房地产开发企业营改增具体问题分析商丘宏大财税咨询有限公司 商丘新华税务师事务所 王炎第一部分 房地产营改增具体问题解析o营改增目前进展 营业税PK增值税o 1、营改增最新动态 o1、营业税改征增值税是“十二五”时期我国财税体 制改革的一项重要任务，o2、十八届三中全会决定和深化财税体制改革总 体方案都对这项改革提出了明确要求，充分说 明营改增的重大意义。3、营改增从2012年1月试 点以来，试点地区由点扩面再到全国，试点行业 由“1+6”（交通运输业和6个现代服务业）陆续增 加到“3+7”（交通运输业、邮政业、电信业和7个 现代服务业），第一部分 房地产营改增具体问题解析o营改增目前进展 营业税PK增值税o 1、营改增最新动态 一、继续扩大试点行业范围，增值税抵扣链条日趋完 整。营业税制中的交通运输业和邮电通信业两个 税目涉及的所有业务都改征了增值税，试点行业 已覆盖交通运输、邮政、电信业3个大行业，及研 发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、 物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服 务、广播影视服务7个现代服务业。随着试点行业 范围的逐步扩大，增值税抵扣链条日趋完整，重 复征税问题得到进一步缓解。第一部分 房地产营改增具体问题解析o营改增目前进展 营业税PK增值税o 1、营改增最新动态 二、试点户数明显增加，产业链减税效果持续体现。 根据税收征管数据，截至2014年底，全国营改增试 点纳税人共计410万户，比2013年底的270万户增 长52%。2014年全年有超过95%的试点纳税人因 税制转换带来税负不同程度下降，减税898亿元；原 增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元 ，合计减税1918亿元，通过市场价格机制继续让产 业链中生产、流通、服务等各个环节分享改革红利。第一部分 房地产营改增具体问题解析o营改增目前进展 营业税PK增值税o 1、营改增最新动态 三、逐步完善试点办法，营改增政策体系更加成熟。 针对试点中反映较为突出的问题，对试点办法进 行了补充完善，包括明确对所有国际货代企业提 供的国际货代服务免征增值税、补充完善国际运 输服务适用增值税零税率政策、调整合资铁路运 输企业汇总缴纳增值税事项，以及明确部分航空 运输企业适用增值税汇总纳税办法等，使营改增 试点政策更加系统和完备。第一部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税1、营改增最新动态 四、积极研究下一步改革方案，力争改革任务 如期完成。 改革方案设计需十分慎重，既要统筹好增值税 的中性原则与税收对经济的调节作用，又要 兼顾到税制的统一性与各行业的特殊性，还 要处理好营改增的减税与财政的可持续发展 。第一部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税2、营改增进展 A、增值税按照固定资产的抵扣方法： 1.不允许固定资产抵扣：生产型增值税； 2.允许固定资产一次性抵扣：消费型增值税； 3.固定资产按照折旧逐步抵扣：收入型增值税。第一部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税2、营改增进展 B、不能抵扣的部分包括： 1、职工薪酬； 2、政府规费； 3、税金； 4、拆迁补偿费； 5、毛利； 6、无专用票的。第一部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税2、营改增进展 关于深化经济体制改革的若干问题。李克强表示 ，系统考虑，营改增还有“五步曲”： 第一，2014年继续实行营改增扩大范围； 第二步，2015年基本实现营改增全覆盖； 第三步，进一步完善增值税税制； 第四步，完善增值税中央和地方分配体制； 第五步，实行增值税立法。第一部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税2、营改增进展 可能出台的政策： 1、土地、利息不能抵扣？ 2、不动产逐渐抵扣？ 3、 税率: 金融业和生活服务业适用6%税率 ，建筑业和房地产业等其他行业适11%税 率，均适用一般计税方法。出口服务: 对出 口服务实行零税率或免税政策。第一部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税2、营改增进展-地价抵扣政策分析： 1、土地部门作为增值税纳税人，例如1.11亿元的地 价，增值税按照11%分离后，销售价格1亿元， 0.11亿元由开发企业抵扣。在地价不变的情况下 ，实际上是地方政府让利了。 2、土地比照农产品收购发票，在招拍挂土地免税的 基础上实行按照11%比例核定抵扣。这种做法可 能会有空转的情况，收取土地出让金并抵扣后， 通过政府奖励的方式进行返还； 3、无论是土地部门作为增值税纳税人，还是由开发 商核定抵扣，核定抵扣率定为6%。第一部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税2、营改增进展-地价抵扣政策分析：4、购入不动产进项100%纳入抵扣范围，但试 点初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作为留抵 税额，结转下期继续抵扣。 固定资产按照折旧逐步抵扣的是收入型增值税 。也就是我国以后将是消费型和收入型增值税 并存。第一部分 房地产营改增具体问题解析营改增目前进展 营业税PK增值税2、营改增进展-地价抵扣政策分析：5、房地产企业两块成本支出是地价 和融资成本，因此大家最关心的是借 款利息、土地，能否进行抵扣。 A暂不允许抵扣借款利息进项税； B土地不允许抵扣第一部分 房地产营改增具体问题解析3、营改增评价A、房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与 收入周期背离。这些可能导致营改增之后，房地产 项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配 。 B、房地产业“营改增”确实是一个“硬骨头”，如何 面对？比如对供应商、客户群体进行分类及管理。 营改增后，供应商是否能够提供增值税专用发票， 客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业 的收入、利润、税负、现金流。第二部分 房地产营改增具体问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是下降？营改增 之后，房地产企业利润是上升还是下降？ 【案例分析】某房地产企业在2014年假设销售收入1 亿元，回款1亿元，营改增后，销售收入等于10000万 元/（1+11%）=9009.009。也就是说，营业收入 是减少990.99099万元，账面上的销售收入将下降 9.91%！营业税条件下，营业收入是10000万元； 假设全部开发成本7000万元其中：建安成本6500万 元、土地成本400万元、利息100万； 1、6500万元/1.11=5855.86万元（土地、利息均 不抵扣） 营改增后利润=9009.009-5855.86=3153.15万 元第二部分 房地产营改增具体问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是下降？营改增 之后，房地产企业利润是上升还是下降？ 1、6500万元/1.11=5855.86万元（土地、利息均不抵扣 ） 营改增后毛利润利润=9009.009-5855.86=3153.15万元 营改增之前毛利润=10000-7000=3000万元 营改增之前流转环节的税负率=5.6% 营改增之后流转环节的税= 10000万元/（1+11%） =9009.00911%-5855.8611%=990.99- 644.14=346.85 营改增之后流转环节的税负率=346.85（1+12%） /9009.009 =4.31%第二部分 房地产营改增具体问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是下降？营改增 之后，房地产企业利润是上升还是下降？营改增评价： 地产企业面对一个新问题是，进项和销项能否互相配比，存在 两个方案： （1）采取一般方法，则预售前期缴不到增值税，但是在完工决 算期间取得的增值税专用发票，缺乏销项与之相配比，导致预 售后期缴纳巨额税款，而完工决算期形成巨额留抵税额。 （2）采取对预售收入按照预征率预征，完工决算清算的方式， 预售前期明明有大量留抵，却缴纳了税款。但是可以解决倒挂 问题。第二部分 房地产营改增具体问题解析1、营改增之后，房地产企业税负是上升还是下降？营改增 之后，房地产企业利润是上升还是下降？ 房地产企业取得专票需关注以下问题： （一）180天内必须认证！（二）认证当月必 须抵扣；（三）票货款三流一致；（国税发 1995192号文件）（四）第三方票坚决不能 要；（五）发票形式也很重要（印章不符、非 防伪税控清单（六）虚开与接收虚开增值税专 用发票的刑事责任。第二部分 房地产营改增具体问题解析增值税暂行条例：增值税纳税义务时间：19条-2营改增：增值税纳税义务发生时间为：41条-42、增值税纳税义务时间：第二部分 房地产营改增具体问题解析具体规规定纳纳税义务时间义务时间采取直接收款方式销销售货货物不论货论货物是否发发出，均为为收到销销售款或者取得索取 销销售款凭据的当天；采取托收承付和委托银银行收款方式销销售货货物为发为发出货货物并办办妥托收手续续的当天；采取赊销赊销和分期收款方式销销售货货物为书为书面合同约约定的收款日期的当天，无书书面合同的或 者书书面合同没有约约定收款日期的，为货为货物发发出的 当天采取预预收货货款方式销销售货货物为货为货物发发出的当天，但生产销产销售生产产工期超过过12个 月的大型机械设备设备、船舶、飞飞机等货货物，为为收到 预预收款或者书书面合同约约定的收款日期的当天；委托其他纳纳税人代销货销货物为为收到代销单销单位的代销销清单单或者收到全部或者部分 货货款的当天。未收到代销销清单单及货货款的，为发为发 出代销货销货物满满180天的当天；销销售应应税劳务劳务为为提供劳务劳务同时时收讫销讫销售款或者取得索取销销售款的 凭据的当天；纳纳税人发发生本细则细则第四条第（三）项项至第 （八）项项所列视视同销销售货货物行为为为货为货物移送的当天第二部分 房地产营改增具体问题解析o3、跨期业务的处理oA.试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚 未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续 按照现行营业税政策规定缴纳营业税。oB.试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业 税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价 款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截 至本地区试点实施之日尚未扣除的部分，不得在 计算试点纳税人本地区试点实施之日后的销售额 时予以抵减，应当向原主管地税机关申请退还营 业税。第二部分 房地产营改增具体问题解析o3、跨期业务的处理oC.试点纳税人提供应税服务在本地区试点实施之 日前已缴纳营业税，本地区试点实施之日（含） 后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税 机关申请退还已缴纳的营业税。oD.试点纳税人本地区试点实施之日前提供的应税 服务，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按 照现行营业税政策规定补缴营业税。第二部分 房地产营改增具体问题解析o3、跨期业务的处理o纳税人于本地区试点实施之日前提供改征增值税 的营业税应税服务并开具营业税发票后，如发生 服务中止、折让、开票有误等情形，且不符合发 票作废条件的，应于2014年3月31日前向原主 管税务机关申请开具营业税红字发票，不得开具 红字专用发票和红字货运专票。需重新开具发票 的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关 申请开具营业税发票，不得开具专用发票或货运 专票。第二部分 房地产营改增具体问题解析o4、销售使用过的固定资产的税务处理 销售使用过的固定资产。 按照试点实施办法和本规定认定的一般纳税 人，销售自己使用过的本地区试点实施之日（含） 后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增 值税；销售自己使用过的本地区试点实施之日前购 进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税 政策执行。 使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制 度已经计提折旧的固定资产。第二部分 房地产营改增具体问题解析o5、增值税专用发票管理o根据增值税专用发票使用规定（国税发 2006156号）第三十五条规定：o违反本办法的规定，有下列情形