，其次为131-150方。 去化来看：70-90和110130-150方的两个面积段成交较高，刚需客户需求90方以下的户型，改善型客户需求110- 150方户型；同时可以看出90110方户型，是去化率最高的，几乎达到100%，目前区域的供应量不大。 供应量特征：目前来看整个市场在售存量房源不多，未来潜在供应临平北片区约有150万方存量房源，南片区楼盘存 量约在30万平米。临平公寓市场供求分析临平公寓市场供应分析临平住宅市场供应集中在111-150、71-90两个面积段，大面积和小面积供应较少；三房二厅为市场供应主流； 供应集中在70-90平米与110-150平米两个面积段； 70平米以下小户型占到市场整体供应量的约13%； 151平米以上户型占到市场整体供应量的约30%； 三室二厅二卫户型是市场供应的主流，达到55%； 二室二厅二卫约占20%，单身公寓约占10%；临平市场客户跟踪结果客户以临平本地人为主，基本都是购房自住（改善性鲜明），部分外地客户主要是投资购房。产品类别客户来源置业目的备注别墅/排屋临平市区70%自住70%外地包含：海宁、温州、宁波等 杭州市区20% 投资30%外地10%公寓类临平市区7