泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 1 页 共 74 页目目 录录第一章 总论51.1、概述1.2、编制依据1.3、研究过程1.4、研究范围1.5、主要结论第二章 建设单位概况92.1、项目建设单位2.2、项目控股公司2.3、主要经营业绩第三章 项目背景与必要性113.1、泰州的基本情况3.2、项目提出的过程3.3、建设的必要性3.4、项目实施的意义第四章 市场预测与营销策略154.1、环境分析4.2、市场分析4.3、营销策略泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 2 页 共 74 页第五章 建设条件255.1、项目选址5.2、地理条件5.3、区域条件5.4、自然条件5.5、配套条件第六章 设计方案356.1、建筑6.2、结构第七章 配套设施437.1、给排水7.2、电气7.3、暖通第八章 消防528.1、消防 第九章 环境保护与节能599.1、环境保护9.2、节能第十章 项目管理与招标6710.1、建设管理10.2、招标第十一章 劳动安全卫生73泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 3 页 共 74 页11.1、劳动安全11.2、卫生第十二章 工程质量管理7712.1、建立责任制12.2、实行工程监理12.3、强化施工管理12.4、实行竣工验收12.5、加强社会监督第十三章 项目实施进度7913.1、计划要求13.2、建设进度13.3、进度控制第十四章 物业管理8314.1、物管的总体设想14.2、物管的事前介入14.3、物管的接管验收14.4、物管的服务管理14.5、业主委员会14.6、社区居委会第十五章 投资估算与融资方案 8715.1、估算说明15.2、投资估算泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 4 页 共 74 页15.3、资金筹措及投资计划第十六章 财务评价9016.1、财务预测依据16.2、开发收入估算16.3、成本和费用估算16.4、财务评价结论第十七章 社会评价9417.1. 社会效益评价17.2. 环境效益评价第十八章 风险分析9618.1、项目风险因素18.2、一般风险对策18.3、主要风险分析第十九章 结论与建议100泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 5 页 共 74 页第一章第一章 总总 论论1.11.1、 概述概述1.1.1、项目名称：1.1.2、建设单位：法定代表人： 建设单位地址：联系电话：1.1.3 项目联系人：联系电话：传 真：1.2.1.2. 编制依据编制依据FORTUNE PLAZA 一期工程编制项目可行性研究报告的基础资料和数据来自：1.2.1、泰州市统计年鉴（2004 年）1.2.2、泰州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要1.2.3、泰州市城市总体规划1.2.4、泰州市国土局国有土地使用权出让合同 ；1.2.5、国家计划委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数 （第二版）1.2.6、泰州市规划局项目选址意见书；1.2.7、建设项目环境影响评价表；1.2.8、FORTUNE PLAZA 一期选址地形红线图；1.2.9、FORTUNE PLAZA 一期方案图；泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 6 页 共 74 页1.2.10、建设单位提供的有关资料。1.3.1.3. 研究过程研究过程1.4.1.4. 研究范围研究范围本报告对 FORTUNE PLAZA 建设项目进行可行性研究，主要研究范围包括：1.4.1、市场需求及经营方案1.4.2、建设规模及功能定位；1.4.3、工程技术方案；1.4.4、项目管理及实施进度；1.4.5、投资估算及评价；1.4.6、风险与对策。1.51.5、主要结论、主要结论1.5.1、市场需求1.5.2、建设地点1.5.3、建设规模FORTUNE PLAZA 一期工程项目占地 18667.6 平方米（30 亩） ，建筑面积 108106 平方米，容积率 5.9。项目主要建设内容为土建、公用工程设施、总图工程等，其中：土建主要包括商业用房和住宅的建设；公用工程主要包括供电设施、给排水设施等。总图工程包括内部道路、绿化、泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 7 页 共 74 页亮化工程。1.5.4、项目投资及资金来源1.5.5、主要经济指标泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 8 页 共 74 页第二章第二章 建设单位概况建设单位概况2.1.2.1. 项目建设单位项目建设单位2.22.2、 项目控股公司项目控股公司2.32.3、主要经营业绩、主要经营业绩泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 9 页 共 74 页第三章第三章 项目背景与必要性项目背景与必要性3.13.1、泰州的基本情况、泰州的基本情况泰州历史悠久，古称海阳、海陵，汉初（公元前 117 年）置县，东晋时（公元 411 年）设郡，南唐时（公元 973 年）始为州治，取“国泰民安”之意，名泰州至今。1996 年 7 月经国务院批准设立的省辖地级泰州市，是一座有着二千多年历史的江苏历史文化名城，又是一座新兴的现代化城市。泰州自古以来人杰地灵、名贤辈出，书法评论家张怀、教育家胡瑗、文学家（水浒传作者）施耐庵、评话宗师柳敬亭、一代“棋圣”黄龙士、 “扬州八怪”代表人物郑板桥、文艺理论家（东方黑格尔之称）刘熙载、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江、文学史家朱东润、剧作家丁西林、科学家支秉彝、教育家吴贻芳等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表。此外，抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、 桃花扇作者孔尚任、 镜花缘作者李汝珍、书画大师齐白石等曾在泰州主政或从业，陈毅元帅、粟裕大将等一批开国功臣在泰州建立了不朽的功勋，为泰州历史留下了璀璨的一页。泰州境内名胜古迹众多，现存古遗址、古建筑、古墓葬、古石刻及革命斗争旧址数百处，其中列为省市级文物保护的有 134 处，珍藏文物10000 余件，不少为稀世珍品。千年古刹光孝寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、四眼井、四牌楼、安定书院、李园船厅、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆、中国人民解放军海军诞生地白马庙、东进泰州谈判处旧址、黄桥战役纪念馆等人文景观是泰州历史文化的瑰宝。泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 10 页 共 74 页泰州是苏中入江达海五条航道的交汇处，是沿海与长江“T”型产业带的结合部。自古就是里下河地区通江达海的门户，泰州港离长江口的距离在 200KM 内。随着江阴长江大桥以及盐靖高速公路、同三国道、宁通公路、兴泰一级公路、泰高高速公路、新长铁路、宁启铁路、引江河等区域重大基础设施的建设，苏北沿江与苏南经济一体化的进程将加快。泰州作为苏北里下河的传统门户将重现昔日的风采。3.23.2、项目提出的过程、项目提出的过程3.33.3、建设的必要性、建设的必要性3.43.4、项目实施的意义、项目实施的意义泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 11 页 共 74 页第四章第四章 市场预测与营销策略市场预测与营销策略4.14.1、 环境分析环境分析4.1.1、法律法规环境目前我国已建成相对完整的房地产开发法律法规体系，主要有：土地使用权出让、房屋拆迁补偿安置、房地产开发企业的管理、城市规划与工程建设管理、房地产交易管理、房地产物业管理、房地产税收、金融制度等。4.1.2、宏观经济环境4.1.3、微观政策环境4.1.4、价格环境4.1.5、经济辐射区域的环境4.24.2、市场分析、市场分析4.2.1、区域功能分析4.2.2、市场现状分析1、房地产开发商云集泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 12 页 共 74 页2、房地产市场竞争有序3、商贸中心急待开发4.2.3、房地产市场调查4.2.4、需求初步分析4.2.5、市区经济分析4.2.6、投资价值分析4.34.3、营销策略、营销策略4.3.1、产品定位4.3.2、市场定位4.3.3、价格定位4.3.4、营销策划FORTUNE PLAZA 一期项目拟在宣传项目的优势特征，强调区域强势地位，筑起“梧桐树” ；吸引大型商业连锁机构，著名品牌店落户，招来金凤凰；凭借品牌优势，凝聚人气，吸引广大商家及投资客，抢滩登陆，形成百鸟朝凤的良好局面。1、前期大型品牌招商。泰州 FORTUNE PLAZA 一期工程项目可行性研究报告泰州市信诚工程咨询有限公司 第 13 页 共 74 页通过市场排摸，确定重点客户目标群，采取广告，上门洽谈，召开产品发布会，举行大型招商活动等形式，争取确定若干“大户” （如大卖场，酒楼等）与项目的规划架构有机互动，提升个案的产品号召力，并争取达成一定的参建。引资、顶租、协议或意向，为开盘的人气、强销，