房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.com淮安“清华名府”产品建议方案房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.com产品 功能城市概况项目 概况SWOT 分析项目定位项目功能产品 结构市场概况产品建议房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能“十五” 淮安城乡面貌变化最大的时期。城市中心建成面积由“九五”末的60平方公 里扩大到85平方公里人口由65万增加到85万，实现了“建设大 城市”的目标预计城市化水平达38%，比“九五”末提高 10个百分点淮安城市提升房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能据统计2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%；人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%；财政收入75.56亿元，年递增24%，是“九五”末的2.9倍；金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4倍、1.8倍；全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的 2.8倍。三次产业比例由“九五”末的30.34029.7变为2145.533.5，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。 房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能一点：以淮海广场为中心点两线：以淮海东、西路及淮海南、北 路为 主轴线，推进城市的发展。尤其以淮海南路为重点，在清浦主城 区以南，打造淮安未来新城。城市发展以“一点两线”为核心房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.com城南未来5年发展重点大学城淮海南路区政府办公楼新址新项目地址新长途汽车站SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能地产开发状况指标标2003年2004年2005年1-6月累计增长（%）累计增长（%）累计增长（%）房地产开发投资21567338.534592360.619256246.9商品房屋销售额19506976.722662216.28126340.5建筑业发展较快。全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0%。 房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%；房屋建筑竣工面积787万平方米， 增长18.0%。基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿 元和34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。商品房销售额22.66亿元，在2003 年迅猛发展之后增长率放慢许多。城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村 居民人均住房面积27.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能消费群体本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素：客户年龄：30至55岁之间主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等收入状况：家庭年总收入约3.8万至5万元为主力占56；恩格尔系数：4856（吃、穿、行及日常开销等）购房计划：2835岁左右在13年有购房意向的占34；35有意向的占29；3640岁左右在13年有购房意向的占46；35有意向的占27；4155岁左右在13年有购房意向的占32；35有意向的占21；购房面积：2835岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占83640岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占64155岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占8房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能总用地面积24700平方米 南北长约116米 东西宽约215米 规划容积率3 总建筑面积约8万平方米项目基本要素数据房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能规划建筑效果图现代建筑风格彰显品质生活领地与区域产品形成差 异化，强势入市，塑造 城南标志性项目。将项目整体形象打 造成改变淮安房地产格 局的标杆。房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.com项目位于淮安市南城新行政中心、淮海南路大学城对面。 东紧邻淮海南路，道路对面则为淮阴工学院 南侧为规划路区府路 西侧为毓秀路，过道路西侧为清浦区新政府办公大楼 北侧为已有旧建筑，该建筑北侧为兴淮西路SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能项目环境及道路状况房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能优势（S） 1、南城，城市发展的新方向，居住所向 2、新区政府行政中心，行政办公与商务消费 3、紧邻大学城，文化底蕴丰厚 4、南向资源丰富 5、临主干道，交通方便 6、大体量商业为淮安区域稀缺资源劣势（W） 1、缺乏居住氛围 2、城市配套缺少 3、新区行政中心、大学城均在建设中，尚未 全面实施，人气不足 4、地块尚属前期开发阶段，市场陌生 5、本市整体经济不高，消费能力受限机会（O） 1、该区域尚属开发初期，项目可做形象工程 2、把握新区行政中心和大学城消费主流 3、区域内无参照项目运营模式，便于运作创新 4、项目保值增值潜力大威胁（T） 1、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费 者心理，再度出现消费者持币观望 2、市政府发展规划变动，将造成区域开发降温房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能结论“八项主张” 把握淮安“十一、五”城市建设契机，打造城南第一楼 抢占淮安南部门户新城桥头堡，展示现代时尚品质建筑，形成差异吸引消费眼球 瞄准公务员及教师为核心目标客群，以品质项目与之对接 展现现代时尚项目功能元素，实现物业保值增值 不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价 做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局 加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 提高项目开发效率，快速占领市场主导房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 以欧式现代建筑风格，提升小高层及高层建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀 将时尚欧式简约环艺与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化 选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地 以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值 注重产品细节处理和设计，用足南向大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野 锁定行政公务员及大学城教师作为本项目主力客群 项目主题：中坚阶级领地，传承时尚风范房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能项项目会所“以人为本”始终 是尊重消费者终结塑造开发企业市 场品牌及口碑房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能大型商业配套便捷的生活配套， 现代生活的追求房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能小高层及高层住宅现代时尚建筑，引领 淮安建筑新概念房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能星级酒店提升项目整体品质房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能菜单式 精装酒店公寓（后期开发）房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能环艺及地下停车场以现代欧式简约 精美的环艺与现代时 尚建筑相匹配地面无车辆停放 小区，体现文明现代 化高层次社区房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.com引进星级物业管理满意的物业 管理服务，才能 体会高品质生活SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能会所酒店公寓大型商业 星级酒店零售商业项目产品整体结 构布局：除标注 产品外，其他均 为住宅。房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能商业设施项目最大的盈利产品，合理分配和布局是关键。一、主题商业部分设计要点建议楼层：三层层高：一层5.4米；二至三层5米面积：2万平方左右格局：独立裙楼柱网间距：10米左右楼板荷载：500kg/平方米左右地下车库：满足150辆停车预留大型超市坡梯（施工楼面整体浇铸）及货梯位置预留后期住宅建设基础（楼层19层）商业车辆入口与住宅公用道路，但与住宅分流，出口 与住宅区分。车辆入口车辆出口后期住宅房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能商业设施二、沿区府路商业部分设计要点建议楼层：挑空底商层高：5米门面宽及进深：门面宽6米；进深控制12米。建筑结构：全框架；独立裙楼 沿街底商房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能小区会所社区会所会所设计要点建议建筑结构：全框架结构；中庭挑空花园前期功能：作为项目销售现场楼层：二层层高：一层3.2米、二层3米左右面积：总面积800平方米左右房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能星级酒店星级酒店星级酒店设计要点建议主楼建筑：19层；酒店为四至9层酒店大庭：设在沿淮海南路与区府路口一层餐饮布局：4至5层；层高3.4米；面积约2000平方米左右娱乐休闲布局：6层；层高3.4米；面积1000平方米客房布局：7至10层；标间80个；豪华客房每层2套客房面积： 约45平方米（含公用面积）层高：约3.2米配套设施：独立电梯及消防系统；中央空调；每层服务人 员值班室及吧台；房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能挑高小户型挑高小户型挑高小户型设计要点建议楼层布局：11至17层（挑高一层为常规的楼层两层）层高：5.1米面积：主力户型为65平方米左右；少量在85平方米左右设施配套：独立电梯3部建筑结构：全框架结构内部设施：卫生间及厨房房策天下（地产思想库）http:/www.swotbbs.comSWOT分析项目定