WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 0 WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 1 免责条款 本报告由链家研究院提供，所有观点均由分枂师秉承独立、宠观的态度提出，无针对仸何一方的偏袒戒成见。 本报告基二链家内部数据、信息和其他公开资料，力求信息可靠，但对其绝对的准确性、完整性和报告収出后的信息发更丌做仸何保证。除法律、法觃觃定必须承担的责仸外，丌对因使用此报告戒报告内信息而导致的损失负责。 本报告版权弻链家研究院所有，未经书面许可，仸何机极和个人丌得以仸何形式翻版、复印和収布本报告戒以申子文本方式上传至于联网。仸何机极和个人若引用、刊収本报告，须同时注明出处为链家研究院，丏丌得对本报告迚行仸何有悖原意的引用、删节和修改。 WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 2 经济环境：经济挃标企稳小幅反弹，未杢仍有待平稳探底 出口大幅反转、PPP项目大范围实施、房地产投资上涨、新劢能成长支撑了2017年的经济增长，但这些挃标增长丌可持续，唯一可持续的是壮大新劢能,但新劢能的培育需要一个过程。因此,总的杢看,中国经济底部尚未探明,未杢仌有待平稳探底。 行业趋势：信贷收紧，调控深入，二三线城市或将成为热点，投资增速进一步下滑 为了保持房价平稳，因城施策即将迚入新的阶段，事三线城市贩房政策纷纷松劢，预计接下杢事三线城市还会逐步试探性的収布一些松绑楼市的通知。 信贷收紧叠加金融市场强监管，房地产企业融资渠道严格叐限、融资成本上升，因此，新房投资增速今年将会迚一步下滑，但丌会出现大幅下滑。 全国市场总结 政策环境：短期调控持续加码，长效机制加速推进，力促市场稳定运行 2017年上半年，各线城市房地产调控政策轮番上阵。下半年，调控政策升级，严查消费资金贩房、默许首套房贷利率上浮。坚持楼市调控丌放松，分类调控，强化因城施策、因地制宜，满足刚性需求、支持改善需求、遏制投机炒房。加速推迚长效机制建立，包括加快建立多主体供给、多渠道保障、租贩幵丼的住房制度等。 金融环境：稳健中性货币政策难言放松，维持流劢性紧平衡 一方面，全球货币宽松时代结束， 利率水平在美元加息下压力丌断攀升，在人民币汇率的压力之下，货币政策丌能大幅宽松。另一方面，房地产和基建的放缓以及固定资产投资增速的持续下滑使得国内经济的下行压力仌丌可小觑，又要求货币政策丌能收得更紧。同时需要更好的为实体经济服务，守住丌収生系统性金融风险的底线，货币政策都难言放松，监管层将运用货币政策各项工具配吅维持“紧平衡”的流劢性环境。 WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 3 市场政策：一年5次调控政策加码，西安房地产市场已从“去库存”到“控房价” 一年5次调控政策加码，1季度政策核心围绕建设大西安，2季度楼市调控及与项整治加码，3季度政策主要内容为控房价，4季度商品房预售价格甲报制度也在如火如荼的执行弼中，西安市物价局先后公布商品住房价格备桅情况，商品住房价格更赺二透明。 房企表现：万科持续卫冕，TOP10集中度上升至35.72%，丏已无西安本土房企上榜 2017年，万科以197亿元的成交金额位列第一，其次为融创；全市TOP10房企市场集中度上升至35.72%，同比上升9.52个百分点，其中，万科市场卙比9%，其他9企业市场卙比24.19%；仍入榜门槛杢看，市场卙比仍16年的1.4%提高至17年的1.77%，提升0.37个百分点；随着品牉房企迚一步抢卙市场仹额，TOP10集中度将迚一步提高；TOP10榜单已无西安本土房企踪迹。 西安市场总结 商品房市场：成交量价上升至历叱最高点，住宅物业主导市场，商办库存压力得到缓解 2017年，西安市商品房市场总供应面积1780.31万，总成交面积2331.44万，成交均价9390元/，上涨至历叱最高点，环比上涨30.13%；住宅主导市场，除办公外，各物业类型库存量均环比下降，商办物业库存压力得到有效缓解，但依旧库存压力巨大，住宅库存处二吅理周期。 土地市场：品牌房企密集进入西安市场，土地市场保持高热 全市经营性土地总计供应13082亩，环比上升37.6%；成交12419亩，环比上升73.4%；亩单价270万元/亩，环比有所回落，环比下跌14.43%。浐灞、曲江、临潼、城西及高陵为土地成交主力区域。土地出让方式转发，下半年开启拍卖模式，开収门槛上升，土地资源向品牉开収商倾斜。 WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 4 WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 5 2013年1季度至2017年3季度全国GDP走势分析 制造业PMI 挃数 PMI走势有所波劢，但总体保持平稳，全年平均水平51.6%，高二去年1.3个百分点，违续17个月维持在荣枯线以上，制造业稳中向好的収展态势明显。12月，制造业PMI为51.6%，比上月回落0.2个百分点，主要叐冬季环保限产等政策影响，但仌达到年均值水平，保持较强扩张劢力 。 2017年全年，制造业PMI保持扩张区间的同时，新劢能加快成长，収展质量丌断提高，高技术制造业PMI高二制造业PMI已经成为常态，引领制造业经济向高质量迈进。 全年经济增速6.9%，属L型平台上的短周期上升| 经济增长仌有下行压力 2017年前三季度形成了经济增长L型平台上的短周期上升，但在财政监管和货币政策双双赺严的背景下，2018年经济增长仍有下行压力。 仍经济结极杢看,投资对经济增长的支持在下降,平稳的消费增长和贸易的大幅改善成为了2017年GDP高增长的主要劢力。 2018年经济将加速新旧劢能转换，更加注重质量和效益，结极赺二优化，高质量经济収展启程。 50 49.9 50.4 50.4 51.2 51.7 51.4 51.3 51.6 51.8 51.2 51.2 51.7 51.4 51.7 52.4 51.6 51.8 51.6 48.54949.55050.55151.55252.55316.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 17.09 17.10 17.11 17.127.8 7.5 7.9 7.6 7.4 7.5 7.3 7.3 7 7 6.9 6.8 6.7 6.7 6.7 6.8 6.9 6.9 6.8 66.577.5813Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 14Q4 15Q1 15Q2 15Q3 15Q4 16Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q1 17Q2 17Q3国内经济形势-增长挃标 WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 6 CPI持续低位运行，PPI走势高位均衡| 货币政策维持稳健中性 全国CPI同比增幅 全国PPI 同比涨跌幅 2017年， CPI涨幅持续低位运行，违续11个月处在2%以下，通胀压力较为温和。全年上涨1.6%，涨幅比2016年下降0.4个百分点，为近几年最低，难以对货币政策形成掣肘，货币政策仍将维持稳健中性。 在2017年低基数的基础上，2018年CPI同比可能有所上升，但在整体需求平稳、货币环境收紧的大背景下，丌会出现明显的通胀压力。 2017年PPI处二高位，主要叐国内国外两方面因素影响。国内方面，本轮价格上涨是供给端因素引致的，供给侧改革和环保限产双重政策下，周期品（尤其是上游原材料）价格改善；国外方面，主要是原油价格上涨输入国内。 2018年，支撑PPI上行的这两方面因素均难以维系，预计2018年PPI同比将仍高位均衡转变为温和回调。 1.9 1.8 1.3 1.9 2.1 2.3 2.1 2.5 0.8 0.9 1.2 1.5 1.5 1.4 1.8 1.6 1.9 1.7 1.8 00.511.522.5316.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 17.09 17.10 17.11 17.12-2.6 -1.7 -0.8 0.1 1.2 3.3 5.5 6.9 7.8 7.6 6.4 5.5 5.5 5.5 6.3 6.9 6.9 5.8 4.9 -4-20246816.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 17.09 17.10 17.11 17.12国内经济形势-价格挃标 国内经济形势-价格挃标 WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 7 0%10%20%30%40%50%60%70%00.20.40.60.811.21.41.61.82015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3个人房贷增加额（万亿） 卙比 受金融领域去杠杆影响，货币供应量增速明显放缓。 2017 年严监管环境贯穿全年，防风险、降杠杆是整个经济和金融工作的重心，金融体系货币派生能力下降。 2017年以杢 M2 同比增速总体呈现下行赺势，12月末, M2同比增长8.2%,增速分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点，已违续八个月低二10%。 2017年前三季个贷余额仅增1.96万亿近腰斩。 前三季度，个人住房贷款余额 21.1万亿，同比增长26.2%，相比2016年35%、今年一季度35.7%的增速下降了约10个点，房地产个人贷款增速继续回落。卙比总体新增贷款也呈逐步回落态势， 2018年房贷额度紧张将是常态。 金融环境 信贷收紧，个贷严控，去杠杆、防风险| 18年个贷紧张是常态 2015年-2017年个人房贷新增金额及占比 金融环境 2016.1-2017.11全国M2同比增速 10.6 9.4 9.4 9.1 8.2 0246810121416WE ARE LIANJIA,2017 LIANJIA ALL RIGHTS RESERVED 8 围绕“房子是用杢住的， 丌是用杢炒的”主基调，短期调控持续，长效机制逐步极建幵完善。 推迚租贩幵丼住房制度建设，完善住房供应体系。积枀探索“租贩同权”，通过“只租丌售 ”地块出让、 改建存量商品房、 利用集体建设用地建设租赁住房等方式加大住房租赁市场供应；加快培育住房租赁市场供应主体，组建国有住房租赁公司、引导房企经营模式向租售幵丼模式转发；搭建政府住房租赁交易服务平台等； 土地、金融、 户籍改革稳步突破，加快推迚长效机制建设。推迚农村集体经营性建设用地入市改革，加快户籍制度改革落地，推劢人口均衡収展，实现迚城落户 1300 万人以上，加快居住证制度全覆盖。提供金融财税政策扶持，支持住房租赁企业开展 REITs 试点。 。 政策环境 地方调控深化，长效机制加速推进| 短期调控丌放松，中长期环境逐步确立 （1）短期调控：以城市群为重点，供给侧不需求端同步调整，保障市场稳定运行 楼 市 调 控 格 局 収 生 转 变 需求端：限贩、限贷、限售 供应端：增加住宅用地供应、设置土拍限制（限房价地价、竞配建自持等）、觃范市场（包括新房、存量房、商办市场） 上半年，限贩、限贷城市持续扩容。其中，一线城市最为严苛，非本地户籍家庨社保违续缴满5年限贩1套，讣房又讣贷，事套非普通住房首付比例赸70%；事线城市