12008 年上半年房地产上市公司经营概况年上半年房地产上市公司经营概况协议销售协议销售市场冷淡对各公司销售影响程度相当，销售位序与去年相比保持稳定市场冷淡对各公司销售影响程度相当，销售位序与去年相比保持稳定第一集团：万科、中海、保利销售额已过百亿第二集团：富力、绿城、碧桂园年末预期将超百亿第三集团：金地、世茂、合生，全年销售目标冲击百亿第四集团：远洋、首创、华润销售业绩明显下滑低价策略加快资金回笼低价策略加快资金回笼万科、中海、保利、碧桂园等凭借较低均价，销售额名列前茅。与之相反，远洋、首创单价超过 11000 元/m2，销售额远低于其他企业。2008上半年各公司销售额及销售均价050100150200250300亿元02000400060008000100001200014000元/m2销售金额 241.3 150.110779.497869.32 49.724441.623.28 17.33 15.82销售均价 9078 10316 8143 11275 11642 8010 10445 10138 11930 12721 13331 9166 万科中海保利富力绿城碧桂 园金地世茂合生远洋首创华润招商（备注：招商缺少数据）销售面积较去年同期增长有限，甚至大幅下跌，源于市场观望气氛渐浓销售面积较去年同期增长有限，甚至大幅下跌，源于市场观望气氛渐浓销售额较去年同期普遍提高，主要源于全年下半年楼市火爆助推价格上涨销售额较去年同期普遍提高，主要源于全年下半年楼市火爆助推价格上涨22008上半年较去年同期销售增长情况57%97%4%15%39%-7%7%6%-60%76%69% 53% 38%35%27% 18%15% 5%-48%-27%-16%-12%-23%-21%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%中海世茂绿城万科保利碧桂园富力合生金地华润远洋首创招商销售面积销售金额（备注：招商缺少数据）土地储备与项目拓展土地储备与项目拓展多数公司上半年新增土地储备同比显著下降多数公司上半年新增土地储备同比显著下降万科、世茂、中海、合生、首创新增面积缩减 1-2 成碧桂园扩张势头缩减一半，仍位居各公司之首富力、金地奉行“不买地，多卖楼” ，上半年未获取新项目绿城、保利、华润扩张势头依然强劲，较去年同期新增土地储备大幅增长绿城、保利、华润扩张势头依然强劲，较去年同期新增土地储备大幅增长2008上半年新增土地储备面积020040060080010001200万平方米2007上半年 1068426218274291852081675211482352008上半年5953193830230412161.542942353.6123041碧桂 园世茂绿城富力中海保利合生华润万科远洋首创金地招商3（备注：远洋、招商缺少 2007 年上半年数据）多数公司土地储备面积超过多数公司土地储备面积超过 2000 万平方米，够未来万平方米，够未来 3-4 年发展需要年发展需要截至2008年6月30日各公司土地储备面积3070 26402627 2617247824022362 2194 19091059.5952 7030500100015002000250030003500碧桂园世茂绿城富力中海保利合生华润万科远洋首创金地招商万平方米（备注：招商缺少数据）新增项目寥寥无几，多数公司半年新增项目不足新增项目寥寥无几，多数公司半年新增项目不足 10 个个各公司拓展新项目数量17 109886643220054151928 2122 1496121013190102030405060万科保利合生中海绿城碧桂园华润世茂远洋招商首创金地富力2008上半年2007全年新项目地区分布以原有项目城市深耕为主，新进入城市多为三线城市、中新项目地区分布以原有项目城市深耕为主，新进入城市多为三线城市、中西部城市西部城市各公司新进入城市列表：万科合肥保利天津、青岛、丹东、南昌、成都合生太原、辽宁葫芦岛4华润沈阳、大连、重庆中海济南绿城海南碧桂园益阳、随州、安庆首创新进入重庆，退出苏州、太原市场新项目规模至少在新项目规模至少在 20 万平方米以上，多数公司新项目万平方米以上，多数公司新项目“缩水缩水”碧桂园、世茂擅长大盘运作，项目规模分别在 100 万平米和 80 万平米左右华润、首创、绿城向二、三线城市扩张，项目规模有所增加，达到 40 万平方米以上保利的项目规模保持稳定，在 40 万平方米左右中海、万科、招商、合生、远洋的项目规模有所减小，普遍在 20 万平方米左右各公司新项目平均规模020406080100120碧桂园世茂华润首创绿城保利中海万科招商合生远洋万平方米200820072006经营状况经营状况净利润较去年同期普遍增长，富力、保利、合生、首创利润翻番净利润较去年同期普遍增长，富力、保利、合生、首创利润翻番52008年上半年净利润情况0510152025亿元-100%0%100%200%300%400%500%净利润23.25 20.6 15.57 10.66 10.34 9.199.088.725.834.263.72.612.18净利润增长率72%24%133% -26% 272% -57% 114% 49%-46% 401% 40%9%-48%中海万科富力碧桂 园保利世茂合生华润远洋首创绿城金地招商净利润率普遍在净利润率普遍在 20%左右，且较去年同期下降左右，且较去年同期下降2008年上半年净利润率情况0%20%40%60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%净利润率（左轴） 50% 37% 31% 26% 22% 21% 19% 18% 17% 15% 14% 12% 12%增长率（右轴）-38%16% -1% -4% -7% 8%6% -42% -7% -9% -10% -3% -1%世茂 富力 华润 合生 中海 绿城 保利 远洋 首创 招商碧桂 园万科 金地（备注：净利润率净利润经营收入）资产状况资产状况万科、中海净资产规模最大万科、中海净资产规模最大净资产同比增长净资产同比增长 5%左右左右6截至2008年6月30日净资产规模0100200300400亿元-4%0%4%8%12%16%20%净资产358299263220193190168142135999795.7 63.7同比增长6%16% 11% 10%3%-2%-1%11%6%4%5%5%11%万科 中海 华润 合生 世茂碧桂 园远洋 保利 富力 绿城 金地 招商 首创多数公司资产负债率在多数公司资产负债率在 70%以下，处于相对安全水平，富力、绿城、金地以下，处于相对安全水平，富力、绿城、金地资产负债率较高资产负债率较高资金压力加大，各公司资产负债率与去年同期相比，普遍上涨资金压力加大，各公司资产负债率与去年同期相比，普遍上涨 2 个百分点个百分点2008年6月30日资产负债率50%55%60%65%70%75%80%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%资产负债率（左轴） 76.5% 75.5% 72.7% 70.2% 68.3% 67.8% 65.6% 61.3% 59.7% 57.2% 56.9% 56.1% 53.6%增长百分点（右轴） -0.1%4.3%9.1%1.6%-2.6%1.6%2.0%1.3%1.6%1.9%4.8%6.4%3.4%富力绿城金地保利首创万科招商中海合生远洋世茂碧桂 园华润偿债能力偿债能力万科、世茂、首创、富力的流动资产比例相对较低，偿债风险高万科、世茂、首创、富力的流动资产比例相对较低，偿债风险高72008年上半年流动比率3.333.242.692.502.46 2.081.981.971.911.751.61 1.281.080.000.501.001.502.002.503.003.50华润合生远洋中海保利金地绿城招商碧桂园万科世茂首创富力合理区间风险加大持有现金数量持有现金数量除金地、富力由于上半年不买地、多卖楼，持有现金量增长外，其余公司除金地、富力由于上半年不买地、多卖楼，持有现金量增长外，其余公司期末现金余额均较年初大幅下降期末现金余额均较年初大幅下降2008上半年各公司持有现金数量变化050100150200亿元-60-40-200204060亿元期末现金及等价物 154 74.2 72.7 67.2 48.5 40.3 36.2 26.8 26.7 26.1 20.2 16.4 12.4变动-16.8 -26.1 47.9 -17.4 0.7 -44.6 -10.1 -1.86 -8.71 -19.7 -5.92 -4.75 -0.91万科 中海 金地 远洋 华润碧桂 园保利 绿城 招商 世茂 首创 合生 富力多家公司深度调整开发计划多家公司深度调整开发计划万科下调全年开竣工计划万科下调全年开竣工计划 15-20%2008 年全年开竣工面积由 848、689 万平方米，下调 15%-20%，至683、586 万平方米。8世茂下调三年销售目标世茂下调三年销售目标 20%2008 年全年合约销售额目标下调 20%至 140 亿元人民币，而 2009-2010 年的销售额目标亦分别下调至 208 亿和 265 亿元。首创下调开竣工计划及销售目标首创下调开竣工计划及销售目标 60%首创置业大幅调低了其年内全国项目的开、竣工面积。开工面积由 150 万平方米，将降低 60%至 60 万平方米。竣工面积由 142 万平方米减少 26.76%，至 104 万平方米。至于 2009 年竣工面积，将由约 200 万平方米，大幅减至 88 万平方米。全年销售面积将由 80 万平方米减少至 41 万平方米。雅居乐销售下降，调整全年开发目标雅居乐销售下降，调整全年开发目标 10%全年完成的总楼面面积由年初预期 232 万平方米下调至 215 万平方米。附表：2008 年上半年各公司新增项目列表万科保利城市项目建筑面积地价款获取时间城市项目建筑地价款获取时间东莞南城区新基宏图路西49.1915.541 月长沙天心区25.98762.12008.1.17.56%成都武侯区高攀生活区21.733.931 月成都新城区三河街道51.01863.172008.2.武汉江汉区贺家墩村29.658.212 月 52%上海南汇区康桥镇16.96888.322008.2.天津滨海新城东区，开发区第二大街4.51.73 月长春净月开发区19.56560.832008.2.天津开发区时尚广场公寓41.63 月长春净月开发区5.5250.122008.2.惠州双月湾一期，惠东县平海镇南门海362.184 月 67%青岛四方区金华支路22.94.54882008.2.武汉武汉才茂街武昌杨园街纺机路29 号19.114.594 月 100%丹东宾馆沟地块52.60.452008.4.47%青岛四方区南昌路17.954.864 月 100%天津武清区城区泉达路90.79.059东侧天津金厦项目，西青区中北镇34.3175 月 100%长沙高新区麓谷工业园115.468.2192008.6.80%深圳园景台项目，龙岗区布吉街道坂田社区7.473.065 月 100%南昌湾里区招贤镇98.8625.93182008.8.合肥蜀山区皖安地块38.953.045 月 50%合计499.587642.7396合肥蜀山区江淮地块41.383.045 月 50%宁波鄞州区首南路项目4.980.655 月 57%招商深圳深圳机场英管山片区15.663.35 月 100%城市项目建筑面积地价获取时间东莞松山湖 1 号花园二期项目20.222.965 月 90%北京昌平区东小口镇52.3316.52008.4.2.苏州苏州市工业园区金鸡湖路与东环路交叉口东南侧11.81.816 月 51%漳州3.840.812008.6