淮北房地产市场研究www.fdcsky.net 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：10535278791一、淮北城市情况二、淮北楼市概况三、附件(楼盘调研表）四、宏观政策专题研究2淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三 省交界处。地势西北高，东南低，地貌 特征为平川广野、低山残丘。淮北市辖相山区、烈山区、杜集区和濉 溪县，共33个乡镇，580个行政村。其 中市区面积285平方公里，总人口215.8 万。合徐高速、连霍高速穿越淮北境内，距 徐州机场1小时高速车程；距省会合肥4 小时高速车程；距连云港口186公里。淮北为暖温带湿润季风气候，四季分明 ，年平均气温17。淮北地下蕴藏着极其丰富的煤炭资源， 地质储量百亿吨，远景储量350亿吨， 煤炭产量居全国第四位，为华东最大的 煤炭产地和清选加工基地，目前已经形 成了煤炭为主导，电力酿酒等为补充， 协调发展的工业体系。淮北城市概况3淮北按照城市转型、建设百万人口大城市 的要求，制定了“东进、西延、南扩”的城 市发展思路，使中心城区规划建设面积扩 展到235.5平方公里，初步构筑起现代化大 城市的新框架。根据已编制完成的淮北市城市近期建设 规划（20062010年），淮北市城市空 间布局在“十一五”时期，将形成“三个城市 组团”（相山组团、矿山集组团和烈山组团 ）和“一个城市绿心”（塌陷区形成的大面积 水面）的空间布局结构，加快主城区空间 结构调整和优化，拉开城市发展框架，加 快新城区建设，促使淮北市形态结构由“依 山建城”向“依山傍水”的格局转变。相山组团是完善组团内现有的老城区，向 东、向南沿人民路和相山南路发展新城区 ，建设新城市中心，向西跨过新濉河，在 202省道以西发展凤凰工业项目区。届时淮北将形成“五城相拥、两山环绕、城 在山中、水在城中”的空间景观格局。 烈山组团矿山组团相山组团淮北城市规划4l淮北市经济自2003年以来GDP保持高速增长，年均增速超过远远10%，而08年更是 超过30%。经济的快速发展将推动房地产业的高速发展。淮北市经济的快速发展主要得益于03年以来国家对能源（煤炭、电力等资源）日益 强劲的需求。淮北经济运行情况宏观经济观经济 增长长房地产业发产业发 展状况小于4%萎缩缩4-5%停滞5-8%稳稳定发发展大于8%高速发发展03-08年淮北经济持续增长经济增长与房地产业发展相关图5发发展阶阶段启动阶动阶段快速发发展阶阶段平稳发稳发展阶阶段减缓发缓发展阶阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼 有改善需求为主改善需求为主发展特征快速发发展 单纯单纯数量型快速发展，以数量 为主，数量与质量 并重平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重缓慢发展，综合型 发展03-08年淮北人均GDP及持续增长l淮北人均GDP05年突破1万 元，06年增速有一定回落，07年至今持续保持高速增长 。 这是由于政府的招商力度加 强，工业产业增加（年土地 成交量增加明显） l人均GDP的持续高速增长 ，将有力推动淮北房地产市 场的发展。淮北经济运行情况608-09年淮北市产业结构变化淮北经济运行情况l长期以来，淮北市的产业结构都以第二产业为主导； l第三产业比重有小幅提升； l产业结构决定了房地产的消费结构，淮北市主力购房人群为第二产业从业人 员，其中尤以矿区职工为主力。7人口保持低速增长。年末全市户籍人口217.7万人，比上年末增加19616人 ，增长1%。其中非农业人口94.3万人。年末常住人口206万人；人均受教育 年限8.48年；城镇化率56.1%。 人口的持续增长，将促进房地产的后续有效需求。淮北经济运行情况03-09年淮北市人口变化8中国对能源的需求 持续旺盛淮北市的 能源支柱 产业高速 发展支柱产业从业 人员收入水平 的持续增长 关联行业从业 人员的收入水 平持续提高淮北市房 地产业的 快速发展淮北经济运行情况总结9一、淮北城市情况二、淮北楼市概况三、附件(楼盘调研表）四、宏观政策专题研究10淮北市总体土地市场发展良好，06年出让住宅地块主要集中于老城区和新 城区的中心位置，07年集中于新城区，08年集中于新城区周边地区，09年 成交地块有向外圈扩展的趋势。注：统计结果已去除每年出让工业用地 （数据来源：淮北市国土资源局）年度宗数出让让面积积 （）出让让金总额总额 （亿亿元）20068382361.433.56 200710893057.397.02 20087245504.973.08 200911831471.0011.27由上表可知，出让面积的差异证明淮北土地市场在07年存在一个较大的 放量过程，08年则由于整体市场不景气成交量有所回落。 而09年出现成交回增现像，但成交价有明显提升，10 年至今土地供以工业用地为主。淮北土地市场研究1106年淮北市住宅土地出让面积主要集中在老城区和新城区的中心位置。 出让面积较大，但由于容积率限制，建筑面积总量不大，目前已基本获 得开发。淮北土地市场研究07年淮北市住宅土地出让面积呈现出明显的放量，出让面积主要集中 在新城区及周边区域。09年淮北市住宅向外圈扩大，且放量增加，主要是08年后的反弹表现 ，并收宏观市场的影响，成交单价有所提升。08年淮北市住宅土地出让集中在新城区周边区域，总体出让面积较07 年的放量有大幅回落，主要原因是由于整体市场不景气。12由于出让地块位置及容积率的影响，07年平均楼面地价较06、 08年较低，而09年地价出现明显增长。淮北土地市场研究13淮北土地市场总体平稳发展，目前老城区与新城区核心地带内地块 已基本出让完毕，09年供地量的增加，价格有所提升，也受土地资 源的稀缺性所致。从出让土地的规划来看，三年来出让土地的容积率在逐步提升，表 明房地产市场产品类型供应将向高层化发展，市场对于高层产品类 型的接受度也将逐步提高。从未来上市体量来看，10年是一个项目集中上市年，放量盘会有所 增加，然后由于项目成本的增加及宏观调控力的增强，开发商面临 的竞争压力也同步增大。淮北土地市场研究小结14n2009年商品房销售价格平稳，均价基本压制在3000元/平 米以下波动，未出现其他城市的快速增涨势头指标分析淮北楼市15n2010年商品房销售价格迅速跳出3000元/平米大关，后受 政策影响价格有小幅回落16n总开工面积、新开工面积、竣工面积、房地产投资快速增长淮北楼市指标分析17n总开工面积、新开工面积、竣工面积、房地产投资快速增长淮北楼市指标分析18n新建商品房销售火爆，全线飘红淮北楼市指标分析19n新建商品房销售火爆，全线飘红淮北楼市指标分析20n存量房交易火爆，价量齐升淮北楼市指标分析21n存量房交易火爆，价量齐升淮北楼市指标分析22价量齐升、供需基本平衡（1.2：1）开工、竣工量大幅增加，与销售形成良性循环区域观念正在淡化，但淮海路仍是多数淮北人置业 的第一选择。淮北楼市23淮北楼市版块划分老城区版块政务区版块水景区版块近郊版块老城区新 城 区代表楼盘汇景家园东紫昱苑统一家园代表楼盘中央花城金色云天百年香樟代表楼盘翡翠岛湖畔御景蓝湖绿城代表楼盘温哥华城凤凰城星河湾淮北楼市板块分析24政务区版块水景区版块老城区版块近郊版块淮北楼市板块分析25老城区老城区板块：以淮海路与相山路 交汇处为原点，北至相山南麓， 南至铁路，东西扩延两公里左右 的区域。片区特点： 1、淮北人置业首选区域，区内有 淮北人长年精神层面的追求 相山公园，是将优美的景观、便 捷的交通、完备的配套等融为一 体的区域。 2、在淮北市民内心深处存在着对 区域根深蒂固的情结。 3、目前土地已经极为稀缺，上市 楼盘较为抢手，但也正因为销售 的阻力不大，导致了开发商大多 陷入纯粹以地段作为主要卖点， 而不去注重提升楼盘自身产品品 质的怪圈。板块分析老城区板块26汇景家园东紫昱苑名仕花园时代广场统一家园相山峰景352416123456老城区板块项目少，规模小，单价高，产品主要为高层与小高层 。和协国际7 7板块分析老城区板块27项项目名 称占地面 积积（ ）建筑面 积积（ ）物业业形 态态容积积 率开发发商均价( 元/)项项目特色相山峰 景282929000高层8.8淮北亿园房 地产开发有 限责任公司4200位于老城区成熟地带，距相山 公园3号门仅100米距离，沿 洪山路500米距离即繁华商业 中心，生活配套完善，地段优 势明显。高度100多米，是周 边地标级建筑。东东紫昱 苑1820030339多层、 小高层1.67淮北市九方 房地产开发 有限公司4500巧妙利用地形地势设置攀岩 和水系。配套24小时热水和 供暖。汇汇景花 园1820030339多层、 小高层1.67淮北市房地 产开发公司4600项目总体规划设计较 好，注 重室外景观建设。采用集中 供暖。统统一家 园1900060130多层、 小高层3.24淮北市安居 房地产开发 公司预计 46004 700项目地块方正，规划区内绿 化率较高。淮海时时 代广场场9995.873288高层5.68淮北铜锣湾 置业有限公 司 5500位于城市绝对核心地段，一 直作为为淮北市商业中心， 拥有极其便捷的购物环境。板块分析老城区板块28项项目名称户户型配比主力户户型目前销销售情况核心推广主题题项项目优势优势相山峰景60一房占15%，85 二房占30%，126- 135 三房占55%126-135 三房项目仅有一栋 高层，今年3月 份已售空项目地段优势明显， 配套成熟，体量较小， 户型配比合理，开盘 后销售阻力较小，已 售空。东东紫昱苑100、140-150 三房各占40%、50 左右一房占20%100 、 140-150 三房项目一期已销 售85%-90%，目 前处于尾盘阶 段；二期未定半山、龙脉、 养生，养身、 养心，寻一方 ，以地养尊 地处相山脚下，周边 配套极为成熟，生活氛 围十分浓厚。汇汇景花园一期100-120 三 房占40%100-120 三房项目一批已销 售近90%；二批 09年10月开盘一马路名校旁 ，相山公元大 社区 淮北市实验小学、西 园中学等学区房配套一 应俱全，优势明显。统统一家园90以下约占50%90以下 小户型项目开盘时间 未定淮海时时代 广场场项目一期140三房 占60-70%，60-70 二房和120三房各 占约20%140三 房预计09年底开 盘，一期已认 购结束一站式休闲购 物中心项目位于淮北市中心淮 海路中央区位，地理位 置得天独厚，周边配套 十分完善。板块分析老城区板块29u目前上市量较少，上市项目规模都不大，未来由 于土地的稀缺性，近期推出新项目的可能性不大。 上市产品以高层和小高层居多。u上市项目价格在淮北楼市中居于至高点，客户也 均为淮北的高端人群，如电力、矿业集团的中层干 部、公务员、企业管理者等。u主城区产品品质普遍较低，片面强调区位优势， 忽视对内部景观和项目品质的提升，但销售情况良 好。板块分析老城区板块30老城区政务区板块：以市政府为中心， 方圆一公里范围内广大区域。片区特点： 1、淮北人置业次选区域， 随着市政府南迁，以及新火车站广场的建成，该区域正在成为第二个城市中心，未来发展前景十分广阔。 2、投资居住两相宜。3、该区域项目体量均较大，开发商比较注重小区景观的打造，与老城区单纯的卖地段相比，该区域已比较重视对产品的打造。板块分析政务区板块311234中泰国际百年香樟中央花城金色云天3241板块分析政务区板块32项项目名称占地面 积积（ ）建筑面积积 （）物业业形 态态容积积率开发发商均价(元 /)项项目特色金色云天11333352万高层3.8淮北云天置 业有限公司3800政府重点商贸项 目，淮北新火车 站重要配套组成中央花城3381323万高层2.13春盛房地产 公司370030