真正的房产投资真正的房产投资-呕心之作，必读哦！呕心之作，必读哦！林峰林峰-南京南京-房产投资房产投资 18915977826 2009-6-1当市场一片叫好的时候，拿着大把的钞票进入市场，随着营销人员的推荐，赶紧买房 子进行投资-有人说是为了资金安全，可以抵御通货膨胀。如果这就是投资，那可就悲哀 了。也许运气好赚到钱了，但这后面的风险有多大，你了解了么？当看到成堆成片的宏观经济分析、信贷和货币的分析、房地产资金的分析、产出与需 求的分析，政策的分析等等，鱼龙混杂，七嘴八舌的，什么观点都有，人们能不晕乎么。 如果要投资，凭这些信息，能成为决策的依据么？还有人凭着前几年的经验，赚了钱，所以带着良好的感觉，进行投资，难道市场永远 都一样的眷顾你么？所以，拿着你的钱，先安静下来，看清楚了再动作，不会晚的。中国房地产市场，是 要几十年、几百年发展下去的，所以少安毋躁。和投资股票一样，学习学习，浮躁是最大 的敌人，碰运气，投机是很可怕的。学习房地产投资，必然要了解两个领域，房地产和投资。如果能和股票投资作个比较， 就更加心中有数了。关于投资的描述以后再讲，一般都是要考虑资金的安全，获得较高的投资回报率，还 要关注投资周期等等因素。我以为，如果投资房地产之初就想在 2 年内收回资本的，都可 以理解成房产投机了。一般的商品，购买和消费以后就会贬值，只有房地产等少数商品不然，因为其具备了 一些经济学里对价格形成影响的要素，例如稀缺性、不可复制性-独特的地理位置、可以长 久保有的物理性、可交易和拥有旺盛的需求等等。因此这些特性也是研究投资房地产的入 口。可供投资的房地产是五花八门的，它们所在的地理和区位不同、房产的性质不同、所 在地区发展水平和预期的不同、政策不同、还有交易对手不同等等，都会影响到你的投资 收益和风险。当然还要考虑自身的局限性，毕竟房地产不是股票，买了它是不能不管理的。 所以美国的房子，中国人去购买就要三思而后行。房产投资有几种主流，商业地产投资，住宅市场投资，土地市场投资，工业地产投资。 后两种投资，是有开发商背景和工业背景的企业考虑的，与我们无关，就免去讨论了。所以先说说商业地产吧，如果体量较小的投资，一般面对的主要是商铺和写字楼，商铺 有独立的和非独立的两种。非独立的往往由卖家开发商指定运营商，帮你打理，然后给 你回报。投资这种房地产项目，优势是以后可以不用为经营费神，但是由于产权不是独立 的，以后交易起来，就没有独立的方便了，会受到很多的约束。而且还要承担运营商的经 营风险，如果他们经营不当，不能给你承诺的回报，打起官司也是很难的。因此此类地产， 推荐自己本身有经营经验的买家去投资，并对经营项目本身的前景作研究，这样比较靠谱。关于独立商铺。其实大家也看到了，现在商铺满天下都是，可供挑选的不要太多了， 但如果你是业内人士，你就会知道哪里的商铺是有前景的，哪里的商业气氛会发展得又快 又好。迟早，商业的利润会转化为你房地产的利润。如果有了这种眼光，投资获利一定高， 而且风险小。反之，就可怕了。买来了，却始终空置着，这就是灾难。不但增加了你的经 营成本，以后想卖，别的买家看了，也会跑的。所以听说过，有业主造了假的租赁合 同，造出表面的繁荣，然后卖掉走人的。后来接手的人，发现上当了，也晚了。在利益面 前很多人没有诚信的。还是那句话，先做人，后做事。害人之心不可有，防人之心不可无 啊。这也是很多买家总爱问你“为什么要卖”的原因了，呵呵！不过买家总还是得不到确 切的有价值的答复，因为卖家早就做好了准备。 写字楼的投资，和商铺的投资类似，不过一般比商铺便宜很多，适合小资金投资，写 字楼主要也是靠租金来看回报的，很多人奇怪，写字楼有时比同地段类似的住宅还便宜， 为了什么？这个还要看成本，写字楼没很多公共空间，土地成本相对低，容积率当然很高 了。 商业地产交易税费比住宅要高很多，所以一般买入，需要长时间持有，不然交易成本 太高，就赚不到钱了。因此建议短线投资赚快钱的不要介入。房地产赚快钱是比较难的， 除非有特殊的机遇和资源，碰到便宜货，或者有人出高价买你的物业，这种机会都是很少 有的。有人利用信息不对称，获取高额利润的方式进行房产投机，不过不建议这么搞，做 人要厚道啊！ 其实今天我更愿意谈谈对住宅的投资。因为住宅是活的，只有人们愿意去住，喜欢去 住，这样的住宅才是有前景的。住宅投资也要分类，有独栋别墅、双拼和连排别墅，叠加 别墅 ，高档公寓，一般公寓，和单身公寓等。投资起来各有特点。 高档别墅（一般都是独栋，至少上千万的资金）是要看开发商的品牌、项目环境和服 务的，这样才能足够的高档，才能吸引富豪阶级去买，高档别墅的价格是很有想象力的， 好的别墅，真正的买家总是可以让你开价的。但是这种独一无二别墅，确实少得可怜，一 般人是没机会投资的。开发商总是直接推介给大客户，所以很难面世的。即便暂时卖不出 去，开发商也不急，可以自己留下，慢慢的卖。肥肉是一定要吃的，只是时间问题。在南京（想来其他城市也差不多） ，我看过很多别墅，房子很漂亮，却都是一堆一堆的， 邻居太多了，没有幽静的感觉。不过美国那种没有物业的独立别墅，中国富贵是不敢住的， 除非不想要命了。这些城市别墅也是业主的第一居所，所以交通一样重要，交通好的别墅， 总是卖得很好。别墅的装修太重要了，装修精美保养良好的别墅，总是可以溢价销售的。 反之，就亏了，买家不满意的装修，你是否忍心拆掉呢？呵呵。其实另外一种不是别墅的别墅，我更喜欢，就是设计良好的叠加别墅。为什么喜欢呢？ 住在里面的人，可以免去每天上下楼的辛苦了，如果有老人，也少点风险。看看现在联排 的别墅，不敢恭维，一般都面积不很大，上下三层，四室两厅用一个扶梯连着，由于空间 有限，设计也没有多少创意，说是别墅，还没有叠加和高档公寓住的舒服。由于各地对高 档房的定义不同，一般高档房税收是比较重的，所以在这里打个擦边球，选择高档房标准 之下的房产，可以节省不少，节省的可都是以后的利润啊。例如南京规定容积率小于 1， 或者面积 144 平方米以上的属于高档房。我们就投资容积率 1.1,面积 143 平米的叠加别墅， 还是很不错的，当然不能为此迁就户型，做占小便宜吃大亏的傻事，户型还是要很好才好 卖啊，这些就要靠慧眼了。 普通公寓也许是吸引中小投资客最多的产品，因为这里有所谓刚性需求和人口红利、 城市化等等因素，也是投资者熟悉的产品，投资风险较小，但由于供应充足，同质的房产 大量存在，选对投资对象就显得更加重要了。当然所谓 位置 位置 还是位置的话我就不重复了。房产附近的配套也是很重要的，例如学校、商业等等因素，都是必须考虑的。 关于面积和户型，我以为选择公寓产品不能中庸，由于国家出台 70/90 政策。市场上这样 的两户型存量将会不断放大，短期看是很有市场的产品，随着第一批置业的年轻人不断成 长，会对三房有更多的需求，因此未来 100 平米以上的三房将是稀缺的产品。 另外，就是 40/50 平米的单身公寓，像一线城市和二线有活力的城市，需求是很旺盛 的，起码看到 10 年，都是上升的，但是风险是逐渐积累的，这样的房子相对来说更好租而 不好卖。如果结婚要买房子，起码也要两房的吧！如果单身何不租个房子住下，你说是不。投资房产有些像银行的业务，利用杠杆很重要，精明的投资客，都是用银行的钱为自己 服务的，但是债务过高的风险就是要有良好的流动性管理。不然向 2007 年，很多疯狂的投 机分子就开始裸泳了，那一点儿都不好玩。如果在银行那里失去信用，就可以一辈子过阴 暗生活了。既然是投资，就要有风险控制了，如果你是外行，最好找投资专家，资深的房产经纪 人和律师，多打听、多学习才好。尤其是二手房，里面的阴沟沟可多了，你不幸碰上，就 成了倒霉蛋了。看看我的第一篇博文（http:/blog.vsharing.com/apex） ，房产投资需要了解的东西很多。 一个目的，保护自己，提高投资回报率。还要提醒一下，遇到好的房产，谨慎之余，要快下手，好机会总是稍纵即逝的。