房管操作手册房管操作手册第 1 页 共 22 页太原我爱我家房地产经纪有限公司太原我爱我家房地产经纪有限公司2012 年年 09 月月房管操作手册房管操作手册第 2 页 共 22 页目目 录录一、房管操作流程3二、收房操作流程的图解4三、委托合同签定注意事项5四、承租合同签定注意事项6五、收房制度7六、出房制度8七、房管退款流程9八、房管房东违约10九、房管客户正常到期12十、房管客户中途退租13十一、房管客户违约14十二、房东、客户续租流程15十三、房管赔付操作流程16十四、合同审核、修改及处罚17十五、报销单据及注意事项18十六、关于停房东房租的操作20十七、经纪人的主要工作职责21十八、房管操作授权22房管操作手册房管操作手册第 3 页 共 22 页一、房管一、房管操作流程操作流程是 否2确认收否1评估3签定“委托合同”4物业交验5录入 ERP “房管委托成交管理” 中6推荐、出房71 签“承租合同”72 赔付期未出房8.ERP 中做“房管承 租成交管理”9.物业交验10.收客户租金,押金,佣金并去银行解款11.制作报表,收据管理每周一、周三、周五 上交公司(合同+报表)12.整理应付房租的客户清单 （店助理）13.及时支付14.未及时支付15.收取租金详见客户违约由租赁经理与运营总监确 认是否赔付，确认是，由 店助理填写单据交由运营 支持部进行操作房管操作手册房管操作手册第 4 页 共 22 页二、收房操作二、收房操作流程的图解流程的图解1 由经纪人对有意向的房管进行评估，低于（平于）市场价的物业，且月租金在 2000 元 以下的物业，经纪人报店经理后有权收房；对月租金在 2000 元（含）至 3000 元以下 的物业，经区经理同意后方可收房；对月租金在 3000 元（含）至 4000 元以下的物业， 经区总监同意后方可收房；对月租金在 4000 元（含）至 5000 元以下的物业，经运营 总监同意后方可收房；对月租金在 5000 元以上的物业，经总经理同意后方可收取。2 同上3 确定收房后，由转正经纪人与业主签署“房屋出租委托合同” ； 一份完整的委托合同(业主本人签署) = 委托合同+房屋出租授权书+产权人身份证复印件+银行账号复印件+房产证复印件； 一份完整的委托合同（代理人签署） = 委托合同+房屋出租授权书+产权人身份证复印件+银行账号复印件+房产证复印件+业主委托书+委托人身份证复印件+相关关系证明（如：结婚证、户口本等） ； 委托合同于每周一、三、五上交； “委托合同”在签署时的注意点详见“收、出房合同注意点”4 物业交验：由经纪人仔细完成，注意点详见“收、出房合同” ；5 签完委托合同后应在一个小时之内把所收的房管录入“房管委托成交管理”中；6 大力推荐房管的房源，争取在最短的时间内，以最高的价格出房；71 正常出房，签署“房屋承租合同” ；72 着火期内的房源由运营总监与租赁经理决定是否赔付，再由运营支持部操作赔付；8签署完承租合同，必须在第一时间录入 ERP“房管承租成交管理”中；9签定承租合同后，由出房经纪人根据收房物业交验单仔细完成物业交验；10收取客户应支付的佣金、租金、押金，并给客户开具公司盖过章的收款收据。收据的注意点：（1）在收款事由中注明是佣金，租金还是押金如是租金，还需注明租期。并且要分别开具。 （2）在收据和银行回单上写清楚财务委托编号，银行回单和收据的金额要一致。11制作房管报表，每周一、三、五交报表及合同。12店助理整理应付房租的客户明细。13及时支付房租的，同（10）14不及时支付房租的，详见客户违约操作流程。房管操作手册房管操作手册第 5 页 共 22 页三、委托合同签定三、委托合同签定注意事项注意事项1. 新收房，无代理人（需所有权利人签字） A.合同一式三份（房东、门店、公司各一份） B.房屋出租授权书一份（公司留存） C.业主身份证复印件一份（公司留存） D.业主银行账号复印件一份（公司留存） E.产证复印件一份（公司留存） 2. 新收房，有代理人： A.合同一式三份（房东、门店、公司各一份） B.房屋出租授权书一份（公司留存） C.业主委托书一份（公司留存） D.业主身份证复印件一份（公司留存） E.产证复印件一份（公司留存） F.业主银代行账号复印件一份（公司留存） G.代理人身份证一份（公司留存） H.相关关系证明一份（如：结婚证、户口本等） ；（公司留存） 3. 房东的现住址且能联系上的地址：一定要让房东填写清楚，便于公司给房东联系。 联系电话：尽量让房东多留几个联系方式。 （包括爱人或家人的）如方便最好把单位的 电话和地址留下。 4产证的地址、面积、产证号必须与合同上的相一致。 5合同中的大小写金额必须一致。 6委托期条款中的合同期限一般情况下分一年期和两年期两种。 一年期的租期为：12 个月到 20 个月； 二年期的租期为：24 个月到 32 个月； 如有特殊情况的，请选择第三条“其它特殊情况” ，注明租期和延长期限；填写标准： 如“不少于 18 个月，且不超过 23 个月” 7付款方式条款中的首次交付租金的时间一般为：每月 20 日 在当月的 15 日以前签署的合同打款日为当月 20 日，在当月 16 号以后签署的合同首期 打款日期为次月的 20 日。 委托给业主付的各类费用及延期房租也全部录入 ERP。 8付款方式条款中，房东的银行卡需自行提供，农行银行（异地付款手续由业主承担） 。 9违约责任第二十四条款中，违约金为年租金的 15%。 10附件房屋交割清单 A物业交验一定要仔细操作，特别是水、电、煤、有线、电话等，以及一些易维修的 物品，如水龙头或马桶是否漏水，下水道是否堵塞，煤气灶、淋浴器、家用电器是否 处于可工作状态。 B水电煤表处的户号和户名必须填写完整。电卡，水卡，机顶盒的卡号一定要备注到 房屋交割清单里。 C在有线电视，电话的相应处必须选择。 11委托合同的签署，必须产权清晰，否则因此而生产的产权纠纷由公司处理，并追究当 事人相应的责任；12. 在签订收房合同时，未经区总监同意，不要随意增加和删除固定条款，否则因此而产生的纠纷和损失先由公司处理，再追究当事人相应的责任；房管操作手册房管操作手册第 6 页 共 22 页四、承租合同四、承租合同签定注意事项签定注意事项1.承租合同为无碳复写式,一式三份,客户一份,门店留一份,交公司一份 2.一份完整的承租合同：合同+客户身份证复印件+相对应收房合同“物业交验单”复 印件。房屋条款中的内容应与房产证上的内容相一致，不允许有偏差。 3房屋条款中：房屋的用途应与产证上的用途相一致，一般情况下作为“居住”使用。4首付方式条款中，付款方式一般情况为：押二付三，押二付六，押二付拾贰。合同 中租金大、小写金额必须一致。 5客户的资料一定要留全，客户的单位地址、电话、手机均需填写。 6. 在签订出房合同时，未经区总监同意，不要随意增加和删除固定条款，也不得随意 承诺客户一些不合理条款，否则因此而产生的纠纷和损失先由公司处理，再追究当事 人相应的责任； 7附件房屋交割清单物业费，暖气费、卫生费、有线电视，电话，必须做选择且与对应的收房合同一致， 否则由于当事人的失误而给公司造成损失的，全部由当事人承担。 8. 如在收房合同上有特殊条款,必须在出房合同上体现并录入 ERP 里的补充协议里。房管操作手册房管操作手册第 7 页 共 22 页五、收房制度五、收房制度1. 推荐统一口径：推荐统一口径： 您可以将闲置不用的房屋全权委托给我公司代为出租、管理，我们省去您出租的琐碎事情 及房屋出租中的风险，让您省心、放心地租掉房子，您还可以轻松、及时收到您的房租。 2. 房东加入房屋管家，将获得的好处：房东加入房屋管家，将获得的好处： 2.1 收取租金银行最好； 2.2 空置期限明显减少； 2.3 不再费心房租追讨； 2.4 清洁出新省心不少； 2.5 家具家电出钱就好； 3. 房屋加入房屋管家的条件：房屋加入房屋管家的条件： 3.1 具备合法出租的资格； 3.2 能够出具房产证，预售合同（部分商品房）等相关合法出租的证明； 3.3 装修标准：房屋的各个部位均已装修并无明显缺损，处于可正常使用状态； 3.4 无墙角、墙壁渗漏水现象（以无潮湿印痕为标准） ； 3.5 所有收入房屋管家的房屋必须严格检查，必须处于可正常使用状态才可以收进； 4. 收房付款标准：收房付款标准： 4.1 月付、季付、半年：按委托合同约定的租金支付； 4.2 其它特殊付款方式：报运营总监 租赁经理 财务经理； 5. 收房免租期标准收房免租期标准 5.1 收房合同为 60 天免租期的，经纪人有权决定是否收房； 5.2 收房合同为 30 天免租期的，报区经理由其决定是否收房； 5.3 收房合同低于 30 天，高于 15 天免租期的，但其总收益高于 3000 元的，报区总监； 5.4 收房合同低于 15 天免租期的及其它特殊情况，必须报运营总监； 6. 收房的年限收房的年限 6.1 一般房管的收房年限分一年期（12-20 个月）和二年期（24-32 个月）两种，如收房的价 格低于市场价，可适当延长收房的年限，但最长不超过三年期； 6.2 延长活动期限在 5-8 个月之间的，必须报备区经理； 6.3 延长活动期限是其它特殊情况的，必须报备租赁经理； 7. 房屋内的物品处理房屋内的物品处理经纪人应以家具家电年代的陈新状况，选择哪些配置物件留置于房屋管家使用；对于室内家具家电年代已久的配置，应选择不接受，可建议房东自行处理。8. 房管清洁房管清洁房管清洁由公司指定的清洁公司进行，店经理签字确认后一份交回清洁公司，一份交回房管费用主管处，每月 28 号统一由房管支持部结算相关费用。房管操作手册房管操作手册第 8 页 共 22 页六、出房制度六、出房制度1. 客户选择房屋管家的好处：客户选择房屋管家的好处： 1.1 看房前不预收服务佣金； 1.2 房屋经过专业清洁； 1.3 随时看房、随时签合同、随时入住； 2. 客户选择房屋管家的条件：客户选择房屋管家的条件： 2.1 承租期限原则上不得低于半年（业主到期情况除外） ； 2.2 付款方式为押二付三或押二付六或押二付拾贰，房租提前半个月支付； 2.3 提供身份证原件，留复印件，注明客户的工作地址； 3. 出房的价格标准：出房的价格标准： 3.1 房管出房价不能低于合同价，特殊情况由相应审批权限审核后，决定是否出租。责任人责任人店经理店经理区经理区经理区总监区总监运营总监运营总监30 天以内天以内30-35 天天35-40 天天40-60 天天押金押金2 月月2 月月1.5 月月1 月月付款方式付款方式委托付款委托付款委托付款委托付款季付季付月付月付承租期限承租期限6-12 月月3-6 月月1-3 月月出房价出房价等于高于等于高于小于收