2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789卖给谁 怎么卖卖什么2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789卖什 么不得不面对的市场环境 项目环境分析 市场挑战与机遇 项目资源整合2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、不得不面对的市场环境2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891. 市场走势与政策博弈 国务院再念紧箍咒:收地 征缴增值地价 央行连续加息及提高二次房贷首付抑制投机 开征物业税 增加经济适用房、廉租房的建设规模 物业税征收可能被提上日程。 从2005年国务院出台“国八条”算起，包括后来的“国六条”、限制外资政策、加强住 房保障、提高二次房贷首付、历次加息以及提高存款准备金率，两年多的时间， 调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发 展史上均属罕见 。如今，政府、开发商、消费者三方博弈正进入胶着阶段，宏观调控与市场竞争均 任重而道远，妄断房价必涨或必跌都只是戏言。部分房企在部分地区做出的有限 让步更多的只是加速资金回笼的促销手段，称不上具有全局意义的关键节点。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892. 发展中的合肥，机遇中的合肥经过2006年和2007年上半年的房价徘徊期后，2007年下半年合 肥商品房市场明显转好，新建商品房成交面积和成交金额迅速 增大，价格稳步上扬。 合肥城市大建设加快。 城市人口日渐增多。到2010年，合肥市域人口将达到580万人。 土地供应的趋紧。 土地价格的飙升。合肥作为长江三角经济圈的重要辐射地带，正受到国内外领袖企业的热 情关注。沃尔玛、麦德龙、法国欧尚、英国、百安居、台湾 好又多等大批世界强企业纷纷看好合肥，蜀山区是他们投资兴业 首选区域。柳州两面针、浙江绿城、荣事达等国内著名企业也打算在蜀 山区得到进一步发展。这对正在升温的合肥商业地产经济无疑是个利好 。 四大因素推动房价上扬 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893.威胁与挑战2008年合肥市的房价将会稳中有升，但涨幅过大的可能性不大。 国家收紧了消费环节的信贷闸门，明确了“第二套房”的标准。 合肥住房公积金贷款政策趋严。 重点打击“囤房惜售” 预（销）售环节中的违法、违规行为。 经济适用住房及廉租住房项目开工建设。 滨湖新区建设投入的加大，土地供应量加大。宏观政策 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789合肥的商业地产正在崛起，随着众多城市综合体项目陆续上 马，将引发合肥商业版图的颠覆性改变，传统以四牌楼为核 心商圈的地位将逐步被新的国际化生活商业圈取代。信地城市广场乐客来国际商业中心明发商业广场博澳丽苑金地国际城 88街元一柏庄 哈街绿地海顿 饕界新华学府 合钻&市场竞争 情景街区商业开发城市综合体商业开发2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、项目环境分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商 业市 场 调 研2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目城市机理图2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892.商业分析项目 名称汉嘉都市森林 新华合钻街区 百协大溪地 规 模30006万约1万 售 价9200元/10000（橙街、金街）单层小铺 20000（合钻紫街）元/ （沿街）最高13000 最低9000 均价12000单间 面积100左右35190 104160 商铺层 高3.6m/3.85m（上/下）4.2m4.5m（单层）3.3m/3.9 5.1m（上/下） 5.5m6.6m（单层） 3.3m/4m （上/下） 返祖/包租无无， 仅销售无， 仅销售 综合 点评优：面积较多样化，便于不同客 户群体投资，价位适中。 劣：所处位置并无其他商圈遥相 呼应。 周边配套相对成熟，价格偏高，面 积多样，具有地段优势；洞察全局 ，合肥西整体消费力持续上升，投 资价值更凸显。价格偏高，怀宁路周边环境太不 成熟。 区域一公里范围内商业分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目 名称金地 88街中西街元一 哈街 规 模商业17000 1万平米3.3万 售 价均价2000030000元/嘉山路 均价1.7万元/青龙路 均价1.2万元/ 凤台路 均价1.4万元/ 淮南路 均价0.9万元/ 巢湖路 1F 1.52.3万元/ 2F 0.50.7万元/ LOFT 整体售价约1000万/套 沿铜陵南路两层联体， 均价1.3万元/ 单间 面积60120，进深7-14米，可分隔28-110351000 商铺层 高3.7m/4.8m（上/下）两层（三层的有一幢） 全单层结构 返祖/包租前三年租金一次性折算24% 冲抵房价，前三年租金收 益归铺主（8%/年） 不返租，有统一商业运营商返租9年，前6年年回报8%， 后三年回报8.5%，前三年租 金一次性折算24%冲抵房价。 销售及招 租情况销售率95%二期销售率80% 特色主题餐饮招商活动进行中， 租金3050元/平米/月，采用满 四年赠一年租金、满一年赠1个月 的优惠形式 销售率90% 招商租金1F约40100元/平米.月，2F 月2035元/平米.月 综合 点评门面房较多，规模较大，开发商以 返租方式，进行整体招商。开发商 负责三年返租，一旦招商失败，外 街影响不大，但内街会损失惨重。地理位置较偏，商业氛围不成熟 ，商业定位单一，以餐饮为主， 目前片区人口密度不高，客户群 有限，商业开发有一定压力地理位置偏，商业环境比较独立，定 位为酒吧特色文化街区。 合肥典型商业街市场分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789. 近期代表性商铺销售价格调查分析 楼盘盘名称单间单间 面积积层层 高销销售模式单单 价 万振逍遥 苑106270，进 深10m，开间3.6 5.4双层2.9m/3.6m （上/下）仅销售1200016000元/ （二层整体出售价格）百协大溪 地104160单层5.5m6.6m 双层3.3m/4m （上/下）仅销售单层13000元/ 双层9000元/ 注：沿街金地88街60120，进深 7-14米，可分隔两层 （三层的有一幢 ） 双层3.7m/4.8m （上/下）返租：前三年总价8%返利 ，之后业主自主管理，仅 限休闲、餐饮、娱乐业 均价2000025000元/汉嘉都市 森林180400，进 深11m，开间不等双层3.6m/3.8 5m（上/下）仅销售9200元/新华合钻 街区35190单层4.2m4.5m 双层3.3m/3.9 5.1m（上/下）仅销售10000（橙街、金街） 单层小铺20000元/ （合钻紫街）元一哈街35-1000招商租金1F约40 100元/平米.月， 2F月2035元/平 米.月返租9年，前6年年回报8%， 后三年回报8.5%，前三年租 金一次性折算24%冲抵房价 。 巢湖路 1F 1.52.3万元/ 2F 0.50.7万元/ LOFT 整体售价约1000万/套 沿铜陵南路两层联体， 均价1.3万元/2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789分析： 推出的商铺面积：在35-120平米之间，哈街推出LOFT1000的 旗舰店。从销售率上分析，面积较小的单层商铺总价底，销售率 高。而面积200以上比较尴尬，销售及招租都有一定难度。楼层层高：单层4.2-5.6米区间，双层3-4米区间。从销售率上 看，单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想 。销售方式及价格：从目前市场各大商铺销售情况分析，传统的 只售营销模式无法提升商业价值，8000元/销售价格均偏低。 而“金地88街”、“哈街”等售后三年8%年返租、售后统一经营 管理的模式，不仅销售率高，而且销售价格均价在13000元/左 右。结论：本项目近5万平米规模的商业建议以售 后返租及统一运营管理等商业运营开发模式。 不仅利于项目实现价值最大化，同时也保障项 目开发的成功及后期商业圈的成熟培育，做到 项目开发、投资客户、经营商家等双赢。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789. 中兴黄潜交口项目商铺租金、售价投资分 析示例客户在享受高额租金收益回报的同时享受商铺自身价值的增值，数据显 示合肥市近4年商铺的自身价值年涨幅大都在10%以上，高的超过20%， 如淮河路步行街、宁国南路商业街等街区商业等。商铺铺投资资方案（一）商铺铺投资资方案（二）区区13万，投资总价值50万商铺 （以单价2万元/平米计算）转帐52万，投资总价值200万商铺 （以单价2.5万元/平米计算）条目支出