本报告是严格保密的。星河盛世公寓精装修建议世联地产 星河盛世项目组20110531谨呈：星河地产本报告是严格保密的。解决两个问题p 作为走量产品，还是标杆产品？p 装修风格保持统一，还是提供多种风格供客户选择？前期沟通回顾确定两栋公寓全部带精装修，其余产品一律毛坯交房。本报告是严格保密的。公寓基本指标J1栋（住宅性质）l总建面：15000平米l套数：336套l户均面积：45平米52平米J2栋（商务公寓性质）l总建面：6000平米l套数：168l户均面积：42平米参考：2010.08规划及建筑设计方案J1 15000平米 336套J2 6000平米 168套本报告是严格保密的。本次建议内容关于产品档次的思考关于装修风格的思考本报告是严格保密的。关于产品档次的思考关于装修风格的思考本报告是严格保密的。主要制约因素加息保障房限购目标房产税限价n 2011年1季度CPI同比增5%，三 月增5.4%n 通胀问题愈发严重，年初至今两 次加息，通胀仍未得到有效控制n 通胀是上半年乃至全年中央宏观 调控的第一要务n 十二五3600万套，2011年1000 万套，李克强亲自督导n 各地强制执行，地方政府与中央 政府签下“军令状”n 公共租赁房占据未来保障房主流 位置，发挥保障功能n 截至1季度末，全国608个城 市出台房价控制目标n 多数以GDP增速和人均可支配 收入增速为参考标准n 此后，国务院督察组到各地督 察调控落实情况n 上海、重庆试点房产税n 两个城市实施2个月以来上 缴税款寥寥无几调控力度持续加强，政策不确定因素多n “国八条”规定全国直辖市、省会城 市、计划单列市全面执行限购政策， 其中户籍限购2套，非户籍限购1套n 目前全国已有39个城市出台新版限 购令及执行细则持续多常时间？ 开发商纷纷转现楼销 售抑制政策，保证产 品实现高价J1栋为住宅指标，受政策影响风险较大；J2 栋为商务公寓，政策风险较小。本报告是严格保密的。星河使命政策趋严 VS 品牌提升需要保证热销，树立市场口碑，赢得市场的认可，达到速度与口碑的双赢第一次精装修的尝试，既是挑战自我，完成星河品牌的提升，又是为星河后续精装修产品线奠定基础。本报告是严格保密的。关于产品档次的思考p J1栋（走量产品）：lJ1为住宅指标，无论现售或预售，都有一定的政策风险；l面积较大，户数较多，对舒适度有一定的影响；l首次尝试精装修，需重点保证产品的销量和市场的口碑。J1走量产品 15000平米 336套建议J1可作为走量产品，保证快销，迅速建立市场影响力本报告是严格保密的。J2标杆产品 6000平米 168套关于产品档次的思考p J2栋（标杆产品）：lJ2栋为商务公寓，短期内暂无政策风险的可能性；l户数相对适中，可尝试附加高价值的精装修，建立市场口碑；建议J2作为标杆产品，提升项目整体形象，提高企业精装 修品质的知名度。本报告是严格保密的。项目售价（元/ ）精装修标价（元/ ）比例（装修价/售 价） 大中华 IFC5000 0600012岸芷汀 兰4500 0500011香山里 一期3800 0500013中信红 树湾 果岭 公寓2500 0300012%御河堤3000 0实际： 2000 对外： 30006.6%京基凤 凰印 象2500 0对外： 2500- 300014%东方银 座公 馆3200 0对外 300010%金域华 府2 期2800 025008.9%中信湾 上六 座1700 0实际： 1000 对外： 20005.8%侨城馨 苑2900 0实际： 800- 1000 对外： 15003.4%万科金 色沁 园1400 012008.5%市场精装修项目档次对本项目的参考高档装修：50006000元/中档装修：25003000元/市场主流精装修项目分 为三档： 高档装修： 5000-6000元/ 中档装修： 2500-3000元/ 经济型装修： 低于2000元/ 单一项目内一般采用统 一标准进行装修 （除东方银座公馆提供 可选套餐）。低档装修：2000元/以下 具体案例见附件本报告是严格保密的。本项目精装修档次建议： J1栋成本控制在1500-2000元/平米建议J1栋可参考目前市场中高端项目，如东方银座公馆、中信果岭公寓、 御河堤、京基凤凰印象的精装修，实际成本可控制在1500-2000元/平米 ，对外报价可达3000-4000元/平米。建议J2栋可参考市场较高端项目，如大中华IFC、岸芷汀兰、香山里一期的 精装修，实际成本可控制在2000-3000元/平米，对外报价可达5000- 6000元/平米，如稍微提高使用品牌的档次，对外报价可再提升。建议： J2栋成本控制在2000-3000元/平米本报告是严格保密的。关于产品档次的思考关于装修风格的思考本报告是严格保密的。客户对于精装修的关注点：p 风格简洁、色调柔和：使用现代简洁的装修风格，色调柔和，方便客户后期的个性化搭配；p 注重实用性：仅作基础的精装修即可，注重空间的实用性；p 高品质打造：注重把控材料的选择和对施工细节控制，通过品质展示提升项目形象，增强客户信心； p一线品牌配置：鉴于客户普遍对厨、卫所使用的品牌关注度较高，建议本项目所使用的品牌标准需保证国内或国际一线品牌；p 合理的收纳空间：充分考虑收纳空间的设计，方便客户的物品摆放。精装修的打造要点对市场部分精装修项目客户进行满意度调查，总结出客户的主要关 注点，对本项目的精装修具有一定的借鉴意义本报告是严格保密的。本项目精装修风格定位风格建议：整体根据市场趋势，以现代简约为主J1栋装修风格：建议选择现代简约方向的精装修风格，配合精细化的细节处理，显示项目的人性化；具体风格可参考东方银座公馆、中信果岭公寓等项目。J2栋装修风格：建议选择现代方向的装修风格，配合高品质的材质选择，展现项目的高档次；具体风格可参考岸芷汀兰、大中华IFC等项目。备注：由于J1、J2栋的装修标准不同，因此可选择不同风格的厨卫进行搭配本报告是严格保密的。本项目精装修风格定位具体装修风格：p 墙面：建议统一白墙交楼，方便客户日后个性化墙纸的选择；p 地板：建议可根据客户的喜好，提供深色、浅色两种色系的地板供客户选择；p 厨房墙面瓷砖、石材：也可设置两种色系供客户选择，但色系需能够与厨具合理搭配；p 卫生间地砖、石材：可提供两种花色做参考，整体色系需和洁具保持统一；p 其余：建议除地板、瓷砖、地砖等可供客户选择，其余保持统一标准，方便后续管理。本报告是严格保密的。东方银座公馆仅地板和楼梯的颜色可供客户选择深色浅色参考案例本报告是严格保密的。本项目装修标准建议（J1栋）部位材料说明部位材料说明客厅 、 餐 厅 、 卧 室地面：实木复合地板生活阳台地面：米黄色玻化砖 热水器：能率卫生 间地面：大理石（磨砂） 墙面：大理石/瓷砖 座便器、台盆、浴缸：杜拉维特 浴缸、淋浴龙头及花洒：汉斯格雅厨房墙、地面：大理石（磨砂）/瓷砖 橱柜：德国西曼蒂克橱柜，配杜邦 可丽耐人造石台面 水槽及龙头：汉斯格雅 整体式厨房电器、德国西门子炉灶 、抽油烟机、消毒碗柜其他西门子开关插座 大金分体空调可采用高档品牌中相对低端的产品系列本报告是严格保密的。部位材料说明部位材料说明客厅、 餐 厅 、 卧 室地面：美洲樱桃木三层实木复合地板 衣柜：樱桃木饰面固定衣柜生活阳台地面：米黄色玻化砖 热水器：能率卫生间地面：威尼斯米黄大理石（磨砂） 墙面：葡萄牙米花大理石 天花：优质放水石膏板吊顶，纯白色乳胶漆饰 面 洁具：杜拉维特座便器、台盆、浴缸 龙头：汉斯格雅 浴缸、淋浴龙头及花洒：德国高怡 台面：哑光面南极白杜邦可丽耐人造石厨房墙、地面：威尼斯米黄大理石（磨砂） 天花：优质轻钢龙骨石膏板吊顶，纯白 色乳胶漆饰面 橱柜：德国西曼蒂克橱柜，配杜邦可丽 耐人造石台面，汉斯格雅水槽及龙 头 整体式厨房电器、德国西门子炉灶、抽 油烟机、消毒碗柜其他西门子开关插座 大金分体空调本项目装修标准建议（J2栋）可采用高档品牌中相对中高端的产品系列本报告是严格保密的。附件：部分项目精装修标准参考本报告是严格保密的。带家私家电豪装大中华IFC 6000元/（售价（售价5000050000元元/ / ）电器、橱柜、洁具都是德国一线品牌豪装,希尔顿的酒店服务分类小类类项品牌厅房衣柜配樱桃木饰面衣柜厨房电器炉灶、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、 冰箱德国西门子橱柜橱柜德国西曼帝克其他水槽及龙头瑞士弗兰卡卫生间洁具便座器、台盆、浴缸德国杜拉维特台盆龙头德国汉格雅斯浴缸、淋浴头德国高仪本报告是严格保密的。位置材料/产品 入户门及门 套德曼沙比利 木皮入户 防火门 客厅、餐厅 、走道、 卧室地面樱桃实木复 合地板 墙面乳胶漆 天花局部造型、 乳胶漆 卫 生 间墙面墙砖、局部 石材 地面石材 厨房墙、地 面墙地砖户内门国产樱桃木 门 工人房、生 活阳台地 面地砖空中花园墙 面外墙漆空中花园、 入户花园 及景观阳 台地面地砖内容品牌及标准 洁具杜拉维特 五金汉斯格雅 空调大金分体 冰箱不送 洗衣机不送 热水器能率 油烟机西门子 炉灶博世 消毒碗柜 （或洗 碗机）博世橱柜博洛尼 衣柜、洁 柜、镜 柜定制开关插座 ：施奈德 轻点 系列开关 插座 新风系统朗思威岸芷汀兰5000元/（售价：45000元/平米）标准户型装修材料：家私家电洁具交楼标准：采用博洛尼橱柜、德国杜拉维特卫浴、汉斯格雅龙头、施奈德轻点系列开关插座 、能率热水器、西门子油烟机、朗思威新风系统等品牌。本报告是严格保密的。（一）客厅/ 餐厅1、墙面：“多乐士”高级乳胶漆2、天花：“多乐士”高级乳胶漆3、入户门：高级木质门（二）、主卧室/卧室1、地面：“宏耐” 地板2、墙面：“多乐士”高级乳胶漆3、天花：“多乐士”高级乳胶漆4、门：高级木门配木门套（三）、厨房1、橱柜：“欧卡罗”橱柜2、电器：“西门子”抽油烟机、炉灶、消毒柜3、门：高级木门配木门套（四）、卫生间1、洁具：“乐家”高级分体座厕2、龙头及花洒：“乐家”高级龙头、高级花洒配升 降式花洒杆3、沐浴房：钢化玻璃屏风，平开门4、“乐家”洗手盆5、门：高级木门配木门套6、其他：镀铬毛巾杆、镀铬卫生纸盒（五）、其他1、空调：大金分体空调2、窗式通风器：丝吉利娅3、开关插座：“ABB”开关插座4、 彩色可视对讲系统香山里一期5000元/（售价38000元/平米）采用宏耐地板、欧卡罗橱柜、乐家卫浴、西门子厨房电器、丝吉利娅窗式通风器 、ABB开关插座等品牌。本报告是严格保密的。红树湾果岭公寓3000元/(售价30000元/ ，所有家私家电齐全 )配置品牌客厅电视TCL 电视柜 空调大金 成品门户内、铝合金 门窗 沙发，茶几、地毯、 餐桌椅 卧室床、床头柜、衣柜 厨房抽油烟机、燃气灶、 电炉西门子洗衣机和冰箱西门子 定制橱柜含星盆和龙 头、照明防雾筒灯 洗手间 浴室龙头和花洒汉斯格 雅 坐便器、浴缸杜拉维 特 玻璃门、化妆台、化 妆镜 燃气热水器能率红树湾打造的高端酒店公寓，运用国际知名品牌，注重品质感和档次感打造。本报告是严格保密的。位置材料客厅、餐厅、卧室地面高级实木复合地板墙面进口墙纸天花造型天花、ICI米白色乳胶漆饰面灯具筒灯、精品吸顶灯厨房地面高级实木复合地板墙面烤漆钢化玻璃、高档墙纸天花优质防水石膏板吊顶，ICI白色乳胶漆饰面橱柜德国LEICHT或德国HACKER或德国SIEMATIC电器德国西门子电磁炉、抽油烟机、微波炉、冰箱、洗衣机御河堤对外3000元/，实际2000元/（售价30000元/ ）位置材料 卫生间墙、 地 面诺贝尔或马可波罗 或蒙娜丽莎瓷砖天花白色铝扣板 洁具德国杜拉维特或德 国维宝或瑞士劳 芬座便器、台盆 龙头 、 花 洒德国汉斯格雅或德 国科鲁迪或德国 高仪灯具水晶吊灯、防雾筒 灯 镜柜高级镜柜 台面进口高档大理石阳台地面诺贝尔或马可波罗 或蒙娜丽莎瓷砖 墙面外墙面砖 天花ICI白色防水乳胶漆 灯具吸顶灯空调格力分体空调其特点是国际品牌