奥运后的市场形势 1、广告流量、广告流量 7、8 月的推广策略应该建立在对 08 年至 09 年年初的市场发展预期结合。 7、8 月是市场销售的淡季，加之市场整体形势低迷，我比较同意楼主的观点，减 少推广，积蓄力量。 9-11 月， “金 9 银 10“，个人认为此阶段虽然是传统的销售旺季，导致各项目均把 08 年下半年的希望寄予此阶段，竞争势必激烈，但整体经济形势产生较大变化的可能 性不大，同时宏观政策很难有重大利好出台。此阶段估计仅能是小幅反弹，不可能 根本改变市场总体的形势。 12 月至春节，可谓年关难过，实力差的开发商将面临生死考验，预计市场的价格 会进一步下滑，而进入底部。 09 年 4 月后，只要政策面有所放开，真正的触底反弹行情才会真正开始。 因此，7 月到春节市场状态不会有重大改变，推广投入的效果不会很理想，建议控 制投入。但在 9、10 月可适当加大投入，争取实现部分销售，增强项目在年关的生 产力。而真正的全力推广应该在 09 年春。 项目后期形象推广还是要有的. 2、主动挖掘客户、主动挖掘客户 目前这种现状，除了通过广告来人外，还可以主动出去找些客户。 1、到附近单位、小区或者当地大厂矿走访一下，谈谈团购条件。 2、如果项目没有走高端路线，可以到人口密集的地方派单，节约成本可以由公司 内部的人去。 3、组织一些活动，比如有奖竞猜之类的，把答题卡送到售楼部即可以获得礼品， 增加来人量。 4、现在到处都在观望，但是也不是没有销量，因此售楼员的销售技巧很关键，应 该加强培训。 9、虽然还无法准确的预测奥运会后的房地产形式，但是应提早准备预案，市场反 弹则快速去化争取回款，如果市场仍是现状则要以提高销售技巧和外出找客户两种 为主。 三、冲销量三、冲销量 现在的淡季可不像常规的那样了，不是季节性的，是全国性的，可能淡一两年也说 不准，尤其南方。所以说想尽一切办法加快去化速度是必要的。比如降价就是一个 有效地手段，当然单纯的降价肯定不行，kfs 也心疼。 1、淡季广告不好可以用活动弥补，当然一定要和促销结合了。 2、利用老客户，即便老客户带不来新客户，最起码也要冲冲人气。 3、价格永远是最有效的手段，记住只有卖不出去的产品，没有卖不出去的价格。 四、加大客户面四、加大客户面 我觉得提高销量无非从两方面考虑,一个是渠道的深入,即深植一点;一个是面的问 题,即扩大客源; 本人目前项目比的还糟,简直是内忧外患,目前我制定的策略是从点上深入挖掘,扩 大老带新的力度,同时对于老客户的群体进行深入拓展,将渠道做到更深入;另一个 就是考虑分销的可能性,将点位扩大,加宽我们的客户边界,开源客流,我觉得从这两 个方面出发去解决你目前的问题!希望对你有所帮助 五、改变销售技巧五、改变销售技巧 坐销已经行不通了，只有走出去，我们的项目现在就是靠这一招，有专门的直销人员，走进各大单位，与对方谈团购，效果还不错，在市场行情不怎么样的情况下， 每个月也有十多套的成交量 六、联合加特殊销售模式六、联合加特殊销售模式1、联合知名装修公司开展买房送精装或者买房装修优惠的活动，让客户享受一站式服务。2、奥运契机百年难遇，许多新人选择奥运期间或者奥运当天结婚，推出奥运特价婚房，同时整合婚纱摄影公司开展买房送婚纱照活动。3、湖南益阳全国首个保价购房值得借鉴和关注，一方面打消投资客疑虑，另一方面释放自住客需求。保值后两个价为4、降低首付门槛，转化有购买需求却无资金实力的客户。5、展现实景现房，加速工程进度。6、针对炎热夏季白天客户少的不利局面，开展夜间看房活动，售楼部可设投影仪播放夜间奥运赛事，摆放点心、冷饮、水果，营造奥运氛围，加深与客户的感情。 保价评估，虚假评估 七、形象提升加事件营销七、形象提升加事件营销 1. 多做一些户外活动，派发单页、资料，活动接待处加上产品户模。不守株待兔， 直接出击拦截客户。2.制作些精美礼品，告知市场来看房就有好礼向送。提升客户到访量，烘托人气的 同时提升销量。3.多组织一些老带新活动，如：老带新送家电礼品、业主游泳竞赛、业主旅游等。 提升楼盘口碑形象，以口碑传播楼盘品牌形象。4.关于事件营销的方面：既然这几个月关注点都在奥运会，就组织个奥运知识大赛、 或者我的奥运故事等等，也是不错的。 八、客户定位加客服，特殊营销模式八、客户定位加客服，特殊营销模式 针对老客户组织一些营销活动，如沙龙什么的。同时配合一些老带新的优惠活动。 客户，客户，还是客户。 做准客户定位，抓住目标客群，做 DM 派单、邮寄等， 但是前提是有一定的市场形象， 例如你们的江景楼盘（不知道什么进展） 本身环境不好 如果没有市场形象 再派单 形象就建立不起来了 九、口碑宣传九、口碑宣传 1、口碑 假设你的项目刚开始和项目在当地口碑效应不好可以采用以下方式项目前期在市场引导期制造口碑可以用人传人方式进行当地口碑宣传，宣传时 当口碑宣传员以投石问路语言方式进行，当市场引导一定阶段后项目在一夜之间怦 然而起从偶达到孔雀开屏之效果。注可借沧州当地狗市炒狗的方式及万科孔雀开屏 销售模式进行。2、促销活动 促销活动主要分析量到质的变化同时要达到本项目推广造势的效果；例；给业主送 礼物。每天送一点让业主在售楼部门前排队持续 5 天左右。 以上我可能没有具体以的说明白如果有需要可以加我 QQ；301064157十、多元组合与整合推广多元组合与整合推广第一，要看整个城市的市场容量。如果大的话，就可以考虑大型户外资源（立柱、 站牌，交通灯等），因为这些都是能接触到客户本身的一些辅助工具。 第二，考虑目标客户的类型，做到精准营销。比方说如果你定位于高端有车一族， 那么交通位置户外和直接排发资料最有用，或者在高档的写字楼和住所大堂设置接 待点。扩大客户的接触面。 第三，要综合考虑各种因素。在三线城市，路演是一个很不错的方式，客户的参与 热情高，但要注意和重要的商业广场和购物中心合作，这样达到的效果会更好。十一、结合城市特点及项目实施进度来定制十一、结合城市特点及项目实施进度来定制。一般而言，不外乎以下几方面：1、媒体通路：主要是户外及平面媒体，尤其在推盘前期，通过媒体广告树立楼盘的知名度。户外选择市中心人流聚集区及项目周边导示系统；平面媒体中报纸广告选择当地主流报纸进行投放；如有影响力的杂志，也可进行小众范围的针对性投放；电视/网络/广播/楼宇/短信等电子媒体投放效果一般，可结合销售节点或促销活动进行投放；2、SP 活动：三线城市口际传播效应明显，SP 活动易于引起市场关注，并可通过媒介宣传放大活动效果，根据项目需要，大、中、小型活动相结合，如销售现场具备条件，活动的地点可直接放在现场，便于带动人气，关键是活动的设计应紧密与项目销售相结合；3、DM 派单：可选择数据库中的目标客群进行定向派单，也可进行扫街派发，根据项目宣传的侧重点分类实施；4、抓住口碑传播开展泛营销也是不错的渠道推广。总之，要根据城市特点及项目的具体情况定制推广计划，同时还应兼顾广告的投入产出比，一般户外的千人性价比相对较高，根据推盘节奏，以航班式时间表排定投放计划，以达到较高的性价比。 十二、 若 KFS 实力雄厚，倒是可选 中秋献礼- 1）奥运过后，根据比赛结果看能否邀请一至两位奥运冠军代言或者赠送房产 2）奥运英雄送礼到你家“ 中奖客户可享与奥运英雄亲密接触的机会 3）中秋献礼-登山赏月（在半山搭建赏月台，准备月饼等物质及装饰灯饰）与当 地电视台合作邀当地名人参与；1、中秋晚会：老师和老师孩子更多才多艺，报名演出的都有小礼物（费用低廉）2、啤酒烧烤节:提供免费的烧烤和啤酒，邀请一部分忠诚的业主和在订客户，每户可以准备一个购房优惠卡3、卡拉 OK 大赛，活跃社区气氛活动类型太多了，看预算和想达到什么效果了浪漫中秋音乐晚会请个乐队表演，主要为萨克斯、小提琴等比较高雅一点的乐器，邀请业主以及准客户参加。准备些酒水、饮料、点心、水果等。地点最好在小区内露天举行，一边赏月，一边欣赏音乐，业主直观感受小区的居住氛围，如果有会所，也可在会所内搞些猜谜、娱乐项目，增强整体的趣味性。