SC 房地产企业项目开发成本控制房地产企业项目开发成本控制第 3 章 SC 项目成本控制现状 31 SC 项目开发背景及面临环境分析 311 SC 项目的开发背景 SC 项目的所在地位于湖南省长沙市岳麓区，立项发生在 2006 年年底。立项 当年，即 2006 年，从全国行业整体状况来看，全国房地产完成投资 19382 亿元， 比上年增长 218；土地开发投资为 121 l 亿元，同比增长 2879；土地开发面 积为 266 亿平方米，同比增长 1739。至 2013 年，全国房地产开发投资 86013 亿元，比上年增长 198；房地产开发企业土地购置面积 38814 万平方米，比上 年增长 88。房地产投资、土地开发投资和土地开发面积等较大幅度增加说明 房地产发展态势较强。 而从项目所处的区域位置来看，2006 年长沙市房地产完成额是 2002 年2006 年五年来的最大值。2006 年长沙市国民生产总值增长至 179066 亿元，同比增长 148，并且至 2006 年长沙的城市化达到了 5650，说明长沙进入城市化进程的 快速发展阶段，这为未来房地产的发展带来了新的契机。随后几年， “长株潭一体 化”进程的推进，带动了长沙房地产的全面启动与升温。而岳麓区作为长沙市的 西部门户，在长株潭一体化和湘江生态经济带战略体系中，被定位成“动力引擎” 和“智能核心”的角色，2008 年 1 月，长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社 会”综合配套改革试验区的先导区，带动了新一轮的房地产开发，为本项目提供了 很大的升值空间。至 2013 年，长沙全年具有建筑业资质等级的独立核算企业完成 建筑业总产值 272942 亿元，同比增长 172，实现利润总额 19762 亿元；完成 房地产开发投资 11536l 亿元，同比增长 118；全市商品房销售面积 184059 万 平方米，增长 205；商品房销售额 116038 亿元，其中住宅销售额 94653 亿元。 长沙市房地产价格一直处于省会城市价格洼地，房地产价格上涨缓慢，目前商品 房均价在 6000 元平方米，人们购买力旺盛。 截至 201 0 年，股东对 SC 项目的投入己超过十三亿元，项目的一期工程现在 也已完工，随着开发面积的不断增加，一方面项目的投入成本在不断增大，另一 方面是项目成本控制管理中存在的问题也日益突出。因此，从 SC 房地产项目的 成本控制现状出发，对已有问题进行深入分析，并剖析问题产生的原因，提出改 善措施，就显得十分必要，对项目后续工程的开发也可提供借鉴之处。 312 SC 项目成本控制面临环境的 SWOT 分析 SWOT 分析法是一种能较为客观而准确地分析一个单位现实情况的方法，据 此可将问题按轻重缓急分类，找出引发问题的关键点，利于管理者做出较正确的 决策和规划。因此在分析项目目前面临的环境时，本节选择了“SWOT 分析”这一 工具，从外围环境的角度分析项目目前成本控制的情况，借此加深对 SC 项目进 展的宏观方面的了解，寻找出项目的优劣势与面临的机会及挑战，以便扬长避短， 加强管理，为接下来的问题剖析及措施建议提供现实依据。 1项目优势 SC 项目所处的岳麓区拥有优越的自然环境和悠久的文脉资源，是居家生活的 绝佳地块。开发团队在整个调研及规划设计阶段初期，就明确要把本项目建成板 块内一流的、规范化的居住小区，主要的目标客户群为公务员、高校教师以及先 富起来的个体经营者。通过近二年的宣传，该项目现在己家喻户晓，也是居民所 期待已久的楼盘。开发商带来了广东房地产开发的先进理念， “广州品牌”也为项目带来了无形资产。良好的区位优势与口碑，一定程度上能降低企业的融资成本， 且有利于项目获得良好的市场反映。 根据目标成本控制法的理论，确定成本目标就是确定项目的总投资控制目标， 它是根据项目的目标利润和市场可接受的价格来确定的，因此，房价作为分析项 目财务效益的主要经济指标，对确定成本目标、控制项目开发成本有着一定的参 考价值，特别是对项目营销阶段的成本控制有着直接的影响。而如图 31 所示， 长沙的房地产，在政策的“消息事件”中一再循环，价格依然坚挺。至 2014 年 5 月，长沙新房房价为 6888 元砰，同比增长 255。岳麓区作为河西先导的核心 区之一，房价基本稳定在 6300 元m2 左右，且随着政府对河西的开发力度加大， 政策性优惠也相应倾斜，该地区房市的前景较为乐观。成交方面，如图 33，2013 年，长沙商品住宅共成交 1213 万平方米，月均成交 1 01 万平方米，为近五年同期第二高位，岳麓区住宅成交占比提升至 298，仍是 市场主体。201 3 年市场整体供大于求，库存与年初相比上升了 83，但出清周期 从年初的 81 个月增加至 136 个月，处于近三年较高水平。根据中国指数研究院 对全国主要城市交易情况的统计，2013 年长沙全年成交量排重庆、武汉、上海、 成都之后，居全国第五。 稳定的房价与较高的成交量一定程度上能保证所开发的项目的商业价值的实 现，使开发商能尽快回收资金，从而尽快进行下一轮的投资活动，提高流动资金 周转率，间接降低了融资成本，利于项目达到投资、成本、效益三者之间的平衡， 这也构成了 SC 项目在成本控制中的优势。2项目劣势 (1)楼市降温调控政策继续深入 为打破房价“屡调屡高”怪圈，保证经济长期稳定发展格局，政府会继续实施 严格的宏观调控，并实现保障房的年中政务考核。持续高压的调控态势下，之前 过热的楼市正已在逐步降温。随着库存压力增大，开发商资金链日趋紧张，房价 可能加速步入下行通道。房价的下降意味着企业作为存货的房地产存在的减值 的威胁，对于项目的成本控制是一个不利因素。同时，财政部财政科学研究所所 长贾康在 2014 年 8 月 8 日法博鳌房地产论坛上表示，房地产税作为财税改革的重 点之一，现在就要加快立法。目前房地产开发中，税费比重已超企业成本的两成 以上，一旦正式推出房产税，会直接导致开发商的成本增加。税费转嫁到消费者 身上，又会使得购房成本增加，打击购房者的热情。 (2)消费者对价格的比较和质疑加大 以 201 1 年 7 月认筹数量为例，如表 31 与表 32 所示，目前 91124 m2 户型 共认筹客户 41 组，认筹客户意向户型偏向严重。48 月份，总来电量 890 组，平 均周来电 45 组，平均日来电 6 组；总来访量 583 组，平均周来访 29 组，平均日 来访 4 组。高来电、来访率表明了客户对该项目的比较和质疑加大，一方面频频 处理客户的来电来访，会增加企业的销售成本，另一方面，持观望态度的客户增和畅通，预计下阶段房地产企业将面临合理的信贷环境。这对于 SC 项目降低成 本、增加收益都是潜在的机会。 4项目存在的风险 (1)区域消化能力不足 通过 SC 项目同区域的楼市供货面积对比，可以发现 2011 年为 90 万方，较 2010 年 55 万方和 2009 年 40 万方有较大幅度增长，但 2009 年区域消化面积不足 25 万方，消化率不足 625，2010 年区域消化面积不足 35 万方，消化率不足 64， 按此增长速度，今年的消化面积不得而知，但毫无疑问的是，区域内供货呈井喷 之势。在此环境下，局域竞争的加剧已成必然之势。以周边楼盘为例，见表 33。 虽然 2014 年 7 月底，长沙商品房限购全面取消，但就目前的情况来看，房屋销售 方面虽有小幅回升，长沙楼市的变化仍不大，缩短建设和销售工期，加快资金回 笼速度，创造现实的效益，也是成本控制工作的重要方向，但目前 SC 项目区域 消化面积不足，而且未来情况可能更加严峻，势必会延长销售工期，对于刚启动 的二期项目也有着连带影响，不仅不利于工程目标的实现，对于 SC 项目的成本 控制来说也是一个较大的风险。由以上分析可知，虽然 SC 项目具有定的发展优势，也存在不少可以把握 的机会，但相对而言，面临的风险更加严峻，具有的劣势在不景气的大环境下， 其不利影响也进一步放大。一方面，商品房销售放缓，库存压力增大，另一方面， 开发成本持续升高，利润率水平下降，业绩分化日趋明显，这更增大了企业成本 控制的压力，对成本控制工作的要求也更高、更严。内忧外患，规模已不再是房 地产企业最看中的指标，成本控制的意义显得更为重要。企业必须从严竣的市场 环境中冷静下来，认真思考如何在满足消费者住房需求的前提下，尽可能降低每 一分成本，合理利用手中的资金，提高项目利润率。 32 SC 项目开发四阶段成本控制现状 房地产项目的开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装成本、配 套建设成本、营销成本等，而这些成本并不是一次性形成的，而是随着项目的进 展逐步产生。成本发生和形成过程的动态性，决定了成本控制的持续性，但在项 目开发的不同阶段，成本控制的特点与侧重点又有所不同，对成本控制工作的影 响程度大小也不同，如前期规划环节的成本控制的重要性最明显，有着“一锤 定音”的地位和作用，需要周密规划，科学讨论，而中期施工建设环节则需要根据 实际工作的进展，动态调节成本。因此，本章根据房地产开发程序按业务流程的 分段，将 SC 成本控制的关键节点也分列为决策阶段、设计阶段、工程建设阶段 和营销阶段，分阶段介绍 SC 项目的成本控制现状。 321 决策阶段成本控制 决策阶段从宏观层面决定了项目开发成本的规模，工作的深入程度和质量决 定着项目开发成本的方向，成本控制措施在项目开发成本控制中起主导作用，因 此，谨本详始，敬小慎微，在决策阶段就应该开始做好严格的成本控制。在决策 环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可最大限度的减少事后变动带来的成 本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，包括可行性规划设计、方案评审等，成本控制的重点在于选择产品定价目标，并对前期的成本、费用、利润以及 投资回报进行估算，避免因决策失误导致的企业损失，同时尽量提高资源使用效 率，在有限的资源中，创造更多的价值，这也是相对降低成本的途径。 。 项目开工前，SC 房地产公司按照市场询价加系数法对一期项目的成本费用进 行了投资预算：一期项目总建筑面积 73890m2，其中住宅面积 52550 rn2，商业面 积 21340 rn2，投资成本为 30242709914 元，单位成本为 406411 元，具体投资预 算情况见表 34。322 设计阶段成本控制 设计阶段成本控制在整个工程建设过程中起着主导作用，项目开发过程中应 对设计方案进行认真研究、分析和优化。此阶段成本控制由于项目开发前期工作 内容较多，时间较长，某些因素可能在决策阶段就已经发生看变化，这就要求开 发商在进行工程设计时对这些变动情况及时掌握，予以修正，确保项目的顺利进 行【2 酬。在 SC 项目中，建设单位和设计单位之间是委托和被委托的关系，设计单位设计了三个备选方案，但最终方案的选择确定主要依靠项目公司股东代表及主 ，1 要领导人员，方案的确定主观性较大，此外开发商留给设计单位的时间也不足一 个月，显然无法进行详细的市场调查和多渠道的信息收集，对项目的实际情况考 虑不够全面，加之该设计单位的设计风格过度注重形象，如建筑的艺术风范等， 成本意识相对较淡薄，这对本开发项目的成本控制造成了一定的影响。 323 建设阶段成本控制 工程在建设时候的成本主要控制涉及两大方面，一是控制材料价格，二是控 制签证工程量。材料价格控制通过对材料市场定期的进行调查，随时掌握材料市 场的价格变化，动态地监控工程建设的成本【271。工程在建设时要严格根据合同要 求和程序设计，按图施工、照章办事，且根据施工进度与实际情况要适当进行偏 差估计与纠正，不然， “差之毫厘，谬以千里” 。签证工程量的控制要加强项目的 质量和安全工作日常管理，规范签证程序，减少因管理不善等因素造成的成本失 控，但 SC 项目在这方