1顾云昌顾云昌: :细数我国房地产发展过程中五大细数我国房地产发展过程中五大“病症病症”“在我国整个房地产发展过程中，我看到有几个毛病。”在“湘渝对话共谋未来” 2008“两型社会”与“城乡统筹”国家配套改革试验区经济发展高峰论坛上，著名房地 产专家、中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌教授“把脉”我国房地产发展，列数发展 过程中的五大“病症”，并开出治“病”良方。 症状一：虚胖症症状一：虚胖症 房子的套型面积太大，浪费空间，没有充分地把空间规划设计好，也许都是死角和不 用的空间，实际上就浪费了土地，浪费了建材，浪费了空间。 处方：国家资源是短缺的，要尽可能做得紧凑一点，城市要紧凑一点，建筑住宅要紧 凑一点，紧凑型的住宅是符合现代社会的。 症状二：抵抗力低下症症状二：抵抗力低下症 建筑、房子抵抗力很弱。冬天西北风一刮家里比外面冷，夏天阳光一照家里比外面还 热。为什么？房子没有隔热保温措施。 处方：要依靠地热、太阳能热提高隔热保温的水平。要提高建筑本身的品质，一定要 提高建筑的自身抵抗力。不要一说搞隔热保温就要增加造价，在未来 7080 年中，隔热保 温、节水节电省下来的费用远远比买房时贵的那部分划算。 症状三：高血脂症症状三：高血脂症 血脂在哪里？很多开发商把更多的钱花在了外表的“好看”上。 处方：应该多种树，第一位就是生态，花的钱要值得。地面上主要是种树，增长空气 循环氧气的机会。 症状四：先天发育不全症症状四：先天发育不全症 房子到现在为止大多是毛坯房，毛坯房就是发育不全，娘胎里没发育好就推向市场了， 让业主自己搞装修，买的材料也不知道是不是节能的，还影响了邻家的休息。 处方：我们要大力推行住宅的整体化，实践证明，上海、广州等地精装房很受欢迎。 症状五：基因短命症症状五：基因短命症 中国的住宅建筑平均寿命是 20 年，20 年就拆了，这是最大的浪费。房屋的寿命应该 是 70 年100 年。要培育好的基因，盖好的房子，不要短命，这是资源节约、环境友好的 配套关系。 处方：中国房地产应该是在追求数量的同时主要注重质量，要盖房就盖好房，整个品 质要提升，把我们的钱用在刀刃上，用在提升品质上，用到绿色发展上。 （摘自（摘自“长沙晚长沙晚 报报”） 点评点评：还要再加一项症状：“暴食症” ，我国的建筑能耗是发达国家的 23 倍。其实 文中所列的五项加上点评者补充的一项症状在内，都是局限在建筑方面的病症，在我国整 体房地产发展过程中的“病症“又何止这五项呢！我国的房地产业发展起步晚，但发展速度 却非常快，而“游戏规则”完善的速度远远跟不上产业发展的变化，造成了国内房地产业 问题百出的现象。这几年的房价失控是众多病症综合作用后的表现，因此，想要通过紧缩 银根这剂治标不治本的药解决问题就大错特错了，而且还很有可能会伤及经济。这次的银 根紧缩政策，其能起到的效果只能是在政策期内打压房地产市场和房地产企业，一旦政策 期过后，原先的众多病症的根源依然存在，还会继续发作。点评者认为，解决国内房地产 业的病症绝不是靠打压，而是靠多方位完善“游戏规则”，最重要的是政府（主要指地方 政府）自身不能职能缺位。2西安市政府出台房补政策西安市政府出台房补政策 对楼市并不都是利好对楼市并不都是利好9 月 4 日，西安市政府出台了关于恢复房地产业发展的若干意见（以下简称意 见），决定从当日起至 2009 年 12 月 31 日，对购房户按购房款总额给予一定比例的财政 补贴。意见中规定，根据购买面积的大小，分 1.5%、1%、0.5%三个等级补贴给购房户。一些消费者认为，这一政策的出台说明政府关注楼市、关心购房者，应该感到欣慰。 但是，给出的补贴幅度还不够大。按上半年西安市商品房销售均价 4340 元/平方米计算， 购买 90 平方米的房子，总房款要 39.06 万元，政府最多可补贴 5859 元，这几千元的“房 补”对购房者来说是杯水车薪，而且还要等一两年后办房产证时才能拿到钱，这对购房的 引导作用有限。 同购房者一样，开发商也认为补贴太少，在欣喜之余，仍然担心自己以后的日子也不 好过。长建集团董事长付合理认为，有限的“房补”对目前的房屋销售不会让消费者立即 改变观望的态度，并马上出手购房。 “512”大地震对西安市房地产市场产生了严重的影响，震后一月，有楼盘的销售业绩 竟然为零。所以，政府拿出一些优惠，希望“房补”对商品房销售有一定的促进。 高山流水集团营销总监张金鹏认为，政府此举的确是个利好，但也有可能导致一些楼 盘在短期内争相上市，房源量骤增，使在售项目压力过大。如果个别楼盘资金紧张，为了 尽快回笼资金，他们可能会进一步加大促销力度。 也有开发商认为，商品房销售本来就是市场行为，开发商会根据销售情况调整房价， 现在政府出面干预，谁都不得罪，既给购房者补贴又给开发商减免，但这样一来，会让购 房者觉得政府已“意识到房价太高”而采取行动了，如果持续观望，政府也许会继续加大 “房补”的力度，导致市场观望情绪更加严重。 其实，并不是所有的购房者对“房补”都持肯定的态度，有的购房者认为政府能够给 予这样的购房补贴，说明他们已经意识到房价偏高，超出了多数人的消费能力；也有购房 者担忧，补贴有可能会使房价上涨。 建议政府，把资金更多地投入到廉租和经济适用房建设上，房价的跌与涨应该按照市 场规律来运作。（摘自（摘自“华商报华商报”） 点评点评：虽然点评者认为在目前情况下政府不宜继续加大楼市调控力度，应采取一些救 市政策，以防止房地产市场波动过大，从而引起金融业风险加剧及整体经济下滑；但对西 安市政府采用购房补贴的救市做法持否定态度。公共财政的任何支出都理应具有普遍公益 性，而房价补贴却俨然让购房者拥有了某种特权，对不购房的纳税人难言公平。正如该文 作者在文中结尾部分所建议的那样，政府应当把资金投入到廉租和经济适用房建设上，才 更合理。炒楼是该扶持还是打击？炒楼是该扶持还是打击？由于楼市的低迷，二手楼市成交量一直处于低迷状态，有地产中介统计的成交数据来 看，2008 年上半年总体成交量同比下降了 35%，同时上半年二手住宅成交均价也在小幅回 调，较去年同期回落了 6%。市场投资需求下降明显，究竟在市场低迷的状态下，三级市场 的炒楼是该扶持还是打击呢？ 随着相关政策的实施，市场发展到目前的境地，可以说政策已经起到了应有的作用， 房地产不规范的发展势头荡然无存，楼市逐渐地走向理性，此外也向消费者透露这样一个 信息炒楼未必就能成为永远的赢家。满堂红地产专业人士表示，投机炒楼一定程度上3伤害了消费者的置业利益。所以有度地打击房地产投机炒楼，有利于规范楼市的发展，尤 其是楼价的稳定，使更多的消费者“居者有其屋”。 世安居不动产总经理夏玉飞认为，炒楼的目的是牟利，手段是采取低买高卖的方式， 客观上增强了市场的流动性，增加了竞争性和透明度。如果三级市场的流转出现了问题， 被人为设置了重重障碍，也是不利于经济的持续稳定协调发展。夏玉飞建议相关部门应该 简化三级市场流转程序，减少税负、提高和改善服务态度。便于购买二手房的买家认同三 级市场。 合富置业人士则指出，政府的宏观调控，对遏制楼市的投机炒楼气氛、防范银行房贷 金融风险，有正面的影响，能更直接、更有效地遏制楼市投机行为，以及进一步扫清阻碍 市场健康发展的不利因素。另一方面，遏制投机炒楼行为，也能在一定程度上舒缓目前楼 市紧张的供求关系，而炒楼者在政策打击下离场而将手头囤积的房源放售，也能在一定程 度上增加市面盘源供应。 美联物业相关负责人表示，炒房是房地产市场中的一种投机行为。在市场经济中，适 度的投机行为是应该的，也是允许的，尤其在经济不景气，内需不足的时候，投机行为可 以起到加快商品流通、搞活市场的作用。当然过度的投机行为会导致市场虚假繁荣，不真 实的市场需求泛滥，从而导致市场泡沬，危害市场经济体系，这时投机行为就被人们所不 齿；尤其是在房地产市场中，过度的投机炒楼行为会影响到房屋这种社会资源的有效分配， 从而大大降低其社会效益，严重地影响民生，妨碍社会和谐，从而广受诟病。（摘自（摘自“广广 州日报州日报”） 点评点评：虽然投资需求是把双刃剑，即是泡沫添加剂，也是市场的润滑剂。但从中国目 前的国情来看，房地产还远未达到可以放任投资需求的阶段。国内的房产市场自我调节能 力很差，一旦投资需求过大，所产生的泡沫很难靠市场自身来调节，连续几年的房价失控 飞涨就是最鲜明的事实。另外我国不像美国那样具有经济危机风险转嫁给他国的能力，因 此一旦泡沫破裂将会对整个国民经济产生极大的影响，甚至影响社会的稳定。点评者认为， 对国内房产市场的投资需求应加以一定的限制，对短期投机需求则应加强遏制的力度。叶檀：找到了消费群体？潘石屹敢逆势涨价叶檀：找到了消费群体？潘石屹敢逆势涨价 一向爱说风花雪月的潘石屹之所以被批驳，只缘他宣布逆势涨价，宣布从 9 月 1 日起， SOHO 中国旗下项目平均价格上调 5%左右。这是继百日巨变论之后再次口出惊人之语，遭到 希望房价下跌的网民的围剿。潘之所以敢逆势而行，基于如下市场理由。首先是现金流充裕。“SOHO 中国目前的处境与中国其他房地产开发商完全相反”，潘 表示，“我们公司的负债率很低，仅有 10%左右，而有些开发商的负债率超过 100%。”根 据已披露的房企上市公司中报，41 家房企负债水平高于 50%，整个房地产行业资金缺口高 达 5000 亿元以上。而潘的公司，没有欠银行一分钱，也不欠别人一分钱。其次，潘做的不是住宅，而是商务楼宇。则使潘既能够避免住宅价格过高的舆论冲击， 也能够在仍然坚挺的商务楼宇市场占得一席之地。从上海、杭州等地看，商务楼宇与工业 地产的交易量与价格并没有出现滞胀趋势，虽然有一些外资以离岸项目的方式退出，但有 其他的资金接盘。从行业分析报告看，在住宅楼盘出现交易量下降、各个地区房价下挫后， 楼宇经济成为接力者。尤其是位于城市黄金商业地段的楼盘，更是寸土寸金。第三，潘找到了自己的消费群体。由于实体经济热度降温、股市变冷等因素刺激，以 山西等地煤矿主为代表的产业资本纷纷寻找保值渠道。7 月 19 日，SOHO 中国的新项目三里 屯 SOHO 开盘，开盘当日成交 40 亿元，而截至 7 月 24 日成交额已突破 50 亿元。销售记录4中，过亿元的大单子加起来有 20 亿元左右，占总成交额的 40%。其中，煤矿主、铁矿主等 资源和能源企业主的身影频频显现。更妙的是，这些资金拥有者由于钱来得轻松、资金量 大，对于短期收益并不看重，而看重长期保值，以往购房的成功经验让他们对黄金地产充 满信心。潘逆势涨价，不过是现金流充裕的商业地产商与高端消费群体一拍即合的产物，是市 场的双向选择。以潘的个性，谈不上想扭转房地产趋势（客观上也许起到了稳定房地产军 心的作用），也不可能充当房地产的领军人物。当然，潘也可能存在误判，一些外资暂时 退出商业楼宇项目，说明市场判断存在分歧。如果潘失误，那么，市场会给他最严厉的惩 罚，那就是没有赢利甚至亏本，逼他降价，而不是如潮的口水。（摘自（摘自“解放日报解放日报”） 点评点评：潘石屹逆势涨价一事在业内外闹得沸沸扬扬，一时间赞同和批驳的声音皆而有 之。点评者认为，评价潘石屹的决策行为是没有意义的，其做出决策只需要对自己的企业 负责，对股东和股民负责，但无须对市场房价的涨跌负责，更不存在承担社会责任问题。 市场是检验其决策是否正确的最佳评审官，无论是在市场的上行期和下行期，需求总还是 有的。当然这样的需求分为很多层次，只要把握住相应层次的需求，产品对路，即使在市 场下行期产品价格上涨却依然有需求也是很正常的，就如同股市的熊市期，并不是所有股 票价格都在跌，价格上涨的股票依然存在的道理如出一辙。因此，对企业而言，能赚钱就 是硬道理，没必要对企业的一些决策行为横加评论，企业也无须去理会这些言论。尹宝军：商业投资重在管理尹宝军：商业投资重在管理近期，外资收购商业物