05.04.16星河酒店前期策划报告深圳市同致行物业顾问有限公司2005.6.20报告思路与结构客户解读项目分析市场扫描项目定位营销攻略市场扫描宏观市场分析1历年销售分析0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0019971998199920002001200220032004199632.33 28.8822.0615.0212.19 11.0117.9419.4932.642004年销售量同比增长67.4，达到历史新高！月销售面积020000400006000080000二月三月四月五月六月七月八月九月一月168032788112163335247511313986每年的第三、第四季度为写字楼的销售旺季,05年第一季度销售量同比下降17.5%.十月 十一月 十二月123604261340002004年245004120013800 空置情况分析2004年空置率同比下降18.9%；施工面积117.65万M2, 同比增长7.88%，创历史新高，前景不容乐观.199619971999200020012002200320040.0020.0040.0060.0040.3148.69199849.2650.2133.6918.77 12.7222.9418.6空置面积 近期价格分析2004年深圳写字楼平均交易价格为9997元/，同比下降了1.6%，呈冲高回落之势。2005年一季度同比上涨26.7%。050001000020000150002003年一季度2003年二季度2003年三季度2003年四季度2004年一季度2004年二季度2004年三季度2004年四季度9771100131488513955909010310 881810802销售价格117542005年一季度走势分析02040608010019961997199819992000200120022003200420052006销售面积32.2328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.49324035批准预售面积88.572428.7326.5412.343.3223.75355060451供求预测2005年深圳写字楼的批准预售面积达到新的顶峰,近期供远大于求,但 中长期看好.q 由于中心区超高层写字楼价格的拉动，今年价格将有所攀升;q 价格战一触即发,明年可能再次出现冲高回落的态势.价格走势中心区现状分析1基本资料尚未推出 118790 7295 卓越时代广场 80% 15000 133595 8192 国际商会中心 销售情况售价（元/M2）建筑面积M2占地面积M240% 14500 90151 4980 诺德中心 60% 14000 93730 5917 安联大厦 尚未推出 107917 5578 新世界中心 尚未推出 130151 7368 金中环商务大厦 基本资料未正式推出 11500 70000 5000 华融大厦 95%以上11500750006000时代金融中心93% 11300 58118 3685 九州创展大厦 95%以上11000445084703福建兴业银行100% 11980 53864 5565 航天大厦 100%11000300005500国际商会二期100%12000444004719中央商务大厦销售情况售价（元/M2）建筑面积M2占地面积M2接上表q中高端写字楼出现热销,高端写字楼出现不同程度的滞销;q普通高层写字楼的销售价格在11500-12000元/平米,高端写字楼的销售价格在14000-15000元/平米。竞争环境分析市场定位项目名称建筑形态推出时间预计均价（万/）竞争面积（万/）中高端江胜公寓2005年底1.2-1.33中高端凤凰公寓、大开间2005年底1.31.44.5中高端星河岗夏大开间2005年底1.2-1.345高端星河酒店大开间2006年底4高端荣超经贸大开间2006年中1.4-1.58高端财富大开间2006年初1.4-1.57高端金中环公寓、大开间2005年底1.3-1.47高端新世界大开间2005年底1.57高端卓越时代大开间2005年中8高端大中华大开间2005年中1.4-1.58.41下阶段项目05年06年05年荣超经贸项目凤凰大厦星河酒店大中华广场金中环卓越时代广场新世界中心江胜大厦财富大厦07年08年p 中心区写字楼推出量日益增加，2005年将达到历史顶峰；p 同质化严重，超高层写字楼成为未来主力供应品种。p 主要竞争对手为：荣超经贸大厦、财富大厦、凤凰大厦和大中华。写字楼硬件分析1电梯1.6m *1.6m *2.8m645829992.5原装日立九州创展1.9m *1.5m *2.6m4897299112.5德国蒂森航天大厦1.9m *1.5m *2.6m53443216255进口三菱国际商会中心2.0m *1.5m *2.8m628629972.5奥蒂斯 中央商务2.0m *1.5m *2.9m43173237256富士达新世界中心2.0m *1.5m *2.8m53033193176富士达诺德中心2.0m *1.5m *2.8m58562150164进口三菱安联大厦轿厢尺寸 电梯建面比分区 高度电梯数最快速度电梯品牌 项目名称 1电梯中心区写字楼的电梯配备面积比在5000平米/部左右；高层写字楼的电梯速度在.米/秒左右，超高层写字楼为6米/秒之间；日本进口品牌电梯占大多数比例，成本较欧洲品牌要低；电梯的轿厢尺寸大多在2.0米*1.5米*2.8米。2空调项目名称 空调品牌 类型 特点 航天大厦麦克维尔 中央空调 分户计量，独立的新风系统。九州创展开利中央空调分户计量，配置独立的新风系统。中央商务开利中央空调分体空调安联大厦VRV、约 克中央空调14层、3335层采用大金VRV冷暖空调系统，532 层约克中央空调系统，并预留分体空调室外机位置。诺德中心特灵中央空调国际商会中心三菱中央空调裙楼采用中央空调系统，冷水机组。写字楼采用变频多 体中央空调系统，分户计量，独立的新风。2空调q中心区写字楼客户对空调高品质的要求非常严格，对欧洲品牌的空调较为认可； q传统中央空调被广泛采用,环保和节能的空调系统是越来越受到市场青睐;q满足客户24小时办公需求的空调系统越来越受关注。3物业管理项目名称 物业类型 物业管理费 （元/*月） 空调费 （元/*月） 物管公司 航天大厦高层写字楼12中央空调 分户计量中海物管顾问兴业银行大厦高层写字楼10中央空调 分户计量自管时代金融中心高层写字楼12.5中央空调 分户计量香港怡和高力顾问九州创展大厦高层写字楼10（含维修费）中央空调 分户计量戴德梁行顾问安联大厦高层写字楼13中央空调 分户计量第一太平戴维斯顾问国际商会中心超高层写字楼26（含空调费）普通中央空调第一太平戴维斯顾问诺德中心超高层写字楼16中央空调 分户计量香港仲量联行江苏大厦超高层写字楼1710.4 世邦魏理仕顾问3物业管理q 世界一线品牌的物业管理公司参与管理的中心区写字楼占总量的50%； q 物业档次和管理公司品牌是制定管理费高低的衡量标准； q 高层管理费普遍为1012.5元/平米*月,超高层管理费普遍为1317元/平米*月。写字楼营销分析项目名称物业类型宣传推广主题九州创展大厦高层写字楼集中品质，完美CBD卓越大厦高层写字楼宽体办公航天大厦高层写字楼中国精神、大国商务安联大厦超高层写字楼活体建筑诺德中心超高层写字楼纯正商务新世界中心超高层写字楼新高度、新标准、新经济国际商会中心超高层写字楼新高度、新旗舰大中华广场超高层写字楼启动全球财富引擎金中环商务大厦超高层写字楼接轨全球 放眼天下1推广主题项目名称物业档次推广卖点九州创展大厦高层写字楼中铁五局的建筑品质卓越大厦高层写字楼宽体办公理念航天大厦高层写字楼无次梁结构、700米阳光中庭安联大厦超高层写字楼活体建筑，健康商务、28个空中花园诺德中心超高层写字楼网络地板、4.2米超高层高新世界中心超高层写字楼SOM设计理念国际商会中心超高层写字楼景观、216米高度大中华广场超高层写字楼写字楼、酒店、公寓的相互配套，双地铁概念金中环商务大厦超高层写字楼中心区、双地铁、会展联体2推广卖点3销售情况项目名称开盘时间总销售面积现销售面积平均月销售面积目前销售均价（元/）安联大厦04/96200824803310014000诺德中心04/126700025460509214500国际商会中心04/39844580725576615000航天大厦04/93785037850630812000九州创展04/34480040320336011300推广主题同质化严重，停留在对项目建筑本身的提炼上;形象差异化及客户的价值共鸣，是解决同质化的最佳出路;深圳中心区写字楼单个项目的平均销售速度约40005000/月。 报告思路与结构客户解读项目分析市场扫描项目定位营销攻略客户解读客户比例分析2003年推出写字楼客户构成比例金融类贸易物流实业类中介服务科技类投资类其他17%30%8%20%5%4%10%6%2004年至今推出写字楼客户构成比例金融类贸易物流实业类中介服务科技类投资类其他10%22%10%18%8%5%15%12%1客户比例分析贸易、实业类、金融客户一直是中心区客户的主流，表上标明的客户构成中，除了证券业由于受整体行业不景气影响，经营环境较为恶劣外，其它行业近几年处于快速发展阶段，对写字楼物业的需求保持稳定。问卷调查结果分析自2005年3月1日起，我司针对中心区部分已购和意向购买写字楼的客户进行了置业需求问卷调查。共发放问卷调查表100份，回收85份，有效问卷72份。现对调查结果统计分析如下： 调查客户的公司年龄调查结果3年以下35年58年8年以上22.22%22.22%25.93%29.63%q 5年以上公司资历的公司占总比例的56%； q 5年以下公司资历的公司占总比例的44%，可见创业型公司对中心区写字楼物业也有较大的需求。1年龄公司类型调查结果私营 股份制国营集体联营 个人59.38%18.75%9.38%0.00%3.13%9.38%q 调查客户中私营与股份制的客户占到总客户量的78%，这与深圳民营经济发达的整体形势有关。 2类型意向客户现办公地点调查结果 福田罗湖南山盐田龙岗宝安香港其他50.00% 16.67% 13.69%0.00 %2.78 %2.78%5.56%8.33%q 福田和罗湖是客户现在的主要来源地； q 原在罗湖租赁写字楼办公的大量企业选择了入驻中心区；q 外销市场份额较小。 3地点置业情况比例调查结果 多次首次41.18%58.82%q 有购买写字楼意向的多为以往租赁写字楼办公的客户；q 多次置业的大部分为大型企业和专业投资者。 4置业最有可能选择的付款方式调查结果 一次性付款分期付款银行按揭24.24%27.27%48.48%q客户在付款方式的选择上约50%的客户选择银行按揭，与往年相比略有下降。5付款客户购买办公物业时的前三项最关心因素的调查结果 地段形象价格交通投资潜力 周边配套 内部配套 物业管理76.74% 34.88% 59.30%52.33%17.44%13.95%27.91%17.44%q 除客观因素外（如：地段、交通、周边配套），客户对写字楼的价格及形象最为关注，随着选择的多样性，对内部配套和物业管理也越来越关注。 6关心因素最需要的前三项商业配套调查结果 银行商务中心会议室邮局快餐厅商场酒楼健身房便利店95.45%85.23%13.64%10.23%13.64%40.91%30.68%3.41%6.82%q 写字楼客户对商务配套的需求很大 ； q 客户对银行、商务中心、商场、酒楼在楼宇中的设置非常关心，而邮局、快餐厅等有关生活配套只要是周围设有即可。 7商业配套最关心物业前三项形象因素的调查结果 楼宇造型大堂层高楼宇外墙建材卫生间内部