石景山项目定位报告2014-1-15目 录一、环境分析二、地块情况三、市场分析四、目标客群五、项目定位六、产品建议七、营销周期 1 【一】环境分析（图例：石景山区十二五规划图）石景山区总占地面积84.38平方公里，常住人口60万 人。地处长安街延长线，交通便利，到中关村核心区 20分钟，到CBD商务区30分钟，到国际机场40分 钟。现阶段，随着首钢的搬迁，石景山区从北京的重工业 区，逐渐转型为拥有最大后备发展空间的创新区。在 首都文化娱乐休闲区（CRD）规划提出后，石景山区 举全区之力，积极引进相关龙头企业，重塑区域形象 ，推动城市经济转型升级。十二五期间，石景山将依托国家和北京市产业结构调 整、加快经济发展方式转变的有利契机，着力推进“ 一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六 个商务功能区”12大产业功能区建设。石景山区域概况【一】环境分析石景山区域发展空间布局n多区域发展格局成形 商务氛围渐趋成熟 一轴：长安街西延线综合发展轴 一带：永定河绿色生态发展带 一核：新首钢高端产业综合服务区 一园：中关村石景山园 多支点：银河综合商务区、台湾文化创意商务区、西五环现代娱乐区、京西会展商务区、苹果园交通枢纽商务区、天泰旅游休闲区、中国动漫游戏城本案位于银河综合商务区是石景山区域最成熟的商务区，已经吸引部分大中型企业入驻，是区域商务活动的核心区【一】环境分析石景山区域概况|重点功能区规划京西会展商务区天泰旅游休闲区开发生态旅游、 文化旅游线路， 促进生态休闲与 历史文化旅游融 合互动，打造都 市生态文化旅游 胜地中国动漫游戏城建成集动漫创 作、生产、展 示、交易于一体 ，覆盖完整产业 链的国家级文化 创意产业示范园 区。银河综合商务区建设集商务办 公、现代商业、 休闲娱乐为一体 的区域性商务商 业中心台湾文化创意商务区构建两岸文化交 流和经贸合作的 新平台，不断扩 大和深化两岸交 流合作西五环现代娱乐区整合东部现代娱乐 区、西五环体育休 闲产业带、京燕酒 店商务区、TSM商 务区，高标准高品 质打造西五环现代 娱乐区建设集会议展 览、现代金融、 商务办公等为一 体的现代化会展 商务中心【一】环境分析石景山主要功能区新首钢高端产业服务区 规划占地8.63平方公里，规划总建筑规模1060万平方米，规划“五区两带”空间格局； 工业主题园：突出首钢工业遗址发展文化会展、休闲娱乐和以钢铁产业为主的工业文化旅游； 文化创意产业园： 首钢总部聚集资源推动打造创意企业集群，重点吸引工业设计、文化传媒、现代传媒等行业； 综合服务区：带动律法、金融、交易所、商务服务等第三产业； 总部经济区：吸引国内大中型能源、制造、高新技术等产业建立集团总部、研发中心，带动北京西部发展； 综合配套区：围绕后进驻的企业总部及其他行业，建设高端商务配套、教育医疗、文化娱乐、餐饮购物等生活型服务设施。新首钢高端产业综合服务区示意图现有规划距本案直线距离3公里【一】环境分析石景山主要功能区银河综合商务区西 五 环鲁 谷 大 街地铁1号线石景山路鲁谷路鲁 谷 北 路银河商务区位于石景山鲁谷地区，区域北至石景山路，南到鲁谷西小区，东至鲁谷大街， 西至鲁谷北路。区域整体规划面积18.8公顷。区域发展定位：发展服务金融产业和总部经济为重点，建设成为区域政治、经济、文化核 心区。【一】环境分析石景山主要功能区银河综合商务区开发现状大唐地块中铁集团万 商 大 厦BHG瀚海 长城 大厦中铁建 设大厦石景山 区政府紫御国际石景山万达广场本 案 位 置地铁1号线目前区域为石景山区最为 成熟度额商务区；2013年伴随K商务地块 的入市，区域土地开发已 经区域饱和；目前区域还有南侧地块还 未入市。空地未入市北方国际大厦北方中惠 国际中心【一】环境分析石景山主要政策分析 享受国家、北京市相关文化创意、商务金融、高新技术、体育等产业发展政策外，区内主要扶持政策为关于促进中关村科技园区石景山园产业集聚和企业发展的办法、石景山区服务重点企业暂行办法、石景山区促进商务楼宇经济发展的暂行办法、石景山区促进商务金融产业发展的暂行办法、石景山区促进文化创意产业发展的暂行办法 对商业楼宇业主引进符合区主导产业的企业，奖励商务楼宇业主入驻企业财政年度额的10%奖励并酌情给予楼宇业主一定房租补贴 经认定新注册符合石景山区域发展的企业在石景山区租用办公用房的，对区财政贡献额在50万元（含）以上的, 自注册之日起两年内给予每天每平方米0.5元补贴；对区财政贡献额不足50万元的,自注册之日起两年内给予每天每平方米0.3元补贴。 对于在我区新设立或新迁入我区、且在我区注册纳税的各类总部型金融机构，购买自用办公用房，可以享受每平方米1000元人民币的一次性补贴。主要政策针对楼宇办公的政策分析【一】环境分析石景山区域发展趋势产业规划区域政策规划石 景 山 依托中关村石景山园的特色产业发展，新媒体、动漫产业、电子数码、游戏产业的创新型产业格局初步形成，并成功接纳中关村溢出和转移企业，上下游产业链处于初步完善阶段，未来将成为石景山区首要扶持发展对象； “智慧石景山”的概念提出后，石景山区明确将高新技术产业发展为支柱性第三产业，并全面鼓励创新型高新科技产业入驻； 政府规划和产业布局中，现代金融服务和旅游会展业将成为十二五期间帮扶对象，电子商务、金融服务业、旅游、会展等将得到一定发展。总 结：加快推进传统工业石景山向绿色生态石景山转型，未来将吸纳更多行业的龙头企业进驻商务办公市场中高端产品稀缺前景广阔 2 【二】地块情况北侧：万商花园（东门）内街； 南侧：鲁谷路； 东侧：银河大街； 西侧：万商花园（南门）内街； 占地：21071，容积率5%，总建面159447.01 其中：地上105886 ，地下53561 还建：写字楼面积21000，供电大厅返还面积1000项目宗地【二】地块情况项目地块条件：1、地块自北向南高差红线外 4.67m，红线内5.04m； 2、自北向南196.464m; 3、北侧自东向西59.955m； 4、南侧自东向西210.786m;5.040m4.670m+-0m59.997m196.464m73.467m20.95m59.974m210.786m55.801m52.58m 2 【二】地块情况3. 3. 银银 行行2. 2. 酒酒 店店4 4. . 购购 物物5. 5. 餐餐 厅厅6. 6. 运动场馆运动场馆1. 1. 公交出行公交出行华联商厦、万达广场、家乐福等万达铂尔曼大饭店、北京万商花园酒店、中础宾馆等巴贝拉意式休闲餐厅、海底捞火锅、麻辣诱惑等良子健身、万商运动中心、吉跳龙羽毛球运动中心等周边配套地铁1号线、325路;472路空调;546路;597路; 598路;598路区间;663路;959路空调中国银行、中国建设银行、中国工商银行等 4 【二】地块情况总 结：总建筑158916，地上建面105355，地下53561 ；其中写字楼面积63445，商业（地上三层+地下一层）27000 ；可售面积占比总建面53.5% 4 【三】市场分析宏观经济2012年国民生产总值17801亿元，三产总值13592亿元，人均国内生产总值87091 元，城市化进程90%以上，广义型商业升华转型，主题性购物公园及具个性化消费 场所出现。 4 【三】市场分析 北京市人口总数 2069万，其中户 籍人口1298万，同比上升2.48%； 全市居民人均可支配收入36469元 ，人均消费性支出24046元，年末 居民储蓄余额21419亿元，同比上 浮13.18% 4 【三】市场分析 全市固定资产投资额6463(亿元) ，其中房地产投资3507 (亿元)， 占比54.26%； 全年（办公+商业用房）总 体投资总额661亿元环比2011 年持平，两项施工面积2949 万环比2011年上升12.95% ，新开工面积863万 环比 2011年上升8.55%，竣工面积 467万环比2011年下降2.1% 。【二】市场分析万 平 米套 数2010.1Q2013.2Q北京市写字楼市场季度平均供应面积为34.5万平米，平均成交为50.16万平米，全市 供求比为1 : 1.45；自2012年1季度起，受住宅市场和宏观经济发展影响，全市写字楼成交市场表活跃，办公供求比进一步攀 升；2013年上半年北京市共计供应办公面积62.72万平米，成交121.74万平米，全市办公供求比攀升至1 ： 1.94。2010.1Q-2013.2Q北京市写字楼季度平均成交面积2010.1Q-2013.2Q北京市写字楼季度平均供应面积2010.1Q-2013.2Q北京市写字楼新增供求走势 4 【三】市场分析2013年二季度北京办公市场供求套均面积走势套 均 面 积 ： 平 米2010.1Q2013.2Q北京市总计供应新增办公面积388.35万平米，全市平均供应单套面积为194.2平米；2010.1Q2013.2Q北京市总计成交新增办公面积707.27万平米，全市平均成交单套面积为90.34平米；全市成交套均面积整体小于供应套均面积，且成交套均面积整体趋稳，在90平米上下浮动；2013年二季度，全市办公供应套均面积为223.53平米，成交套均面积为104.7平米。【三】市场分析万 平 米元 / 平 米2013年二季度北京办公市场成交区域分布2013年二季度，朝阳区在望京地区大盘成交带动下，仍是全市写字楼市场成交的主力区域；二季度石景山区以7.04万成交面积位列全市第二大写字楼成交区域，区域市场表现活跃；后期伴随苹果园交通枢纽部分项目入市销售后，石景山区办公市场的成交面积将会进一步攀升，成为全 市写字楼成交市场的主力区域之一。2013.2Q北京市写字楼成交区域分布【三】市场分析2012-2013年北京市成交价4万元/平米办公项目|产品基础数据项目名称项目销售 时间办公体量万去化量月均去化速度项目写字楼成交均 价（元/）保利国际广场2013.611.39403.833134.6153493融科望京产业中心2012.309.455020 3236.4743178国投广场2011.1012.41002557161.0740867达美广场2013.51813823.493455.8746142北京4万元以上项目平均月去化4000，平均成交均价45920元/;全市4万元/平米以上典型办公项目月均去化速度较为一致，多为3000-3500/月；年平均去化率42%; 4 【三】市场分析2012-2013年北京市成交价4万元/平米办公项目|供应分析全市4万元/平米以上典型办公项目供应面积多为小面积，面积区间集中在100-300；100平米以下的办公面积占整体供应面积的32.42%；200-300平米的办公面积占整体供应面积的20.61%；100-200平米的办公面积占整体供应面积的13.24%。 4 【三】市场分析2012-2013年北京市成交价4万元/平米办公项目|成交面积分析全市4万元/平米以上典型办公项目整体成交呈现哑铃状分布，100-400平米的小面积和1000以 上的大单成交是市场成交的主体：参考项目中1000-1500平米以上的大单成交占成体成交面积的28.08%；100-200平米的成交，占整体成交面积的14.24%；300-400平米的成交，占整体成交面积的12.77%；100平米以下的小面积成交，占整体成交面积的10.61%。 4 【三】市场分析2012-2013年北京市成交价4万元/平米办公项目|成交总价段分析全市4万元/平米以上典型办公项目整体成交总价段多集中