第十章第十章 房地产开发项目的实施房地产开发项目的实施第十章第十章 房地产开发项目的实施房地产开发项目的实施第一节第一节 房地产开发项目管理房地产开发项目管理第二节第二节 房地产开发项目合同管理房地产开发项目合同管理第三节第三节 工程索赔管理工程索赔管理第四节第四节 项目竣工验收项目竣工验收第一节第一节 房地产开发项目管理房地产开发项目管理一、房地产开发项目管理模式一、房地产开发项目管理模式uu 自行建设管理自行建设管理uu 委托建设管理：开发企业将开发项目建设管委托建设管理：开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务公司完成应资质的工程咨询服务公司完成监理企业监理企业二、房地产开发项目管理目标二、房地产开发项目管理目标uu “ “三控三控”目标：投资控制、质量控目标：投资控制、质量控制、进度控制制、进度控制uu “ “两管两管”：合同管理、信息管理：合同管理、信息管理uu “ “一协调一协调”：组织协调：组织协调三、三、房地产开发项目进度控制房地产开发项目进度控制进度控制是以进度计划为依据，综合进度控制是以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，对建利用组织、技术、经济和合同措施，对建设工程项目实施时间管理，确保项目工期设工程项目实施时间管理，确保项目工期目标得以实现。目标得以实现。（一）房地产开发项目进度控制的主要内容（一）房地产开发项目进度控制的主要内容uu 论证与分析项目建设总周期：编制总进度纲论证与分析项目建设总周期：编制总进度纲要要uu 编制工程进度计划：总进度计划、年度计划编制工程进度计划：总进度计划、年度计划uu 核准施工进度计划核准施工进度计划uu 编制其他配套进度计划编制其他配套进度计划uu 督促监理工程师督促监理工程师uu 检查与纠偏进度计划检查与纠偏进度计划工程进度计划的编制（工程进度计划的编制（WBSWBS方法）方法）uu 将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序uu 统计计算每项工程内容的工作量统计计算每项工程内容的工作量uu 估算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表估算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示示uu 按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后顺序约关系，排列施工先后顺序uu 根据总进度纲要的总体部署要求，做适当完善根据总进度纲要的总体部署要求，做适当完善uu 报请公司项目经理层批准报请公司项目经理层批准编制其他配套进度计划编制其他配套进度计划uu 材料供应、设备采购计划材料供应、设备采购计划uu 设备周转计划设备周转计划uu 临时工程计划临时工程计划进度控制中应关注的因素进度控制中应关注的因素uu 材料设备的供应情况材料设备的供应情况uu 设计变更设计变更uu 劳动力的安排情况劳动力的安排情况uu 气象条件气象条件（二）进度计划的编制方法（二）进度计划的编制方法1 1、表格法、表格法uu 表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和开竣表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和开竣工日期，主要用于总进度控制和里程碑事件时间的标工日期，主要用于总进度控制和里程碑事件时间的标 示。它内容单一，信息量少，主要在企业高层使用。示。它内容单一，信息量少，主要在企业高层使用。2 2、横道图法：、横道图法：横道图法是用直线线条在时间坐标上横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法表示出单项工程内容进度的方法3 3、网络图法：、网络图法：网络图法是应用网络形式来表示计划网络图法是应用网络形式来表示计划 中各项工作的先后顺序和相互关系，可找出计划中中各项工作的先后顺序和相互关系，可找出计划中 的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有 效的控制和监督。效的控制和监督。四、四、房地产开发项目投资控制房地产开发项目投资控制房地产开发项目投资控制是在保证工期房地产开发项目投资控制是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。并且寻求最大限度的投资节约。（一）编制投资计划（一）编制投资计划uu 编制投资计划必须对开发项目总投资进行分编制投资计划必须对开发项目总投资进行分解。投资的分解方法有按投资构成、按照子项解。投资的分解方法有按投资构成、按照子项目、按照时间三种。目、按照时间三种。uu 投资计划的表示方法有时间投资计划的表示方法有时间投资使用计划投资使用计划、S S形累计曲线和投资计划表，也可使用时标形累计曲线和投资计划表，也可使用时标网络计划对投资直接进行标注。网络计划对投资直接进行标注。时间时间投资使用计划投资使用计划时间资金的时间资金的S S形累计曲线形累计曲线（二）支付工程款及方式（二）支付工程款及方式uu 工程款的种类：工程预付款工程款的种类：工程预付款工程进度款工程进度款uu 支付工程款的方式：按月支付、竣工支付工程款的方式：按月支付、竣工后一次付清和分段支付后一次付清和分段支付（三）投资约束（三）投资约束uu 采用效率更高的技术方案、降低原材料费用采用效率更高的技术方案、降低原材料费用uu 符合国家质量标准的前提下降低工程质量标符合国家质量标准的前提下降低工程质量标准准uu 不影响开发项目的主要功能基础上，删减项不影响开发项目的主要功能基础上，删减项目任务目任务 uu 控制工程变更的数量控制工程变更的数量uu 更加严格的管理措施，责任到人更加严格的管理措施，责任到人五、五、房地产开发项目质量控制房地产开发项目质量控制质量控制是指房地产开发企业贯彻执质量控制是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。与管理行为。（一）主要质量控制要点（一）主要质量控制要点uu 审核施工组织设计审核施工组织设计uu 对原材料的检验对原材料的检验uu 对工程中的配套设备进行检验对工程中的配套设备进行检验uu 控制混凝土质量控制混凝土质量uu 隐蔽工程验收隐蔽工程验收（二）确立有关质量文件的档案制度（二）确立有关质量文件的档案制度为了便于信息随时调用，应汇集所有质量检为了便于信息随时调用，应汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括承包商（分查和检验证明文件、试验报告，包括承包商（分包商）在工程质量方面应提交的文件，按照统一包商）在工程质量方面应提交的文件，按照统一的编码规则，进行分类管理，定期归档。的编码规则，进行分类管理，定期归档。六、六、房地产开发项目安全管理和环境管理房地产开发项目安全管理和环境管理uu 安全管理的主要任务是保证建设工程的生安全管理的主要任务是保证建设工程的生产者和使用者以及第三者的安全。产者和使用者以及第三者的安全。uu 环境管理是指保护生态环境、如控制现场环境管理是指保护生态环境、如控制现场作业的粉尘噪音、三废等对环境的危害，并考作业的粉尘噪音、三废等对环境的危害，并考虑能源节约和减少资源的浪费等。虑能源节约和减少资源的浪费等。七、七、房地产开发项目协调房地产开发项目协调uu 项目系统内部人际关系的协调项目系统内部人际关系的协调uu 项目系统内部组织关系的协调项目系统内部组织关系的协调uu 项目系统内部需求关系的调解项目系统内部需求关系的调解（一）项目系统内部关系的协调（一）项目系统内部关系的协调1 1、项目系统内部人际关系的协调、项目系统内部人际关系的协调uu 在人员安排上要量才录用在人员安排上要量才录用uu 在工作委托上要职责分明，每一岗位都应在工作委托上要职责分明，每一岗位都应订立明确的目标和岗位责任订立明确的目标和岗位责任uu 在绩效评价上要实事求是在绩效评价上要实事求是uu 在矛盾调解上要恰到好处在矛盾调解上要恰到好处2 2、项目系统内部组织关系的协调、项目系统内部组织关系的协调uu 要在职能划分的基础上设置组织机构要在职能划分的基础上设置组织机构uu 要明确规定每个机构的目标职责、权限、要明确规定每个机构的目标职责、权限、最好以规章制度的形式做出明文规定最好以规章制度的形式做出明文规定uu 要事先约定各个机关在工作中的相互关系要事先约定各个机关在工作中的相互关系uu 要建立信息沟通制度要建立信息沟通制度uu 及时消除工作中的矛盾和冲突及时消除工作中的矛盾和冲突3 3、项目系统内部需求关系的调解、项目系统内部需求关系的调解uu 抓计划环节，平衡人、财、物的需求抓计划环节，平衡人、财、物的需求uu 对实施力量的平衡，要抓住瓶颈环节对实施力量的平衡，要抓住瓶颈环节uu 对专业工种配合，要抓住调节环节对专业工种配合，要抓住调节环节（二）项目系统与远外层关系的协调（二）项目系统与远外层关系的协调uu 开发商与承包单位的协调：开发商与承包单位的协调：招投标阶段的协调、施招投标阶段的协调、施工准备阶段的协调、施工阶段的协调管理。工准备阶段的协调、施工阶段的协调管理。uu 协调与设计单位的关系：协调与设计单位的关系：尊重设计单位的意见；主尊重设计单位的意见；主动向设计单位介绍工程进度情况，以便促使他们按合同动向设计单位介绍工程进度情况，以便促使他们按合同规定出图；有条件的话，促进设计施工单位组成联合体规定出图；有条件的话，促进设计施工单位组成联合体进行设计施工总承包。进行设计施工总承包。uu 协调与远外层的关系：协调与远外层的关系：与政府关系的协调、与社会与政府关系的协调、与社会团体关系的协调。团体关系的协调。第二节第二节 房地产开发项目合同管理房地产开发项目合同管理uu 确定了工程实施和工程管理的工期、质量、确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标、是合同双方在工程中进行各价格等主要目标、是合同双方在工程中进行各 种经济活动的依据种经济活动的依据uu 规定了合同双方在合同实施过程中的经济责规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系 的主要手段的主要手段一、合同管理的作用一、合同管理的作用u 履行合同、按合同办事是工程过程中双方的履行合同、按合同办事是工程过程中双方的 最高行为准则，合法合同签署后成为法律文件，最高行为准则，合法合同签署后成为法律文件， 具有法律约束力具有法律约束力uu 一个项目的合同体系决定了该项目的管理机一个项目的合同体系决定了该项目的管理机 制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施 对该项目的控制对该项目的控制uu 是合同双方在工程实施过程中解决争执的依是合同双方在工程实施过程中解决争执的依 据据二、房地产开发项目的主要合同关系二、房地产开发项目的主要合同关系uu 开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、工程施工合同、采合同、勘察设计合同、融资合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。uu 承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、租赁合同、劳务同、供应（采购）合同、运输合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。三、合同管理的主要任务三、合同管理的主要任务（一）合同策划（一）合同策划uu 合同策划是指开发企业对整个开发项目进行深入合同策划是指开发企业对整个开