联动招商俱乐部工业地产招商培训2010年第一期主讲人：虞波导图：工业地产概述产业发展动态市场回顾招商案例解析v定义、分类及特点v发展历程v市场特征v开发模式分析v盈利模式分析v开发风险分析v2009年度工业土地 一级市场分析v2009年度工业物业 租售市场分析v2009年度工业物业 需求市场分析v政府发布产业动态v九大高新技术产业 基地分布v2009年度重点项目 落户盘点v工业厂房招商 案例解析v综合类园区招 商案例解析v9大招商通路第一部分：工业地产概述v定义、分类及特点v发展历程v市场特征v开发模式分析v盈利模式分析v开发风险分析第一部分：工业地产概述工业地产之消费者：主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产之功能涵盖：工业地产定义工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。管理、生产加工、展示、物流、商务、金融、生活、人才、科研、会展、休闲、会晤功能、销售等服务功能。 根据建筑体规模大小的差异，划分为两大类标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工 业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成 后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工 业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、 企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的 工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群 ，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总 部聚集基地。工业地产分类第一部分：工业地产概述兼容性好，适合成片开发物业形式多为单层、多层p缩减企业投产时间p节省成本p利于企业扩张p减少经营风险标准厂房的优势联排第一部分：工业地产概述标准厂房单层厂房多层厂房不必组建专门的基建队伍减少使用者一次性的投资减少持有物业的风险减少短期租赁风险提供使用者退出的机会减轻使用者资产负担充分满足使用者业务需求定制厂房的好处第一部分：工业地产概述满足客户特定要求，服务客户多为跨国公司定制厂房英特尔微软可口可乐工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基 地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。第一部分：工业地产概述工业园区金桥Office Park总部园漕河泾高科技园区紫竹科技园区临港国际光仪电科技园外高桥物流保税园区金领之都综合园区政策主导性强、专业性强受地方政府政策、产业发展等影响很大产业联系紧密，必须满足产业发展需求区域性强具有很强的聚集效应 不同区域具有不同的主导产业投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大投资回收期限大于住宅与商业地产 项目增值性发展第三产业，实现二三产业联 动，拓展项目收入来源第一部分：工业地产概述工业园区特点08-09年后开发区 名义“圈 地”土地 集中整 顿阶段03年2月至03年底04年05年至07年整顿 深化 ，监 管力 度加 强持续 整顿 ，取 得阶 段性 成果政 策 效 果巩固整顿成果合理 规划 引导 发展经济 高速 发展 需要 ，逐 步放 行阶 段集约用地盘活存量土地鼓励产业结构优化目前政策方 向土地 出让 金收 支管 理逐步实 施工业 用地招 拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化第一部分：工业地产概述发展历程中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使 用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。第一部分：工业地产概述市场特征特征一： 工业投资持续增长，呈现工业地产开发热。特征二： 工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。特征三： 工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。特征四： 工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产开发模式工业地产商开发模式如：运盛实业股份 友喜实业 致衡房产主体企业开发模式如：金陵房地产 海博股份 普洛斯物流政府规划开发模式如：上海工业综合开发区 嘉定工业园区综合运作模式如：金鼎投资 东方慧谷第一部分：工业地产概述开发模式分析第一部分：工业地产概述通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发 ，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式 ，实现项目的收益。 如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州 普洛斯物流园。工业地产REITS 对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的 探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投 资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集 资金。目前市场主流模式未来市场主流模式工业地产盈利模式以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商非市场主流模式第一部分：工业地产概述开发风险分析经营风险： 区域市场供应情况，供大 于求造成市场经营难度， 形成的风险。政策风险： 土地出让政策变化，招商、税收 优惠政策的变化造成区域吸引力 下降。市场风险： 产业转移导致区域竞 争力下降，引起对工 业物业需求的减少； 产业升级及产业结构 调整引起对物业需求 变化。开发风险第一部分：工业地产概述休息10分钟第二部分：2009年市场回顾v2009年度工业土地一级市场分析v2009年度工业物业租售市场分析v2009年度工业物业需求市场分析第二部分：2009年市场回顾2009年度工业土地一级市场分析2009年上海市工业土地一级市场出让地块数最多、出让面积最大的区域为 奉贤区，80幅工业地块的总出让面积为379.463公顷，占到2009年上海市工 业土地一级市场总出让面积的近三成。第二部分：2009年市场回顾2009年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积集中在4公顷以下，占 到75.15%，其中单幅面积在1-2公顷的地块最多，占到28.3%，由此可见， 2009年上海市工业土地一级市场的出让地块以中小面积地块为主。2009年度工业土地一级市场分析第二部分：2009年市场回顾2009年上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的分别是市区、原浦东新区 和闵行区，这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源形成的。2009年度工业土地一级市场分析2009年度工业物业租售市场分析2009年上海市工业物业的租售均价呈现前抑后仰的态势。在国际金融危机的影响下，2009年前三季度上海市工业物业租售均价持续走低。但是为了应对金融危机，国家采取了多项救世措施，比如四万亿救世资金的投放、十大振兴产业的出台以及出口退税政策的调整等，挽救或盘活了很多实体企业，也对工业物业租赁市场产生了积极的影响，此外，随着国内需求的增加和海外市场的回暖，2009年第四季度上海市工业物业的租售均价开始止跌回升第二部分：2009年市场回顾2010年第一季度工业物业租售市场分析第二部分：2009年市场回顾2010年第一季度工业物业租售市场分析第二部分：2009年市场回顾第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析2009年大浦东、闵行和市区的需求量最大，分别占到总需求量的19%、17.5%和 13.6%，这不仅与区域的地理位置、交通条件和基础配套有关，还与区域的产业 成熟度及大项目带动有关，比如大浦东是“两个中心”的核心区域、迪斯尼项 目的所在地，闵行是大虹桥商务区以及正在申请中的国际贸易中心的核心区域 。 2009年上海工业物业的需求面积主要集中在3000平米以下，占到总需求量 的80.38%，其中1000平米以下的需求量占到46.9%。第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析闵行、市区和原浦东新区又是1000平米以下小面积厂房的主要需求地，这 主要应该是受制于区域内的租金压力。 第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析2009年上海市对工业厂房的需求量占到71.3%，其中单层厂房的需求量占到40.15%， 而仓库的需求量只占25.32%，其中标准仓库的需求量占到17.52%，是简易仓库需求 量的2倍多。第二部分：2009年市场回顾2009年度工业物业需求市场分析目前上海市对单层厂房和标准仓库的需求量仍然比较强劲。在单层厂房需求强劲的 情况下，市区、闵行区和原浦东新区的多层厂房需求量高于单层厂房，这一方面是 由土地资源的稀缺性造成的，另一方面也与产业发展趋势有关。 第三部分：产业发展动态v2009年政府发布的产业动态v九大高新技术产业基地主要集聚区v2009年度重点项目落户盘点第三部分：产业发展动态2009年政府发布的产业动态导言：近5年间，上海工业增加值增长率只有11.5%、12.3%、11.5%、8.3%、3%。盘落的工业增加值再次拷问着“上海制造”的实力和潜力。第三部分：产业发展动态2009年政府发布的产业动态09年8月初，从上海市发改委获悉，选定的九大高新技术产业已经被上海市委市政府领导“责任包干”。这也意味着，未来上海市“十二五”规划中，九大产业将取代现有的六大支柱产业成为上海工业发展新的增长极。实施意见明确表示，2008年，上海市高新技术的产值约6500亿元。按照规划，2012年九大高新技术行业有望创造11000亿元的产值，在当年工业总产值中的比例将增至33%，比2008年末提升10个百分点。第三部分：产业发展动态2009年政府发布的产业动态按照实施意见，上海市委市政府已经确定，2012年新能源汽车 900亿元 新能源 500亿元民用航空制造业 200亿元 生物医药 850亿元先进重大装备制造业 1200亿元 电子信息制造业 1500亿元海洋工程装备 1500亿元 新材料 1000亿元软件和信息服务业3600亿元达到国内领先水平 接近国际先进水平。上海市政府将设立100亿元的专项资金，专门用于扶持高 新技术产业化项目，相关的管理办法即将付诸实施。1.1万亿上海九大高新技术产业基地主要集聚地民用航空制造业 浦东 闵行 宝山先进重大装备 浦东 闵行 松江生物医药 浦东 徐汇 奉贤新能源汽车 浦东 嘉定 金山海洋工程装备 浦东 长兴岛新材料 金山 奉贤 宝山软件和信息服务业 浦东 徐汇新能源 浦东 闵行电子信息制造业 浦东 闵行 徐汇 第三部分：产业发展动态第三部分：产业发展动态2009年度重点项目落户回顾电子信息制造业日本奥林巴斯入驻浦东软件园三期 浦东惠家电器公司签约浦江高科技园 闵行罗克韦尔自动化中国地区总部于漕河泾开发区开业 闵行瑞士奇石乐仪器公司上海代表处正式进驻漕河泾开发区 闵行第三部分：产业发展动态2009年度重点项目落户回顾新能源天合光能（新加坡）有限公司签约落户紫竹园区 闵行浦江高科技园阿海珐输配电中国技术中心项目获批 闵行国家重大科学工程“上海光源”即将在张江建成 浦东民用航空制造业博太科电气入驻浦江高科技园 闵行第三部分：产业发展动态2009年度重点项目落户回顾先进重大装备蓝光BD50光盘复制生产线在松江工业开发区建成投产 松江莘庄工业区与西门子签订投资项目意向书 闵行 生物医药雅培公司