奥特莱斯品牌折扣店 专题报告目 录PART 1 奥特莱斯的概念和起源PART 2 奥特莱斯的发展现状及分析PART 3 国内外典型案例研究PART 4 奥特莱斯对银川房地产行业的影响力概念PART 1奥特莱斯的概念和起源涵义义起源Section 1Section 2Section 3奥特莱斯概念概念涵义义起源概念“奥特莱斯”,音译词，英文 OUTLETS的中文直译。其英文原 意是“出口、出路、排出口”的 意思。奥特莱斯涵义涵义在零售商业中专指销售国际、国内著名 品牌过季、下架、断码商品的商店组成 的购物中心，也被称为“品牌直销购物 中心”。如今的奥特莱斯已成为国际名 品集中地，是一种倡导更聪明的理性消 费的国际新型休闲购物模式。 概念涵义义起源奥特莱斯起源概念涵义起源起源奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国， 迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是 “工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来 逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的 大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个 独立的零售业态。虽然这种业态在美国已有 100年历史，但真正有规模的发展是从1970 年左右开始的。 PART 2奥特莱斯的发展现状及分析Section 1Section 2Section 3发发展现现状特点&经经 验验低价原因国内发发展情况存在问问 题题Section 4Section 5发展现状发发展现现状特点&经经 验验低价原因国内发发展情况存在问题问题 发展现状（1）迅速扩张Outlets发展迅速，开始逐渐风靡全球，在美国、欧洲、 日本甚至东南亚国家，业态均已进入蓬勃发展状态。在美国已有 300多家，销售增长率逐年大幅递增。 （2）与三大传统零售业态平分市场在欧美国家的大型零售商中， Outlets已经和百货、超市、大型购物中心四 分天下。在美 国的商业企业销售排行榜中， Outlets就占前五席中的三席。（3）经营出现两级分化、业态产业化国外 Outlets经营出现两极分化，企业集中度加大，产业化发展。美国排名 前五位经营 Outlets的公司，共有139个分店，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美 国Outlets中心总数 的61.8%和59.9%。 （4）品牌和模式的成功复制已成功实现品牌和模式的异地复制，Woodbury Premium Outlets公司美国最大的Outlets经营公司，全球有51家分店， 其中美国本土41家，日本8家，韩国墨西哥各一家。特点&经验发发展现现状特点&经经 验验低价原因国内发发展情况存在问题问题 特点&经验（1）超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至13折，物美价廉。（2）颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘， 荟萃世界著名或知名品牌。（3）选址非常重要基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地 区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大 限度地吸引客流；距离都市中心4590分钟车程，满足各种交通工 具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的 必经之地。 （4）良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多 年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。（5）管理分工明确店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全 部自主经营。实行统一物业管理。低价原因发发展现现状特点&经经 验验低价原因国内发发展情况存在问题问题 低价原因（1）迅速回笼资金的需要outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正 价品的销售，又能为此类商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象 的同时又迅速回笼资金。（2） outlets商品的生产及推广成本低很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品, 使用过去的经典面 料、款式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售 价格自然就相当实惠。（3） outlets购物中心的运营成本低outlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营 硬件投入成本相对较低，另外因销售方式简单，相关经营费用变得 很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。国内发展情况发发展现现状特点&经经 验验低价原因国内发发展情况存在问题问题 国内发展现状 （1） Outlets起步晚，开发热情高 中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自 2002年北京燕莎首次将Outlets模式引入中 国，由于其成功的示范效应，在全国引发了Outlets开发热潮。（2）对Outlets认识和理解参差不齐国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全 统计，目前全国有各种类型的Outlets店近200余家，但真正意义的Outlets非常少，屈指可数。 （3）Outlets市场成熟度低，尚未产业化我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内 Outlets发展迅速，但成功案例少，零售业市场占有率更少，Outlets在国内尚未形成产业化 。（4）厂房式（MALL式）与花园式两种形态并存北京燕莎和上海青浦是厂房式和花园式Outlets的典型代表，美国用了30年完成从厂房式到花园 式的演变，在我国仅用3-4年就实现了，两种模式的Outlets在中国都表现出巨大的发展潜力。存在问题发发展现现状特点&经经 验验低价原因国内发发展情况存在问题问题 存在主要问题 （1）盲目追求规模 国内项目策划时动辄十几万甚至几十万平米，还以规模宏大作为卖点，对未来招商 和经营欠考 虑。美国最大的Woodbury Commons Outlets面积不超过8万平方米，而且是几十 年共五六期 扩建后的结果。 （2）规划设计能力有待提升 由于建筑布局、交通入口、车位布置等规划设计欠妥，导致不同区域商铺招商困难 ，经营冷热 不均，游客到达部分商铺步行路线过长等问题。 （3）开发商招商能力弱 许多开发商缺乏国外知名品牌经销商的资源，招商介入的时机过晚，直接造成项目 设计、经营 的困难。很多在建的Outlets中心拖延开业，开业后也存在大量空铺，招商不力是直 接因素。 （4）缺乏低成本的进货渠道一般的品牌经销商无法以低廉的价格直接从国外厂家获得正牌特价商品，打完折之 后的价格消费 者依然很难接受，例如阿曼尼西服打折完1万元，Prada包打完六折6500元；货品 少，补充慢。 （5）误用概念，名不符实 其一，盗用概念，小型独立折扣店号称Outlets ，例如云裳奥特莱斯；其二，有名 无实，借 Outlets之名开发项目，真正由品牌持有者或厂家参与的比例较低，甚至主业态不是 Outlets。据 不完全统计，目前全国有各种类型的Outlets店近200余家，但真正意义的Outlets非 常少。PART 3国内外典型案例研究4、国外OUTLETS典型案例-纽约Woodbury Outlets n区位：位于纽约以北中央山谷 区域。n规模：经过数次扩张，直销中 心目前包含220家品牌店，7.2万 柜台面积，非常辽阔的郊区大 型商场。n开业时间：1985年 n项目定位：世界上最大的品牌 直销中心。 以购物为主，兼具饮 食、休憩、逛街、游乐功能。 n销售折扣：25%-65%的折扣。n建筑风格：一层的花园式Outletsn规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。 n功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。n主要客源 ：美国、加拿大车 族，世界各地旅游客源。 n商场服务：除了英文标示外 ，重要的地方还有日文及中文 标示，每有重要的事项宣布时 ，除了用英语外，还有国语的 广播。GreenPurpleGoldBlueRed4、国外OUTLETS典型案例-日本御殿场Outlets n区位：位于风光优美的富士 山风景区，距东京市中心90分 钟车程。n规模：营业面积4.5万， 210家国内外知名品牌店铺和 西餐厅品牌店。n开业时间：2000年7月 n项目定位：聚购物、旅游、 餐饮于一体的大型购物中心。 日本最大的名牌折扣购物中 心。n产品类型：聚集了包括时装 及运动服、内衣、生活用品、 童装、皮包及皮革制品、鞋 类、项链宝石及手表、饮食8 个领域世界级和地区级品牌。n销售折扣：1-6折。n建筑风格：一层的欧式建筑 n规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组 成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充 分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购 物中心本身也成为著名景点。n主要客源：东京地区车族，旅游客源。n商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和Outlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。4、国外OUTLETS典型案例-伦敦比斯特Outlets购物村 n区位：位于牛津郡心脏地带 ，距伦敦1个小时车程，周边 旅游景点密集。n规模：营业面积4.5万， 210家国内外知名品牌店铺和 西餐厅品牌店。n开业时间：1995年4月 n项目定位：聚购物、旅游、 休闲、餐饮于一体的乡村式购 物中心。欧洲九大Outlets购 物村的始祖.n产品类型：服饰、珠宝、家 居、餐饮。n销售折扣：1-6折。n主要客源：伦敦地区车族， 旅游客源。n重新定义“精明消费”的艺术，贵族 风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺 术的交融，绝对的体验式购物。5、国内OUTLETS典型案例-北京燕莎奥特莱斯n区位：坐落于北京东四环工大 桥西侧，紧邻东四环路，中心距 离首都机场约25公里。 n规模：总建筑面积约9.5万， 一期3.5万（A、B座），二期扩 建6万（C座），车位1500个 。 n开业时间：A座：2002年12 月、B座：2003年11月、C座： 2007年12月 n项目定位：以国际、国内时尚 品牌折扣服饰购物为主，集餐 饮、休闲、娱乐为一体的大型综 合性购物中心 。国内首家工厂式 Outlets。n销售折扣：37折不等，经常 性的品牌热卖会折扣1-5折 n商铺租金：均价20元/平米/天 ，价格区间为4-25元/平米/天 n建筑风格：Mall式Outlets，地下 一层、地上三层 n功能分区：A座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿 童、家居用品以及太阳镜、钟表为 主；B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为 主；C座：国际一线服装品牌、时尚商 品、运动休闲品牌、餐饮服务为主共入住知名品牌近600个。 n主要客源 ：北京客源为主，津、 冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅 5、国内OUTLETS典型案例-上海青浦奥特莱斯n区位：上海市普陀区金沙江路 真北路口，距上海市中心人民广 场26公里n规模：用地240亩16万 ，建 面11万，商铺面积从100到500 不等，停车场拥有车位1200 个。 n开业时间：2006年4月n投资额：4.7亿元人民币n投资商：百联集团和香港九龙 仓（中国） n项目定位：以国际、国内时尚 品牌折扣服饰购物为主，以餐饮 为辅的大型综合性购物中心。国 内首家花园式Outlets。n经营模式：全部持有, 2006- 2007年：90扣率经营，2008年 ：100扣率经营 。n招商策略：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政策 。n联销扣率：6%-20%，20的很 少，一般在16左右，部分大品 牌扣率6、7。 n商铺租金：开业半年时间由3-4 元/平米/天涨至16元/平米/天n建筑风格：美国花园式Outlets 地上一层，局部二至三层 n规划布局：由23栋造型别致的 建筑群构成，广场总体布局采用 了环状连续空间，中部设水系， 商铺间以商业街形式相联，预留 前区