长寿某仿古商业街2011年营销策略暨组团包装创作沟通提案重庆长寿 2011年03月28日目录长寿某 给您一个五星级的家PART1：2011 商业市场分析PART2：仿古商业街概况PART3： 2011年度 营销策略PART5： 2011年度 商业街推广费用预估PART4： 创作工作 长寿商圈分析 长寿商业特点分析 主要竞争对手分析2011 商业市场分析长寿商圈分析：长寿目前有2大商圈较具规模，协信广场商圈、以阳 光世纪城为主的新城商圈。其中协信商圈商业气氛最浓，银行、餐饮、KTV、小 吃店较多；新城商圈因区政府搬迁至桃花新城，周边楼盘开发较 多，入住人群较多且有一定消费实力，自2005年开始逐 渐兴起，至今已具有一定规模。长寿商业环境分析长寿古镇协信广场商 圈本案阳光世纪商 圈餐饮街.黄桷湾2大商圈：协信商圈+新城商圈盛世桃源主要竞争对手分析 长寿古镇 洋世达世纪广场 维丰涴溪里 华盛盛世桃源古镇核心区占地800亩，另1200亩为纯商住小区，总建筑面 积为130万平方米，总投资43亿元。按照国家5A级景区标 准打造的长寿古镇作为菩提山风景区的核心部分，将与菩提山景区互相依托打造5A级旅游风景区。长寿古镇（重点关注）古镇设计理念古镇规划定位为旅游地产以巴渝文化为背景，以中国西部（云 、贵、川、渝）建筑文化为平台，展示几千年来巴渝人文文化 及中国寿文化。 吃、住、行、游、购、娱等形成一条线。长寿古镇（重点关注）销售速度：首次开盘2011年 1月16日，销售A区78间商铺，均价6600元/ ，面积从302300不等，主要以240为主。其中：30- 14000元/；240-6900元/；2300-6200元/ B区目前正接受诚意登记，预计均价6900元/；货量103套商铺 。优惠政策：一次性97折，按揭98折。长寿古镇（重点关注）租赁政策：一楼临街商铺35元/ ，临河商铺一楼25元/ ，二楼20元/ ，三楼15元/ 。2011年下半年展示区对外开放，可签意向性协议，免租期1年，至2012年。 2012年下半年开街后，签正式合同，最长可免租半年。业态限制：靠近项目主干道有业态限制，其余商铺无业态限制，重点铺位可 返祖，返祖率未定。长寿古镇（重点关注）长寿古镇（重点关注）长寿古镇（重点关注）长寿 某长寿古镇（重点关注）长寿古镇（优劣势分析 ）S优势W劣势定位明确：旅游地产（项目）、寿文化（推广 ） 功能划分明确：以旅游为支撑， 涵盖餐饮、民俗、旅业、购物、娱 乐等 规模优势：商业面积800亩，住宅 面积1200亩，又后劲支撑 景观资源：菩提山4A级风景区 政策优势：商业地产年+长寿区政 府重点支持项目 经验优势：操作过云南楚雄“彝人 古镇”，河北“滦州古镇”，操盘经营 丰富 价格优势：首期开盘商业均价仅 6600元/，目前价格6900元/， 但仍对新城各商圈形成价格打压！商业体量太大，本地客源难以支 撑其商业发展，需加大外部客源开 发力度。 商业气氛缺乏：虽处桃花新城片 区，但与桃花新城各大楼盘发展方 向背离，周边楼盘较少，常住人口 较少，短时间内气氛难以形成，商 业消费习惯有待培养 交通不便：离老城区和新城区均 有10分钟车程，通往项目仅有部分 是双向4车道，大部分为双向2车道 ，且路面坑洼不平 区域认知度低：菩提山风景区知 名度有待市场培养，外界认知度不 高（外界对长寿旅游资源第一印象 是：长寿湖）长寿古镇（优劣势分析 ）借 鉴1、开发模式借鉴：学习并研究对方开发方式，对某些优点加以强自身信息渠道 传播； 2、操盘经验借鉴：对方的某些操盘手法可以研究，并运用到自身项目中来； 3、客群分布研究：该项目与我司项目在某种程度上相似度很高，研究对方的成 交客户分布，有利于我项目更精确、快捷地找准客户源，提高效率。洋世达世纪广场 洋世达世纪广场位于新区政府对面，总建筑面积 25万，业态涵盖商业、酒店、写字楼、公寓等 。其中商业总体量13万（11万 为商业，2万 为地下车库）。 已开盘，只租不售。沃尔玛即将入驻。洋世达世纪广场购物中心：12000平米的国际知名生活超市，20000多平米的知名 大型百货，3000平米的国内一线家电卖场；10000平米的家具家居城 ，30000平米名品专卖店；美食中心：8000平米的品牌餐饮，1000平米的国际中（西）式快 餐，1000平米的美食小吃广场；娱乐中心：3000平米的五星级电影院，600平米的儿童娱乐城， 10000平米的少儿才艺中心；休闲中心:2000平米的保健中心,2000平米的健身中心；商务中心: 1000平米以上的商务会所、国际商务公寓、写字楼；金融中心: 农行、交行、建行、工行、中国银行、商业银行。6大中心洋世达世纪广场洋世达世纪广场 租售政策：11万商业全部为项目持有，只租不售。目前1000 左右商铺租金45元/ ，100左 右商铺租金80-100 元/ 。洋世达世纪广场（优劣势分析 ）S优势W劣势区域优势：地处桃花新城核心， 新区政府对面，靠近体育中心，交 通便捷 客群优势：周边住宅楼盘较多，有客 户量支撑商业优势：洋世达步行广场已建 成并投入运营，目前商家较多，且 以餐饮为主，中国银行、农业银行 、沃尔玛等机构入驻促进该区域商 业气氛的提升。区域认知度较高：是仅次于协信 广场商圈的长寿第二大商圈商业类型多为沿街布局，分布较 分散，不利于集中式发展，扩大影响力 。维丰涴溪里 维丰涴溪里商业项目位于维丰沁园坊住宅项目对面， 依桃花溪而建，（处于我司商业街上游，距我司商业 街约1里路）。总体量 2.5万。 预计2011年4月下旬5月初开售，均价约2.5万元/ 。维丰涴溪里 一层商铺以50 100小面积为主，二三层可以相互 连通，做成不同面积大小的铺位； 项目自己持有4000 商业招租大型餐饮，其余商铺只 售不租。华盛盛世桃源 华盛盛世桃源位于长寿中学、长寿体育中学对面，其 商业按照地块特点，分为餐饮街、装修街、建材街， 其中餐饮街正对长寿中学，目前已有本地知名餐饮品 牌“老陈菜”入驻营业，大型超市永辉超市即将于2011 年下半年营业。 因其正对长寿中学、体育中心，餐饮商业氛围较浓。 目前售价：9600元/ 16000元/ 业态：建材 租金：50元元/ 1、2大商圈，协信广场为商业中心；2、以社区性商业为主，大型独立性商业步行街仅 协信广场为主，阳光世纪城为辅；3、餐饮商业以黄桷湾为主，但档次较低；阳光世 纪城、泊景湾等餐饮气氛尚未完全形成，较分散 ；长寿商业特点4、娱乐性商业明显缺乏，只有为数不多的几家 KTV、酒吧、茶楼，但环境普遍一般，装修档次 较低，更缺乏景观性。桃花新城为未来商业发展中心！清明上河坊将成为中心的核心！（政府着力打造的总部经济区，新区政府所在 地；长寿某、某凤凰酒店、盛世桃源、长寿古 镇、维丰浣溪里等大型项目开发将加速该区域 成熟速度，有人口支撑、消费力支撑）结 论长寿某 仿古商业市场 仿古商业街概况 所属区域及发展规划简述 商业街SWOT分析仿古商业街概况概况：沿桃花溪而建，全长1.8公里；总共8万，分两期开发，首期3万长寿某 给您一个五星级的家特色：沿桃花溪而建，全长1.8公里体量：分两期开发，首期3万，总共8万 关键词：仿古、巴渝风、桃花溪、独立性商业、1.8公里、清明上河图首期仿古商业街概况风格： 以北宋名画清明上河图为设计蓝本，巴渝民居 建筑风格，场镇式空间设计长寿某 给您一个五星级的家仿古商业街概况长寿某 给您一个五星级的家特色：休闲广场、观溪台、垂钓台、码头、古牌坊、塔楼、茶楼仿古商业街概况规格： 一类商铺：3811、3676、2977、2447 二类商铺：1200 、1000 、595 、569 三类商铺： 5010010间； 1001505间；15020032间； 20025012间；3003506间长寿某 给您一个五星级的家仿古商业街概况长寿某 给您一个五星级的家关键词：仿古、巴渝风、桃花溪、独立性商业、1.8公里、清明上河图首期开盘预计： 2011年10月 ！1.城市发展方向商业街地处长寿未来城市发展核心“桃花新城”， 自2005年开发建设以来，已有12个楼盘开发建设，并且 大部分将在2011年交楼入住。新城人口规模约3万人。2.人口支撑：光宇、鹏运、水墨、某最靠近商业街的4盘共有约 10000户的住宅体量，在商业街结束时全部将入住；商 业街桃花溪对岸的土地是桃花新城未来住宅土地储备的核心区，现已经确定指标的已有2000余亩，按照容积率 2计算约可规划2.6万户住宅。3.紧邻长寿中学、体育中心，人文气息浓厚 所属区域及发展规划简述所属区位：区域发展规划：双百规划长寿规划构建双百特大城市，即在1小时经 济圈内率先建成一百万人口，一百平方公里的特大城市，到2030年城市人口总规模达到100万 以上。10年后长寿化工园区、晏家工业园区将 达到4000亿工业产值。所属区位及区域规划简述长寿区政府长寿某规划利好仿古商业街（SWOT分析 ）S优势W劣势区域优势：地处桃花新城核心，未来城市 发展方向，交通便捷 ，下高速后5分钟即可 到达 ，环线公交从商业街路口而过客群优势：周边住宅楼盘较多，有客户量 支撑，并有消费力保障，靠近长寿中学，有 一定人文气息品牌优势：经过一期项目开发，当地受众 对我司产品、品牌已有较大认知配套优势：五星级酒店开业，长寿最高端 配套，凸显了我司打造高端项目的能力。景观优势：长寿唯一大型水景商业步行街规模优势：首期3万，二期5万，加社 区商业，总共超过8万体量，建筑类型多样商业类型多为沿街布局，分布较散，不利于集中式发展，聚 拢商业氛围。区域认知度偏低：人们对该区域 从住宅角度上逐渐予以接受，但商 业消费上尚未形成习惯，认为比较 偏远。商业气氛未形成：周边较荒凉， 人们对在该区域进行消费习惯还未 达成，餐饮、购物更多的是去协信 广场、洋世达世纪广场等地。仿古商业街（SWOT分析 ） O机会T威胁政策：2011，商业地产年交通：重庆三环即将开建，接驳长寿； 渝万高铁即将修通，经过长寿社区商业：我司42、43幢底层商业已经 租满并且开始运营，有超市、餐饮、汽车 4S店等，对仿古商业街的运营有信心提振 作用；周边楼盘开发的临街底商对该区域 商业价值也有较大提升作用长寿古镇体量大，价格低，推广 手法密集，为本项目最大威胁维丰浣溪里项目抢占本项目较 多前期客源 （本地客源经过长寿古镇、洋世达 、维丰三个项目已消耗殆尽，必须 寻找新的市场予以突破！）银行政策多变，加息等不利因素更 促使按揭购买商业难度加大。2011年度 营销策略PART1：租售策略PART2：推广策略整体营销策略租售策略 分区租售、以租带售，互为基础 即：一部份功能面积较大者实行先租后售， 另一部份面积较小先售后租，独立操作，互为基础，最终达到本项目租售双赢的目标。租售策略 目标分解：1.首期开盘，通过极富竞争力的价格以及高规 格的项目展示，提振消费者信心，达到迅速 签约的目的； 2.首次开盘消化60%，次月消化20%，年底前消 化90%以上甚至售罄，销售业绩超3达4！ 3.商业项目一炮而红，成为集团发展大型独立 商业地产排头兵。首期销售目标：3亿元 ！推广策略：寻找客群：确定案名、推广语：推广及传播策略：商业街市场定位：推广目标：推广思路推广策略 ：推广思路将巴渝文化的包容、不屈与广博精神与仿古商业 街的特征进行完美结合。通过巴渝文化的展现，将仿 古商业街提升到一个高度：桃花新城商业核心的战略 构想。推广策略 ：推广目标高端商