1中关村数字电视产业园开发项目招商计划书一、公司简介中关村数字电视产业园于 2006 年 12 月 18 日正式挂牌成立，位于牡丹电子集团海淀区花园路 2 号院（原牡丹电视机厂） ，地处北京中关村科技园区海淀园的中心区内。北京电视机厂前身为北京无线电精密元件厂，创建于 1965 年，当时主要生产微型继电器和斩波器。1973 年 11 月，改名为北京电视机厂，国家投资 1000万元在北京市海淀区花园路建设新厂，主要生产黑白、彩色电视机。北京牡丹电子集团公司是 1990 年 2 月由北京电视机厂与北京电子显示设备厂合并组建，1991 年又与北京东风电视机厂合并。1995 年兼并了北京市无线电元件三厂，成为一个以彩色电视机生产经营为主，集电子计算机及外部设备、通讯产品、电视机专用生产设备、电子元器件产品开发、生产和维修、服务、广告、外贸经营为一体的跨地区、跨行业的企业集团。牡丹电子集团有着近三十年的彩色电视机研发、设计和生产经验，通过与中关村管委会联手利用老国有企业资源、引进社会资源建设中关村数字电视产业园，把牡丹集团的技术、资源和品牌优势转化为生产力。在“十一五”期间，牡丹集团通过数字电视产业园的创建，完成企业从加工业到服务业的转型，寻找产业发展和升级的契机。通过园区的建设，把数字电视产业园建成设施完善、管理科学、服务配套的产学研基地和国家数字电视产业的对外窗口，完成相关产业链的聚集，在为社会创造经济效益的同时，形成首都数字电视产业基地重要孵化器，推动数字电视产业发展。中关村数字电视产业园的打造，将使牡丹集团成为国企改造、老工业基地产业转型成功的范例，也使中关村科技园区的布局更加完善，为中关村科技园区发展带来新的亮点。二、项目概况1、地理位置中关村数字电视产业园位于北京市海淀区，东临花园东路，西至花园路，北起花园北路，南至土城北路。园区地处北三环与北四环之间，周边交通便利，2西侧为学院路与八达岭高速，南侧为地铁 10 号线的牡丹园站，东侧沿花园东路为规划的地铁 16 号线，如下图的青色位置。2、园区规划根据 2008 年市规划委对花园路 2 号控规调整通知书以及中关村数字电视产业园“十一五”规划和园区发展现状，园区土地性质为科研设计用地（C65） ，建筑占地面积 61531 平方米，建筑控高 60 米，容积率 3.0，具体建筑红线及建筑间距等按规划意见书要求执行。3、园区开发思路中关村数字电视产业园位于海淀区花园路 2 号院，占地面积，规划总面积为 18.46 万平方米，现有公建面积约 8 万平方米。产业园区开发建设的指导思想和目的：以区域内现有约 8 万平方米建筑为3依托，对园区进行科学合理的规划，分期打造园区。已经落成的牡丹科技大厦作为中关村数字电视产业园一期工程，已经投入使用；园区二期工程，用于建造数字电视软件开发平台（约 5 万平方米的数字电视研发中心科技大厦，简称牡丹大厦） ，计划于 2009 年开工建设；三期工程约 10 万平方米将用于建造数字电视产业相关的办公、研发、金融、商务及其它配套设施，具体将按照园区总体规划及开发方式进行。通过对中关村数字电视产业园的开发建设，形成约近20 万平方米的建筑群，搭建一个良好的创业平台和良性健康发展的平台，成为吸引高清数字电视技术创新及相关产业链的聚集地。三、项目效益分析1、园区的优势（1）优越的地理位置及周边环境园区位于中关村科技园区海淀园的中心区内，享有中关村科技园区大规模基础设施建设和一系列配套优惠政策，半径 5 公里范围内，西临中关村东区和西区，东临健翔园，南接德胜园，与昌平园、雍和园、电子城科技园十公里开外遥遥呼应。园区南侧一路之隔是元大都遗址公园，东侧不足三公里有中华民族院，国家体育场鸟巢直线距离 900 米左右，西边有千年古刹大钟寺，地理位置优越，自然与人文环境俱佳。这里还聚集了数量众多的著名高等院校和研究院所，周围有北京科技大学、中国地质大学、北京大学医学部、中国政法大学、北京师范大学、北京邮电大学、中国科学技术馆、北京电影学院、北京电影制片厂、儿童电影制片厂、央视新闻机影视基地、北京歌华有线公司、北京市电加工研究所、有色金属研究总院等众多大专院校、科研所和知名企业，是国内最大的智力密集区，人才优势突出。（2）良好的优惠政策园区企业单位完全享受中关村科技园区土地、税收等项优惠政策。进驻数字电视产业园的高新技术企业享受国家对中关村科技园区的各项优惠政策：数字电视产业园为入驻企业提供房租优惠，组织入驻企业参加各种人才洽谈会、产品展示会、展览会等；为入驻企业举办各种培训班和专题讲座；提供各项商4务服务并享有一定的优惠。（3）优良的房产资源园区占地 6 万多平方米，现有约 8 万平方米的建筑，尚有 15 万平方米的建筑面积可开发利用，通过对产业园的开发改造，形成近 20 万平方米的建筑群。产业园将充分利用地处中关村科技园区黄金地段的优势，进行招商引资，引用社会资金对老厂房进行更新改造。目前这里现代气息浓厚，是科研机构、金融活动、商业运营的极佳场所。（4）人性化的物业管理园区内现有的约 8 万平方米写字楼吸引了银行、证券、数字电子产业、金融 IT 产业、网络传媒公司、高科技环保企业、文化创意机构、现代商业娱乐业等三十多家企业入驻。产业园相继对大院内水、电、暖、通讯及环境等设施进行了较大规模的改造，提高了院内物业保障质量，使园区具备了从一个成熟的综合型服务园向为众多高新技术企业提供科技创业平台和具有孵化器功能的综合型科技产业园区转型的硬件条件和发展机遇。（5）优良的服务资源产业园积极研究和探索管理的新模式、新方法，将生产制造型企业逐步转变到社会服务市场上来，目前已经拥有完整的管理体系、健全的管理制度、高素质的管理队伍、规范的服务标准，形成了具有特色的园区管理与服务的模式。2、二期工程的收益估算根据对周边不同档次写字楼的租金调研，租金价格基本上在 47 元/（日.平方米）之间，考虑到经营风险，本项目租金暂按 5 元/（日.平方米）计算，出租率为 90，则地上面积年租金收入基本在 7500 万左右（不含地下面积） 。3、二期工程的投资估算根据对二期工程土地出让金、建设成本、应缴税费等的初步估算，二期工程总投资预计在 3.54.5 亿之间。若积极采用抗震减震、新型材料、新工艺等新技术手段，则可使建设成本大幅降低。四、开发运营方式1、合作范围：本次招商合作的范围着重关注园区内的二期工程（暂定名牡5丹大厦，具体可视合作方情况而定） ，但对二期、三期工程应统一布局，合理规划，探讨多种开发方式，在分区建设规划下，既可以考虑整体拆迁新建，也可以考虑新建和旧楼改建相结合，以使园区整体价值与效益最大化。2、运营方式：基于牡丹集团公司的现状，对于二期工程的开发建设，我方提供开发所需土地，合作方提供开发所需资金。合作方式主要有三种：（1）产权不变化：新建成的二期工程产权归我方，双方按一定比例和时间共享经营权或各自独立经营，也可在一定年限内我方回购经营权；（2）产权发生变化：新建成的二期工程按各自应享比例分割产权；（3）项目转让：在满足中关村数字电视产业园发展方向要求的前提下，我方将该项目整体转让合作方；（4）其他投资方式。五、联系方式：牡丹集团地址：北京市海淀区花园路 2 号 邮编：100083联系人：姜洪涛 刘素梅电话：010 82282643，82237841，82282101传真：010 82282643附：园区现状图、园区分区建设图（特别提醒，合作方考虑园区整体方案可不仅限于此方案） 。67