黄河方城项目 市调报告2012年5月8日目录 ContentsPART1 城市及区域价值研判方城城市定位方城城东新区城市功能定位 PART2 方城县房地产市场研究 方城县房地产市场概况 方城县房地产开发情况 方城县房地产市场价格走势本案竞争市场分析 代表楼盘重点分析 PART3 项目情况项目地块区位 项目地块现状 地块SWOT分析城市及区域价值研判l 方城城市定位l 方城城东新区城市功能定位 PART1一、方城区位概况l 河南省西南部，南阳盆地东北隅，伏牛山东麓，白河上游； l 东邻驻马店市，南接社旗县、宛城区，西连南召县，北依平顶山市； l 旅游资源非常丰富，拥有众多风景名胜资源； l 距南阳机场50公里，距郑洲国际机场160公里； l 县域东西长72公里，南北宽61公里，总面积2542平方公里； l 全县共23万余户，逾100 万人，人口密度约为每平方公里390人。 南阳“十字型”双轴骨架多条省道形成“米”字形交汇南水北调中线工程绕城而过省会郑州与南阳经济隆起带 相接的枢纽方城方城二、方城经济运行情况近几年来，方城经济一直保持着持续快速发展的势头，这表明方城县的综合经济实力正在大幅度提升，城市经济与社会的发展正处在一个快速发展的时期。城市实力的不断增强，为房地产业的健康发展提供了坚实的基础。 1 1、国民生产总值、国民生产总值 二、方城经济运行情况方城县城镇固定资产投资的增长态势表明，方城县城镇固定投资的规模正在快速扩大，有力地支撑城市经济的发展。 2 2、固定资产投资固定资产投资 二、方城经济运行情况自2004年以来，方城县城镇居民人均可支配收入不论是绝对量还是增长率都保持着上升的势头，并且呈现不断加快的态势，城镇居民收入逐年提高，居民生活水平不断得到提升和改善，社会购买力不断增强。预计到2009年，方城县的城镇居民人均可支配收入将达到11000元以上。 3 3、城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入 二、方城经济运行情况方城县社会消费品零售总额的增长态势表明，方城县的居民生活水平正在不断提高，对高档消费品的需求正日益增加，这将有助于推动城市房地产市场的迅速发展。 4 4、社会消费品零售总额社会消费品零售总额 三、方城城市规划与未来发展趋势城市定位县域政治、经济、文化中心， 以农副产品加工为主，发展纺织、机械、商贸综合性城市， 争创省级文明城市，建设中等宜居城市。发展方向县城发展方向以向北向东发展为主，发展体系为：两个区（潘河西城区和潘河东城区），三个中心（潘河西商业中心、城东商业中心和城北行政办公及商业中心）。l中心城区规模2005年为10.2平方公里，2012年为20平方公里； l总人口2005年为10万人，2012年达到15万人；四、方城城市规划与未来发展趋势 以方城县目前的城市格局，结合上列的城市发展规划，未来方城县的发展将形成两个 明显的功能分区： 方城中心城区（方城老城区） 区域范围：张骞大道以西，北环路以南，西环路以东的城市区域 功能定位：主要承担商务金融、文教、居住旅游等功能方城城东板块 （城东新区） 区域范围： 甘江河以西、高速公路以 南、豫01线以北张骞大道 及人民路北段以东区域 功能定位： 主要承担居住、行政办公 区、金融服务等功能，建 立仓储工业园区。城东板块 （北部）城东板块 （南部）中心城区方城城市定位豫西南地区东北门户，交通要冲物产丰富，三国历史名城城市经济连续快速稳健增长，市场活跃人均收入、居民生活水平不断提高城市化进程稳步推进并正在加快方城城市定位 纺织、机械、商贸 综合性城市 中 等 宜 居 城 市城东板块 （北部）四、城东板块区界定位 豫01线城东板块整体位于方城市区的东部，板块内交通发达，张骞大道、高速路引线、豫01线纵贯其中。凤瑞路东延、文化路东延、康达路中段是城东新区开发建设的关键和重点，它们基本构成了城东板块的主体框架。张骞大道南部区域由于早在04年在政府的大力倡导下，目前已建成中达裕州花园、新裕花园等一批新型居住小区，方城一高新校区已投入使用，一些政府机关单位也已迁址办公。 n北部区域目前除有少数几个房地产项目启动或即将启动，区域内大部分为未开发土地。n目前城东板块内的商业、生活、金融配套等还比较缺乏，还有待进一步地完善。城东板块 （南部）“城东板块”城市功能定位 根据方城县政府的规划，方城在未来较长的一段时间内，城市主体是向东向北发展，也就是朝城东板块城东板块进行城市框架的拉升扩大。这主要是因为城市东部地势平坦，可开发区域较为开阔，且紧靠对外交通干道，便于城市总体发展规划。而原中心城区由于建筑密度大，缺乏统一的规划管理，不利于城市改造。这就决定了未来城东板块将承担起“新兴商业、居住新兴商业、居住”的功能定位，将成为未来方城县区、周边乡镇购房置业的首选区域。由于新建居住小区品质的不断提升、政府机关单位搬迁至此、教育生活配套的不断完善，未来该区域的居住品质将进一步提高，其区域价值也会随之彰显和提升。方城县城市定位及本案所属区域功能定位方城县城市定位及本案所属区域功能定位 对本案市场定位对本案市场定位启示点启示点 方城城市经济的连续快速稳健的发展城市人口的增加 城市规模的扩大 城市建设的推进优良的宏观经济环境提供良好的政策与市场环境营造良好的市场环境商品房消费需求的提高营造城镇居民人均可支配收入增加 居民生活水平的连续快速提高提供 市场需求和购买力的支撑点区域功能定位的基调城东新区“新兴居住区”的城市功能提供社区商业配套物业城东新区目前商业配套薄弱待提供利 好 性 影 响方城县房地产市场研究 l 方城县房地产市场概况 l 方城县房地产开发情况 l 方城县房地产价格走势l 本案竞争市场分析 l 代表楼盘重点分析 PART2一、方城县房地产市场概况l 城区中心区域较小，可供开发的土地稀少，新盘主要集中在城区中心边缘的新区地带，其中尤以城东板块南部最为集中；l 城市向东向北发展主基调的确立，市政设施的不断完善，城东板块已然成为城市房地产开发的热点区域；l 随着未来该区域内土地放量的不断放大，楼盘数量的增加，房地产的开发品质将会进一步提升。区域分布l 以多层为主，小高层为辅；l 对小高层产品的接受度较高，购买者处于景观、采光等方面的考虑，高楼层房源抗性小，去化情况比较理想；l 高层产品已逐渐进入市场，但考虑到居住习惯、销售价格、物业费用等因素，多集中在18-26F。 建筑形态一、方城县房地产市场概况 l 中央坚持房地产调控政策不动摇，不会让调控出现反复。短期内政府对于房地产调控的主基调不会有实质性松动，但整体政策面会比去年略显宽松。l2011年方城商品房成交量为20多万平，2012年在此基础上大幅提升性较小。尽管刚需明显且强劲，但受宏观调控影响，持币观望气氛弥漫，刚需族和改善需求族都延缓了购房步伐，市场库存压力较大，且同质化产品过量，差异化产品不足。l2012年上半年将继续面临下行压力，下半年配合政策松动，部分项目将有所起稳反弹。市场成交量持续低迷，短期内房价重新出现快速上扬态势缺乏支撑。而随着今年下半年限购政策在地方执层面的松动，部分项目有可能出现微幅上涨。l2012年自住类、改善类需求将有序回归。近几年来方城城市化速度明显加快，推动房地产市场发展的最重要驱动力依然存在，未来不动产回归到居住属性的趋势已基本确定。而政府在调控思路上也将逐渐针对首套自住、合理改善的刚需购房采取选择性放宽，在政策引导下，今年上半年首套自住需求首先恢复，下半年改善型需求或将重新释放。l县城房地产行业开发将回归专业化。多数企业缺乏专业谋划，产品设计等方面没有市场参与，通常采取跟随策略，导致同质化产品严重，产品和市场脱节，战略规划、市场研究、消费需求、产品设计和专业营销将成为房企的公识。而宇信、兴达等品牌开发商的进入，带来新的开发理念和多元化的产品形态，竞争激烈也将促使产品品质不断提升。二、方城县房地产开发情况 l 2011年，全县完成房地产开发投资5.1亿元，完成和在建项目35个，施工面积37.8万平方 米，销售面积16.9平方米。方城县未来五年城区面积应可以扩大25平方公里以上，城区新增人口9-10万人。将意味着 要增加1.8万住户，新增住房面积180万平方米（每户按100平方米计算），年均需求36万平 方米才能满足市场刚性需求。未来市场前景广阔。三、方城县房地产价格走势 项目名称11年3月销售均价（元/）12年5月销售均价（元/）仁和新世纪多层:2100、高层：2400多层：2700、小高层3000金源丰22002800中央华庭2900（11-9-11开盘价格）小高层：3000高层：3300裕邦方舟城小高层：2300、高层：2700小高层：3000、高层：3300幸福家园小高层：2800、高层：3000（11- 12月开盘价格）小高层：3000、高层：3200龙达阳光水岸24003000金岁月花园小高层：3020（11-11月开盘价格 ）小高层：3100四季花城多层：2400、小高层：2600多层：2900、小高层：3100从市场调研数据显示：中央华庭、幸福家园由于下半年开盘销售，涨幅较小之外，2011-2012年方城县商品房住宅价格涨幅约300-600元/。截止目前，方城县多层住宅均价约2700元/，小高层约3000元/，高层约在3100-3300元/。该地区房地产市场虽处于初级发展阶段，但经济收入较低、人均消费能力有限，预计后期溢价空间较小。四 、本 案 竞 争 市 场 分 析金子午 国际广场中央华庭润豪世纪广场龙达阳光水岸金源丰幸福家园城东板块 （南部）四季花城瑞苑新城金岁月花园城东板块 （北部）中盛花园宇信时代银座中心城区四、本案竞争市场产品分析建筑形态分析 所属区域项目名称住宅建筑形态中心城区宇济吴府龙城48栋多层、14栋小高层仁和新世纪15栋多层、6栋小高层、5栋高层、6栋别墅裕州商城1栋小高层金源丰1栋26层高层宇信时代银座3栋小高层,3栋高层城东板块南区裕邦方舟城13栋多层、3栋小高层方圆江淮人家10栋多层、1栋小高层龙达阳光水岸2栋22F高层中央华庭1栋17F高层、6栋8F小高层幸福家园4栋11F小高层、4栋17F高层中盛花园2栋多层，1栋高层润豪世纪广场9栋高层、13栋小高层汉都华府20栋多层、2栋小高层名门世家5栋多层、1栋小高层北区鸿达四季花城13栋多层、18栋小高层金岁月花园6栋小高层，1栋高层瑞苑新城5栋多层，1栋小高层金子午国际广场26栋多层、2栋小高层四、本案竞争市场产品分析户型特征分析 1、三房的户型是目前住宅市场的主流户型，以三室两厅两卫的户型为最多，占商品住宅供应总量的70%以上； 2、三房户型的面积范围大约在107-144平方米的区间内，主要集中在120130平方米的区间内； 3、四房产品的供应量仅次于三房产品，主力面积范围在133262平方米的区间内，多在140平方米左右； 4、二房户型的市场供应量较少，并且在单个楼盘中，这两种户型的可选择性也较小； 5、一房的产品目前市场上尚未出现。项目名称产 品 特 征二 居 室三 居 室四 居 室面积套数占比面积套数占比面积套数占比金岁月花园88-9331757%108-13917631%149-1556612%仁和新世纪（一期）95*15%125-138*70%162*15%裕邦方舟城（二期）/107-12432485.7%135-1405214.3%方圆江淮人家/110-139160100%/名门世家93-100*25%123-135*60%140*15%金源丰113-1156327%130-14414764%148-150219%中央华庭99175%126-13337988%163327%润豪世纪广场90-101/119-140*100%/幸福家园98*18%115-140*70%149-262/12%龙达阳光水岸98-113*30%140*70%/宇信时代银座