2011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务 模拟题120112011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务年经济师考试初级房地产专业知识与实务模模 拟拟 题题一、单项选择题（共一、单项选择题（共 6060 题，每题题，每题 1 1 分。每题的备选项中，只有分。每题的备选项中，只有 1 1 个最符合题意）个最符合题意） 。1.下列关于区位的说法中，错误的是( )。A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位2.中心商务高度等于( )之比。A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积3.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是( )。A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求4.“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的( )。A.环境 B.方位中 C.通达性 D.朝向5.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和( )后的余额。A.平均税费 B.平均利润 C.平均市值 D.平均价格6.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取2011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务 模拟题2得集体土地( )的行为。A.所有权 B.使用权 C.继承权 D.通行权7.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是( )。A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。A.农民个人 B.剩余劳动力安置单位 C.地上附着物所有人 D.农村集体经济组织9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的( )。A.所有权 B.使用权 C.处分权 D.收益权10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是( )。A.抵押 B.出售 C.互换 D.赠与11.下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是( )。A.互换的标的物必须都是建设用地使用权B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权C.互换后的建设用地使用权人不发生变化D.互换的建设用地使用权应当是等值的12.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是( )。A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权C.通过转让方式取得的建设用地使用权D.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权13.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是( )。2011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务 模拟题3A.新增建筑物属于抵押财产B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿14.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是( )。A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益B.按规划用地、节约用地、保护耕地C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续15.进行房地产市场调研时，首先应明确( )。A.调研人员 B.调研计划 C.调研目标 D.调研方案16.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于( )调研。A.经济环境 B.政治法律环境 C.区域环境 D.社会文化环境17.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的( )。A.主体 B.动力 C.保障 D.结果18.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于( )调研。A.市场行情 B.市场反响 C.市场竞争者 D.消费行为19.下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是( )。A.官方统计资料中有关房地产的分析资料B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料C.来自主管部门和行业管理机构的资料D.专业研究机构提供的相关资料2011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务 模拟题420.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接( )而划分的。A.作用于房地产产品 B.形成增量房地产 C.使投资者拥有房地产 D.取得土地使用权21.银行向某家庭提供了年贷款利率为 6%，期限为 10 年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是( )。A.6.14% B.6.15%中 C.6.17% D.6.50%22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物( )米以外的各种管线、道路工程的建设费用。A.1 B.2 C.3 D.423.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是( )的方案。A.投资亏损 B.不能满足基准收益率要求 C.无利可图 D.风险很大24.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的( )进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。A.产量、价格、成本 B.产量、利润、价格C.产量、成本、利润 D.成本、利润、价格25.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目( )的临界数值。A.由可行变为不可行 B.由低风险变为高风险C.由敏感性弱变为敏感性强 D.由盈利变为不盈利26.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是( )阶段的重要内容。A.风险识别 B.风险估计 C.风险评价 D. 风险应对2011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务 模拟题527.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了( )的方法。A.风险回避 B.风险组合 C.风险转移 D.风险自留28.某投资者拟以 500 万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为 500 万元、200 万元、160 万元的 3 个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是( )个。A.1 B.2 C.3 D.429.若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用( )。A.净现值法 B.净将来值法 C.净年值法 D.净现值率法30.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(IRR)与基准收益率(ic)进行比较，判别标准是( )。A.若IRRic，则投资大的方案为优 B.若IRRic，则投资小的方案为优C.若IRR31.在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的( )原则的要求。A.有无对比 B.以动态分析为主 C.以定性分析为主 D.收益与风险权衡32.对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是( )。A.单项工程单位工程分部工程分项工程B.单位工程单项工程分部工程分项工程C.分项工程分部工程单位工程单项工程D.分项工程分部工程单项工程单位工程33.在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来2011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务 模拟题6自( )。A.纵向部门 B.横向部门 C.纵向和横向两个部门 D.项目经理34.在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是( )。A.项目建议书获批准 B.编制可行性研究大纲 C.项目机会研究 D.签订设计合同35.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是( )。A.承诺 B.议价 C.要约 D.邀约 36.房地产项目建设投资的工程费用不包括( )。A.税金 B.土地使用费 C.间接费 D.直接费37.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是( )。A.生产观念 B.推销观念 C.市场营销观念 D.产品观念38.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是( )。A.有利于发挥销售专长 B.销售队伍建设成本低 C.销售策略调整快捷 D.销售效益好39.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为( )。A.实现预期利润 B.维护企业形象 C.维持市场占有率 D.维持营业40.某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是 5 000 元/。根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是 6 0006 500 元/，10%的被调查者可接受的价格范围是 7 000 元/以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6 500 元/。该项目采用的主要定价方法是( )。A.目标利润定价法 B.需求导向定价法 C.竞争导向定价法 D.比较定价法41.在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约 200 名当地不同行业的2011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务 模拟题7人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的( )。A.人员推销 B.活动推广 C.营业推广 D.公共关系推广42.某城市某种商品住宅 2009 年 3 月 1 日至 11 月 1 日的价格平均每月比上月上涨0.3%，其中某套商品住宅 2009 年 5 月 1 日的价格为 3 500 元/。如将该套住宅的价格调整到 2009 年 11 月 1 日的价格，则调整后的价格是( )元/。A.3 552.82 B.3 563.00 C.3 563.47 D.3 574.1643.某建筑物 8 年前建成交付使用，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置价格为600 元/，年折旧额为 1 440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。A.81.00% B.84.00% C.84.17% D.84.80%44.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为 2 万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用率为 20%，该住宅的年净收益是( )万元。A.1.40 B.1.44 C.1.60 D.1.8045.净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。A.空置和收租损失 B.还本付息额 C.折旧额 D.所得税46.在物业管理中，制定临时管理规约的主体是( )。A.业主大会 B.业主委员会 C.物业建设单位 D.物业服务企业47.在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的( )原则。A.公开 B.公平 C.公正 D.诚实信用48.下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是( )。A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B.前期物业服务合同具有过渡性2011 年经济师考试初级房地产专业知识与实务 模拟题8C.前期物业服务合同的有效期限应为三至五年D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同49.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是( )。A.合理原则 B.