房地产开发项目全过程造价管理 与工程实施阶段造价控制业务 中国建设工程造价管理协会专家委员会委员 广东省工程造价协会副会长 香港测量师学会专业会员 广州易达建信科技开发有限公司精彩议题q工程量清单环境下，工程造价控制的新思路q合同造价投资管理思想与建设项目全过程造价管理q实施建设项目全过程造价管理业务对项目管理人员的 业务素质要求q建设项目全过程造价管理案例分析q工程造价全过程管理软件解决方案q新的工程量确定之道：浅谈香港测量师编制工程量清 单和防止数量重大出错的方法q构建建设项目投资管理信息系统方法与建设项目全过 程造价管理数据标准工程量清单环境下，工程造价控制的新思路影响投资的程度(%)项目进展时间100 957535 2510项目决策初步设计技术设计施工图设计施工阶段设计变更、发包不理想的投资控制-“三超”现象估算概算结算理想的投资控制估算概算结算合同价最高限价项目建设各阶段投资额项目营运收益“定额法”与“清单法”的比较n 工程造价=(工程量单位价格)*ii=1式中 i-第i个基本子项；n-工程结构分解得到的基本子项数目。定额法与清单法计算工程量的区别清单工程量:工程量清单工程量是按照国标工程量清单 计价规范附录a-e所规定工程量计算规则，根 据施工图纸计算的工程量。清单项目的计量原 则是以实体安装就位的净尺寸计算。施工工程量:施工工程量或预算定额工程量，是在特定 施工条件下，按施工定额的工程量计算规则计 算工程量净值的基础上，加上人为规定的预留 量，这个量随施工方法，措施不同而变化。 定额法与清单法确定单价的区别定额法确定单价方法：按某时期、某专业定额消耗量，考虑材料市场价格和 各种费用费率计算确定单价。清单法确定单价方法：业主使用工程量清单形式招标，投标单位根据市场状 况及信息掌握情况自主报价，业主或业主委托顾问公 司或评标专家评定合理中标价格，按中标价格签订合 同价（包括清单合同单价）。 工程量清单招标、竞争报价的结果， 给房地产商带来更多的利润定额价（最高限价）房地产商的利润合理中标价格:市场竞争 的结果单价和计量方式由合 同规定推行工程量清单计价， 并不是否定定额， 相反，定额的作用更重要n定额法：业主、中介、承包商共用一套 官方的定额。n清单法：业主、中介用官方定额控制最 高价格。实际操作过程，使用了企业的 真实成本-企业定额。国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳，是半椭圆球形，东西 长轴212.2m，南北短轴143.64m，总高度46.285m。内设歌剧院（2416席 ）、音乐厅（2017席）及戏剧院（1040席）及公共大厅等。屋面采用钛 金属板，整个网壳外环绕人工湖（35500m2），各种通道及入口均设在水 下。设计为法国巴黎机场公司安德鲁建筑师，北京市建筑设计研究院参 与主体设计，整体结构用钢量达6750t，195kg/m。国家大剧院国家大 剧院建筑设 计方案为法 国设计，方 案复杂，设 计深度与我 国定额不相 符，没有相 应的定额标 准可供参考 ，只能按已 完工程估算 造价。新的历史时期对工程造价控制思路的挑战“鸟巢”-国家体育场“水立方”国家游泳中心“水滴”天津奥体中心随着我国的经济实力的增强，加之2008年北京奥运会的来临，出现了 越来越多的超大型项目,如国家大剧院、国家体育场、国家游泳中 心、天 津奥林匹克体育场等，这些大型工程建设项目为了满足特殊的功能设计和 突出文化理念，往往没有前例可循，还具有建设周期长、投资额大、工程 质量要求高等特点，这给工程造价控制带来了新的挑战。工程造价 新挑战新的历史时期对工程造价控制思路的挑战n超大项目、超新项目对造价控制传统思想的挑战材料选择、施工理念 （“水立方”、国家大剧院 ）n项目管理理念的转变 对造价控制传统思想的挑战“三大控制思想” 投资者的诉求的满足单纯的控制造价 项目增值思想项目管理工具的创新 工程造价控制方法的创新对于这些大型的公共项目的工程造价控制，如果还是仅仅沿用传统的 控制方面，就工程项目本身的造价而控制造价，是远远不够的。必须站在更高的角度，跳出工程项目本身而控制造价，这样才能更好地控制大型工 程建设项目的投资，这也是建设资源节约型社会的要求。工程造价控制思路的转换传统工程造价控制的思路工程造价控制的新思路工程造价控制要贯穿工程项目建 设的全过程，对工程建设全过程的各 个阶段进行工程造价控制，将主要的 人力物力投入在施工阶段，投入产出 比较低，造成效率不高。工程造价控制要跳出仅仅对工程 建设过程的造价控制，要从明确项目 目标，全生命周期造价管理，工程项 目利益相关者治理，工程管理模式， 合理对工程项目利益相关者（特别是 建设单位）的激励，全过程造价管理 ，工程项目价值管理等方面控制造价 ，其目的是合理控制工程项目投资。 仅仅对仅仅对 工程建设过设过 程控制造价从更广的思路和角度控制造价工程造价控制新思路决策阶段设计阶段施工阶段使用与维护阶段合同造价控制技术全生命周期造价管理工程造价控制的关键在于前期 100%95%75%35%10%1/41/23/4决 策 和 初 步 设 计技 术 设 计施 工 图 设 计施工阶段项目进展时间对 投 资 的 影 响 程 度各阶段对投资影响程度分析图一个项目80% 的造价在方 案设计阶段就已经确定， 所以后续的控制只能影响 到其余的20% 投资。项目总造价中能受现场直 接控制的部分在6%-20% 之间。在决策和初步设计阶段，影响项目投资的可 能性为7595；在技术设计阶段为35 75；在施工图设计阶段为1035；而在 施工阶段，通过技术经济措施节约投资的可能 性只有510。 可见，决策及设计等前期阶段是影响工程 成本最重要的阶段，是节约可能最大的阶段， 也是工程造价投资控制的重点阶段。n从项目全寿命周期造价管理的角度，保证现有施工阶段的造价控制技术，加 强项目前期策化的力度与深度，设计阶段周全考虑项目未来运营的需要，提 高设计的前瞻性与先进性。工程造价的任务重点：“向前向后，稳住中央”使用阶段 施工阶段设计阶段主要精力投入少主要精力信息向前集成(使用新工具)运营、维护管理向后指导施工阶段造价控制技术工作重点向前传统造价控制造价控制新思路(新工具、新方法) 明确项目的性质 确定项目适当的规模 合理的项目选址 有机的功能结构 灵活设置设备设施 充分考虑运营的功能布局 选择经济适用的结构形式 选择先进可靠的技术措施 提高附属设施的价值 管理服务 包括施工 招投标、合同、资料 提供等工作 施工服务 施工过程 中应结合实际情况及 时调整完善设计设计前期策划设计中期设计后期完善项目 立项造价控制注重项目前期的策划与设计咨询公司前期工 作程序及内容国家游泳中心位于北京奥林匹克公园内，2008年北京奥运会标志 性建筑物之一。其与国家体育场分列于北京城市中轴线北端的两侧， 共同形成相对完整的北京历史文化名城形象。国家游泳中心的设计方 案，是经全球设计竞赛产生的“水的立方”（H2O3）方案。国家游 泳中心规划建设用地62950M2，总建筑面积65000-80000平方米，其中 地下部分的建筑面积不少于15000M2。国家游泳中心“水立方”是 一个完全由膜结 构来进行全封闭 的大型公共建筑 ，但是这种膜结 构其造价却非常 高，施工难度大 ，而且维修费用 昂贵。对其造价 控制就要从前期 决策和设计阶段 开始到运行维护 进行全生命周期 成本控制（LCC ）。全生命周期造价管理LCC案例一国家游泳中心的全生命周期造价管理从运营阶段收益角度 合理设计从建筑材料的角度 合理设计LCC的设计理念n ETFE（四氟乙烯聚合物）表面 附着力极小，对灰尘、污水的自洁净 性强 ，且在施工时节点施工工艺难度 小（在满足“绿色奥运，科技奥运“设 计理念下 ，现有最好成本合理的透明 半透明材料 ） n建筑表面安装太阳能集热器，冬季则 利用其高透过率最大限度地吸收太阳 能。 n建筑立面设置采光窗（带），采光窗 采用TIM透明绝热材料（具有反射性 能）。夏季可促进空气流通，保持室 内温度适中。n 赛后运营主体是水上娱乐 n17000个座位有11000采用临时结构 北侧临时座椅拆除后，形成高级水上 会所; 南侧临时座椅拆除后，形成集餐 饮、酒吧、电影院、酒吧等的室内步 行街 n 增加两层建筑面积，减少空余空间 的空调费用，增加商业运营面积。天津奥林匹克体育场，建筑底面面积为80,000m2，屋顶面积 76,719m2，地上层数6层，最高点高度53.00m，可容纳观众数60,000人。 屋顶结构采用钢桁架悬挑结构。屋面桁架落地，形似水滴。天津奥林匹克体育场水滴的设计设计 充分考虑虑了 LCC费费用降 低，它安排 了大量商用 空间间以增加 现现金流，并 试图试图 使水滴 成为为一个商 业业中心。世 界杯女足赛赛 后将更换为换为 人造草坪以 降低维护费维护费 用全生命周期造价管理LCC案例二在设计阶段就充分考虑运营阶段的经济效益n建有大面积的商业用房群众休闲、 健身、购物、餐饮、娱乐的主题公园； n二楼的多功能厅大型文化俱乐部； n体育场外的训练场，在女足世界杯和奥 运会后，将造价高昂、养护费钱的天然草 皮换上相对便宜的人造草皮，对外向广大 足球爱好者开放，实现良性经营。 设 计 阶 段“以球场养球场”弥补维护费用天津奥林匹克体育场的全生命周期造价管理塔身 454m天线156米广州电视新塔广州电视新塔是 为了满足日益发展的 广电事业和2010年亚 运会转播的需要而建 设的，总投资为22.15 亿元，共37层，高 610米，其中天线156 米。总建筑面积约11 万平方米，占地8.4万 平方木。2006年开工 建设，工期为50个月 ，2010年正式使用。全生命周期造价管理LCC案例三 对项目规划管理、项目招投标管理、项目施工管理等 项目周期内不同阶段的活动进行管理； 注重项目建设成本与运营成本合理分配，达到项目寿 命周期成本最低（从经营收入的角度考虑，规划电视塔 旅游、娱乐的开发前景）。 原计划修正计划原投资额： 15亿元投资额： 22.15亿元 为了增加项目运营阶 段的现金流入和满足 利益相关者利益，增 加了娱乐文化设施。广州电视新塔的全生命周期造价管理运营信息向前集成指导项目设计与建设安装工程1、客流量预测项目前期，运用宏观比例预测法和同类 项目比较预测法，对电视观光塔项目的客流量作初步预测 ；2、电视塔观光塔收入预测 。 收入组成旅游观光收入发射信号收入观 光 门 票 收 入餐 厅 收 入纪 念 品 收 入其 他 设 施 收 入电 视 发 射 收 入广 播 发 射 收 入通 讯 业 务 收 入其 他 信 号 发 射广州电视新塔的全生命周期造价管理（续）可建筑性、可施工性专专家、学者可建筑性的定义义专专家、学者可建筑性的定义义CIRIA(1983)在使最终终的建筑能满满足 所有的既定要求的前提 下，设计设计使得施工更加 容易的程度。美国建筑业协业协会（ CII）可施工性是在工程的规规 划、设计设计、采购购、现场现场 施工中最优优地利用施工 知识识和经验经验以达到项项目 的整体目标标。Ferguson(1989)在既定的质质量要求下， 高效地、经济经济地建造建 筑物的能力。澳大利亚亚建筑业业 协协会 可施工性是一个系统统， 其目的是在施工过过程中 获获得施工技能的最佳组组 合，协调协调各种项项目的及 环环境的制约约因素，以使 项项目目标标和建筑功能达 到最优优。Chen(1991) 在整个建筑采购过购过程中 ，考虑虑了影响项项目及项项 目其他目标标所做出得决 策，能够够使施工变变得容 易并且保证证施工质质量的 程度。廖美薇可施工性延伸到实实用阶阶 段，要求项项目的设