芜湖商业/写字楼/酒店市场调研报告,PART 1：芜湖印象,PART 2：芜湖市场宏观概况,PART 3: 芜湖商业市场分析,PART 4: 芜湖写字楼市场研究,PART 5: 芜湖酒店市场分析,PART 1：芜湖印象,芜湖印象一,皖南门户,芜湖一直以来是沟通皖南地区枢纽城市，物流业发达。是重要的物资集散中心。,芜湖印象二,南京都市圈,芜湖距离南京仅需45分钟车程，交通便捷。属于南京都市圈的辐射范围之内。经济发展、消费习惯受南京的影响显著。,PART 2：芜湖市场宏观概况,交通便捷，公路、铁路、航运发达,公路： 上海4小时，杭州2小时，合肥1小时，南京45分钟铁路： 南京、合肥、铜陵、宣城、杭州等航运： 通达40多个国家和地区的联运中转业务，安徽省最大的货运、外贸、集装箱中转港,芜湖地处上海4小时经济圈和南京1小时经济圈范围内，受长三角影响明显。,经济总量持续快速增长，整体实力位居省内沿江城市前列,芜湖市GDP近年来增长快速，自06年开始，均保持在15%以上。截至08年末，已经达到750亿元。,08年末，芜湖市GDP位居沿江周边非省会城市首位。经济影响力愈加明显。,人均GDP增长迅速，基本与合肥持平,近年来，芜湖人均GDP增长迅速，自04年以来，年增幅超过15%。,08年，芜湖市人均GDP基本与合肥持平。,数据来源：合肥各年统计公报,美国城市经济学家诺瑟娅将不同国家和地区城市化进程的共同规律概括为一条拉平的“S”型曲线； 初始阶段（30%） 加速阶段（30%-70%） 成熟阶段（70%） 芜湖目前正处于城市化快速发展的阶段，未来几年，城市化水平将进一步提高，城市化的加速发展，导致非农人口数量不断增多，居民购买力大大加强；,城市化进程加快,消费意愿中等，城镇人均可支配收入偏低,08年，芜湖人均可支配收入突破1.5万元大关，与多数周边城市相比，基本持平。但与马鞍山或南京依然差距明显。,在人均支配收入相比较低的情况下，消费意愿显的偏高。居民对消费的要求明显高于周边马鞍山、南京、铜陵等沿江城市。,居民消费品零售总额持续增长,芜湖消费品零售总额持续平稳增长，2008年已突破200亿元，其中镜湖区超过一半。,芜湖市消费品零售总额在周边省内城市中，位居第三，仅次于合肥、安庆。消费能力较强。,芜湖居民储蓄存款余额自03年开始进入快速发展阶段，特别是08年，增长速度更是加快。反应出居民财富得到了明显增加。,居民存款余额大幅增长，民间资金充裕,与周边其它城市相比，芜湖市的存款余额偏低。但这更多的与芜湖市民的消费意愿强相关。,产业结构以第二产业为主导,芜湖市在近年着重发展了奇瑞汽车、海螺水泥等为代表的第二产业，第三产业自从05年以来呈现逐年下降趋势。第三产业的下滑与芜湖的制造业定位联系甚密。,与周边城市的产业结构对比显示，芜湖市的三产结构较为落后。与合肥、南京等省会城市更是差距明显。,第三产业的繁荣程度对商业、写字楼的发展有直接的影响,小结：商业市场潜力巨大，消费市场需要引导,芜湖经济快速发展，城市规模不断扩大，为芜湖商业市场繁荣奠定了良好的基础；芜湖居民收入消费水平与周边城市相比尚有差距，但消费意愿强烈，对消费档次的要求将逾加提高；,PART 3: 芜湖商业市场分析,商圈状况核心商圈分析商业最新发展商业规划,芜湖商业市场核心单一，以步行街、鸠兹广场为核心的单核商圈为标志。商圈凝聚力极强。该核心商圈随着近年的发展又可以区别为步行街商圈和沃尔玛-侨鸿商圈。,以步行街、鸠兹广场为核心的单核商圈,当前商圈状况,芜湖核心商圈,PART 3: 芜湖商业市场分析,商圈状况核心商圈分析商业最新发展商业规划,位置：步行街商圈位于芜湖市传统市中心区域，是芜湖市传统的商业核心，建成时间：1999年9月29日规模：全长690米，宽3040米，东西纵深160180米业态：集购物、旅游、休闲、文化、餐饮等综合功能为一体,步行街商圈,核心商圈分析,中山路步行街商圈是芜湖市最繁华的商业中心，以步行街为横轴，二街为竖轴，串联融汇商业街、环镜湖商业地段二个商业功能区，组成市级商业核心区，目前芜湖主要的商业物业都集中在本商圈。,中山路步行街商圈业态分析,规模大，以零售为主，占据核心地位，辐射整个芜湖市,中山路步行街商圈商业状况一览表,中山路步行街、中和路租金价格最高，长街价格最低。,地段：紧临一级商业中心定位：以商业为主、商业与商务结合的市级综合商业中心。设置：大型购物中心1个，大型综合超市1个，美食街。具体包括嘉兴茂商业广场、侨鸿国际商业广场、凤凰美食街、星光灿烂娱乐广场、铁山宾馆经营：以餐饮、娱乐、零售为主。,侨鸿国际,嘉信茂广场,美食街,星光灿烂,沃尔玛-侨鸿商圈,核心商圈分析,嘉信茂广场-沃尔玛简介,凤凰美食街简介,核心商圈特点小结,辐射范围：步行街、沿街商铺辐射市中心区域；美食街、商业街、 超市、百货商场辐射整个芜湖市区。经营定位：定位档次为高中档，其侨鸿国际为芜湖最高端商业。消费层次：为芜湖市消费力最高区域，人均单次消费额百元左右。业态发展：综合性娱乐出现。,随着商业的进一步繁荣，步行街商圈和沃尔玛-侨鸿商圈正在逐渐融合为更大的核心商圈。,PART 3: 芜湖商业市场分析,商圈状况核心商圈分析商业最新发展商业规划,芜湖商业的新发展,国际知名商家竞相入驻,随着芜湖市经济水平的发展，越来越多的国际知名商家纷纷看好芜湖，并选择了芜湖作为其市场开拓方向。在继06年沃尔玛超市正式开业之后，08年总建面积9300平米的欧尚超市也正式进驻芜湖。这也是欧尚超市在安徽开设的第一家分店。国际知名商家的入驻为芜湖商业市场注入了新的活力。,芜湖商业的新发展,特色商业街不断兴起,在继99年芜湖市中山路步行街改造完成之后，凤凰美食街也于02年完工。随后与中山路步行街仅一桥之隔的新时代商业街和银湖北侧的波尔卡大街也相继亮相。但是因为特色不够明显或位置偏远，新商业街的发展并不令人满意。,银湖北路,波尔卡大街，总建7.5万，05年推出，目前人气稀少,PART 3: 芜湖商业市场分析,商圈状况核心商圈分析商业最新发展商业规划,城北区域,城南区域,城中区域,城东区域,根据芜湖市的规划，城市的发展方向为东向发展,芜湖市城市规划,城市东向发展,根据芜湖市的发展方向，城市的东向发展已成趋势。城市在发展方向的调整会从给商业格局带来一定程度的长期影响。,根据芜湖是规划局对商业的规划：将芜湖是划分为1个城市商业中心，6个副城市商业中心，7个区级商业中心。但实际分布与市区内目前只有1个城市商业中心和6个区级商业中心。多级商业中心的发展是城市进步的必然。但是芜湖的核心商业圈优势短期内难以改变。,中山路步行街商圈,银湖商圈,两站商圈,城东商圈,大桥商圈,西洋湖商圈,城南商圈,中心商圈 次级商圈,资料来源：芜湖市规划局资料整合：合富辉煌（安徽）品牌发展中心,芜湖市商圈规划,1个城市商业中心，6个区级商业中心,商业市场小结,芜湖商业地产近两年发展速度快，市场拆迁数量导致供应量迅速提高，但销售量难以达到理想。商业市场竞争激烈，引进了一些著名的商业连锁企业，对于芜湖商业的运营水平提高有一定的促进作用。普通街铺仍然受到大多数人的投资喜爱，大型商业项目仍然需要耐心的引导消费者进行理性投资。 大多数项目采取售后返租的营销方式，营销手法雷同，一些知名度较高的企业能够在市场竞争中胜出。城市向东发展趋势明显，未来商业发展的重点将往东发展，但传统中山路商圈和沃尔玛侨鸿商圈将会依旧呈现核心商圈的地位。,PART 4: 芜湖写字楼市场研究,芜湖市写字楼发展综述,芜湖地理位置优越，近年来经济发展迅速。但是由于受到南京经济圈的吸附作用，第三产业发展迟缓。整个写字楼市场需求不旺。,芜湖写字楼市场发展迟缓，纯写字楼项目尚未完全出现。商住两用写字楼是目前市场主流。,芜湖写字楼发展历程：,？,已有写字楼现状：与商业核心紧密相联，但规模小、档次低,和平大厦,金鼎大厦,三泰大厦,银座大厦,外滩三号,步行街商圈,芜湖传统写字楼基本上位于核心商业圈内。整体规模小，档次较低。,已有写字楼经营状况：总量少，租金低，出租率较高,芜湖市场已有写字楼不足4万平米，租金较低，在30元/平米以下。目前基本租售完毕。可见，芜湖写字楼市场存在少量的需求。,在售写字楼分析：围绕传统商业圈呈现对外辐射分布,步行街商圈,鸠兹广场,侨鸿国际,镜街,凯帆大厦,天泰大厦,泰鑫商务中心,目前芜湖新建写字楼仍然未能摆脱核心商业圈的束缚，特别是鸠兹广场和步行街外围，依旧是办公项目开发的热点区域。,在售写字楼销售分析：价格整体偏高，销售较为低迷,规模：在售总规模为13万平米。价格：沿传统商圈分布的写字楼价格多在8000左右，少数离商圈较远的写字楼均价在6500元左右，销售情况由于价格的差异而区别较为显注。品质：多数品质较为一般，高档写字楼较少。产品：纯写字楼项目较少，多数以商住两用形式推出，或与酒店等混合出现。,数据来源：芜湖房地产信息网备案,写字楼案例分析：境街,该项目为包含写字楼、商业街的城市中心项目。其主楼包括SOHO办公和写字楼两部份组成。SOHO面积在80-238平米之间。从备案的成交来看，整层办公的销售状况明显好于SOHO.,项目启示：写字楼往往与SOHO公寓同时出现，但是因为SOHO的面积过大，致使其销售反倒不如写字楼。,写字楼案例分析：侨鸿国际,本项目也是紧临商业核心区域的项目之一。为集商务酒店、办公、餐饮、娱乐为一体的城市综合体。该项目包括3.5万平米的购物中心，13层的5A级写字楼、10层的五星级酒店以及顶层的酒店式公寓。目前酒店部分以及对外营业。但是写字楼的销售欠佳，仅10%略多。,项目启示：写字楼与酒店同时出现比较普遍，通过酒店的经营可以带动写字楼的经营。,写字楼案例分析：天泰大厦,本项目位于镜湖区两站广场，集商业、办公、餐饮、娱乐为一体。包括两栋19层公寓楼和一栋26层办公酒店式塔楼。其中塔楼的6-11层用于办公，12-26用于酒店经营。目前该项目已经封顶。,项目启示：写字楼与酒店的联合开发是目前芜湖写字楼市场的主要开发形式,芜湖写字楼市场建议：,芜湖房地产市场多数写字楼与公寓或酒店同时出现，纯写字楼项目稀少。目前写字楼整体供应紧13万平米，但是销售更是差强人意，写字楼市场发展水平偏低。写字楼价格多在8000元/平米左右，而租金多在20-30元/平米,投资价值不突出。,芜湖写字楼市场总结：,纯写字楼项目在芜湖市场面临的风险较大。写字楼市场与酒店或新型的LOFT公寓相结合不失为一种好的选择。,PART 5: 芜湖酒店市场分析,芜湖主要酒店分布状况,目前芜湖市的酒店分布集中在三大区域：传统的城市核心区域和大桥综合开发区以及经济开发区，其中传统城市核心区占60%以上。,酒店经营状况分析,星级酒店经营状况分析,当地市场目前五星级酒店较少，仅皇冠假日一家，开房率不近人意。四星级酒店有四家，开放率多在70%左右，基本正常；而三星级酒店开房率多在80以上，经营形式较好。随着城市的进一步发展，中高档酒店需求正在不断增加。,酒店经营状况分析,快捷酒店经营状况分析,随着商务活动的频繁，快捷酒店在芜湖市场得到较快的发展，特别是有品牌优势的连锁酒店在当地市场的经营业绩较佳。,芜湖酒店市场小结,品牌优势不突出：目前芜湖市场多数星级酒店品牌优势不突出，规模效应未显现。快捷酒店发展迅速：快捷酒店凭借良好的品牌、价格、资源优势在芜湖市场发展迅速三星级以上中高档酒店空间广阔：目前该是三星级以上中高档酒店经营整体较佳，随着芜湖市经济的发展，中高档酒店的需求将会继续增加。,综合考虑芜湖酒店的发展现状和趋势，以及适度超前的发展策略，建议酒店应定位于四星级以上。,