请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业研究行业研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告动态报告动态报告/行业快评行业快评 房地产房地产 连云港楼市走访录连云港楼市走访录 推荐推荐 （维持评级） 2012年年 05月月 11日日 新兴城市新兴城市的缩影，的缩影，房地产发展空间还很大房地产发展空间还很大 证券分析师：证券分析师： 区瑞明区瑞明 0755-82130678 ourmguosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：证券分析师： 黄道立黄道立 0755-82133397 huangdlguosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980511070003 事项：事项： 4 月 25 日至 27 日，我们走访连云港楼市近期热销楼盘，并与当地房地产职业经理人、官员、中介、银行进行了深入交流，通过调研连云港来了解面临承接发达地区产业转移机遇的新兴城市的房地产发展情况。 评论：评论： 连云港概况连云港概况 连云港位于江苏省的东北端，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望。优越的地理位臵使其成为中国第八大港口，亿吨大港。目前连云港已是中国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界上 160 多个国家和地区的近 1000 多个港口有着密切的通航关系和贸易往来，被美称为“亚欧大陆桥东方桥头堡” 。 虽然不限购，但虽然不限购，但小阳春回暖差强人意，后市还看小阳春回暖差强人意，后市还看 7-8月月 连云港虽然不限购，但今年楼市小阳春整体情况差强人意，略逊色于一二线城市。我们检测的 18 重点城市 3月份楼市成交套数整体成交同比增幅约为 48%，而连云港一季度楼市虽然经历了小阳春，但是反弹力度略显不足，三月份全市成交同比仅微涨， 个别区位仍是同比回落状态。 根据我们走访了解， 当地热卖的楼盘主要集中在两大类： 1、 价格降幅较大的，优惠较多的刚需楼盘；2、在去年四季度以来，虽然价格没大幅调整，但开发商在楼盘品质上下功夫，给购房人提供实惠的。从整体上看，刚需盘仍是热点，豪宅市场表现较为冷清。 图图 1：18重点城市重点城市 3月份销售情况月份销售情况 图图 2：连云港商品房各月销售情况连云港商品房各月销售情况 资料来源：WIND、中指院、国信证券经济研究所整理 资料来源：WIND、中指院、国信证券经济研究所整理 价格上各楼盘均有所调整，且目前部分楼盘已经出现部分 0 利润甚至亏损卖房的现象。由于对后市的不确定以及资金面整体仍偏紧，一季度各开发商的考核已经转向以回款为重心，加速周转，现金为王，而利润成为次要目标。同时若为大024681012141618202011年2012年18重点城市月销量总额010203040506070F-10A-10J-10A-10O-10D-10F-11A-11J-11A-11O-11D-11F-12连云港商品房销售面积请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 盘分期开发，短期加速周转解决资金压力，中长线通过后期项目的销售实现整体的利润目标。 当地项目职业经理人对连云港楼市的下一个窗口期判断与其他城市的不同，其他城市多期待五一的房交会，但连云港把目光集中到 7-8 月份的旅游季（从售楼处了解的情况，由于当地不限购，购房人本地外地各占一半，而 7-8 月是连云港的旅游旺季，项目经理人也希望借此对销售有一定的刺激作用） 。 政府对楼市依赖度较大政府对楼市依赖度较大 如表 1 所示，以一线城市项目为例，房地产开发过程中若不考虑各项规费，土地成本，税费成本在整个房价中的占比高达 52.3%。而通过和经理人的交流我们了解到，由于当地土地成本并不高，各项规费占比相对于一、二线城市大得多。 表表 1：房地产开发项目税费分析房地产开发项目税费分析 以深圳溪之谷项目为例以深圳溪之谷项目为例 占地面积(万 M2) 6.25 建安成本（元/M2） 2000 建筑面积（万 M2) 9.70 房价（元/M2） 8500 土地成本(亿元) 3.04 销售总收入（亿元） 8.24 其中（万元） ： 营业税 4575 土地增值税 5508 地价款 30400 所得税 2595 归属财政部分总计（亿元） 4.31 结论：一个项目结论：一个项目 8.24 亿元的收入，其中亿元的收入，其中 4.31 亿元归属财政，占项目收入的亿元归属财政，占项目收入的 52.3% 注：本结论未涵盖房地产开发环节前后涉及市政配套费、人防费、电梯检测费、污水入网费、自来水开口费、门牌号码、道路名称费、散装水泥押金、抗震办审查图纸费、消防审查图纸费等几十项行政规费，也未包括项目建筑承包商所交的税收。 资料来源：搜房网、公司资料、国信经济研究所分析师测算 各项规费在房价中的占比较大从另外一个角度看，也说明当地政府对房地产行业的依赖。除各项规费以外，土地出让金也一直是地方财政收入的重要来源，由于连云港的经济体中没有非常强势的支柱产业，在过去数年中，除 08年以外，土地出让金在地方财政的收入中占比多数在 50%以上，07年的时候超过 100%。 从去年下半年开始，连云港土地市场持续冷清，不仅成交规模下降，溢价率也跌至 0%，进入 2012 年之后，土地市场达到冰点，1月、3月、4月均为 0成交。这给地方财政带来较大的压力。 图图 3：连云港土地出让金和地方财政收入连云港土地出让金和地方财政收入 图图 4：连云港连云港豪华的某区豪华的某区政府政府 资料来源：WIND、中指院、国信证券经济研究所整理 资料来源：分析师拍摄 目前，地方政府非常关注楼市的动态，期望房价维持平稳，房地产市场维持平稳。在去年底南京出台公积金政策之后，连云港也对公积金政策作出了相应的调整， 人均贷款额度最高上限调整到 30万， 每户家庭最高可贷款上限调高至 60万。 020406080100120140160180200201120102009200820070%20%40%60%80%100%120%140%土地出让金地方财政收入土地出让金在地方财政中的占比请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 表表 2：2010年以来连云港各月土地成交情况年以来连云港各月土地成交情况 土地宗数土地宗数 (块块) 建设用地面积建设用地面积 (平米平米) 规划建筑面积规划建筑面积 (平米平米) 成交土地均价成交土地均价 (元元/平米平米) 成交楼面均价成交楼面均价 (元元/平米平米) 平均溢价率平均溢价率 土地出让金土地出让金 (万元万元) 2012 年 2 月 5 593776 1011338.7 492 288.86 0.00% 29214 2011 年 12 月 17 3711348 3764543.5 204.22 201.33 0.00% 75793 2011 年 11 月 3 397948 175493 209.78 412.5 0.00% 8348 2011 年 10 月 2 62055 221813 5197 1453.93 0.00% 32250 2011 年 9 月 46 5631592 7268099.7 470.56 364.61 1.95% 265000 2011 年 6 月 19 548979 688355.85 1010 805.5 17.52% 55447 2011 年 5 月 11 708583 1719481.6 1678.98 691.89 25.24% 118970 2011 年 4 月 8 473136 1530347.5 2221.77 686.9 28.13% 105120 2011 年 1 月 49 3895832 6042564.3 773.86 498.93 8.31% 301482 2010 年 12 月 1 74983 89979.6 204.05 170.04 0.00% 1530 2010 年 11 月 19 1265260 2774519 1399.91 638.4 8.88% 177125 2010 年 10 月 32 964438 624086.6 221.65 342.53 0.00% 21377 2010 年 8 月 11 539022 394354.1 213.98 292.48 0.00% 11534 2010 年 7 月 31 2550218 3638291.94 1126.2 789.4 0.33% 287205 2010 年 5 月 1 20046 60138 8300.91 2766.97 134.37% 16640 2010 年 4 月 1 6259.3 28166.85 1741.41 386.98 2.83% 1090 2010 年 3 月 9 233141 321487.3 684.91 490.75 0.13% 15968 2010 年 1 月 24 1785445 2097397.1 486.11 411.96 15.80% 86792 资料来源：中指院、国信经济研究所整理 信贷环境依旧偏紧信贷环境依旧偏紧 当地银行在个人按揭贷款方面，首套房坚持基准利率，二套房利率上浮 10%-20%，据了解，5月份部分银行将逐步推出85 折的首次臵业利率；开发贷方面，大开发商比去年四季度有所改善，而面对小开发商依旧紧闭。 新兴城市的缩影，新兴城市的缩影，未来仍有较大发展空间。未来仍有较大发展空间。 经济发展速度快，但楼市起点低、基数小经济发展速度快，但楼市起点低、基数小 连云港是苏北的沿海地级城市，经济发展水平相对苏南的地级市要落后，但正因为相对落后，才有机遇受益于发达沿海城市的产业转移， 在过去五年经济增速较为迅猛， 除08年以外， GDP增速均维持在 18%以上， 五年复合增长率达到19%，超越全国平均水平。受经济快速增长的影响，连云港人均收入增幅也始终维持在较高水平，过去五年时间内，连云港城镇在岗职工工资年增幅在 11%-24%之间波动，五年复合增长率达到 18%，截止 2010 年底，年均城镇在岗职工工资已经达到 3.38 万元。从城镇化水平上看，连云港目前城镇化率处在 45%-50%之间，仍有较大的提升空间。 根据历史经验，上述各项经济数据均表明连云港房地产市场应进入一个快速发展的阶段，从当地的房地产行业数据我们的观点得到了验证。 除 08年之外， 连云港房地产投资增速均维持在 19%以上， 2005-2007 年之间年均增速均超过 44%，2005-2010 年复合增长率达 30%，房地产销售面积同比增速在多数年份也维持在 30%以上。 虽然经历了数年的高速增长，但目前连云港房地产行业整体发展基数还较小，房地产年投资完成额刚百亿出头，在当地的城镇固定资产投资中占比占比仅为 11%， 远低于全国 20%的平均水平。 由此看出， 当地房地产市场仍有较大发展空间。 房价合理房价合理、泡沫小、泡沫小 从房价角度看，连云港全市均价在 5000 元/平米左右，开发区刚需楼盘价格约 3500 元/平方米，根据我们走访情况，当地售楼小姐固定工资都有 2000-2500 的收入，房价收入比还是比较合理。 当地搞房地产开发，经营杠杆高、风险小当地搞房地产开发，经营杠杆高、风险小 当地土地开发强度较低，尤其是新区，有大量的盐碱地，虽然目前路网等基础设施已较为完善，但地价却十分低廉，政府招商引资的动力很足，加上当地预售门