房地产企业所得税税收征管一、当前征管存在问题o 开发项目跨越几个会计年度，房地产行业企 业所得税是否应该按项目征收？ o 项目未完工前是否应该参加汇算清缴？ o 项目未完工前期间费用是否可以税前扣除？ o 跨地区经营企业所得税如何征管？二、房地产企业的简要会计核算（收入）1、销售商品收入的确认条件，同时符合以下条 件： （1） 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬全部转移 给购买方 （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权， 也没有对已售出商品实施控制 （3）收入的金额能够可靠地计量 （4）相关的经济利益很可能流入企业 （5）相关已发生或将发生成本能够可靠的计量 o 商品房预售：指房地产开发企业在符合一定条 件时与购房者约定，由购房者交付定金或预付 款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行 为 。 o 房地产开发企业收到预售款时至少不符合商品 主要风险已转移，也不符合已售商品成本能可 靠计量原则，因此不确认收入。实际签订合同 收到预售款时，会计处理：借：银行存款贷：预收账款房地产销售商品房收入确认时间：一般是开 发产品已完成开发并交付客户时确认。并同 时结转对应的销售商品房成本。会计处理：借：预收账款 银行存款贷：主营业务收入o 提供代建劳务收入的确认劳务收入确认条件：收入的金额能够可靠 地计量；交易的完工进度能够可靠地确定； 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核 算。房地产开发企业如果提供建筑业劳务可以 按完工百分比法确认收入。销售商品房则要 按销售商品收入原则进行会计收入的确认。简要会计核算（成本、费用）o 1、成本对象的确认。同一开发项目中有对外销售的商品房和自己 的办公用房（按可否销售原则）同一开发项目中有一批小高层建筑和一批多 层建筑。（按成本差异原则和分类归集原则 ）此时根据分类原则，如果管理不需要，可以 将几栋小高层作为一个成本对象，可以将几 栋多层建筑作为另一个成本对象。同一开发项目中有对外销售的写字楼，同时 也开发的对外销售商品房（功能区分原则）可以将写字楼作为一个成本对象，商品房 作为另一个成本对象。会计上对成本对象采取合理的方法并根 据管理要求来进行确定，国税发200931 规定的确认原则基本与会计一致。税务管理上应关注房地产企业对成本对 象的确认，31号文是要求将成本对象的确认 向主管税务机关报备，并不得随意变更。某房地产开发企业一次取得一块土地， 并准备分几期开发，为简化核算将几期开发 的商品房作为一个成本对象，这样可能会导 致成本对象过大，归集成本时间过长，未全 部开法完成时无法计算其成本，不利于税务 管理。o 2、准确划分计入成本的费用与计入损益的 费用比如企业在开发期间，发生的企业管理人 员工资，销售相关费用，应该计入当期损益 。会计处理：借：管理费用销售费用贷：银行存款企业开发期间，发生的项目管理人员工资 及福利费，应该计入成本对象，根据成本对 象的确定而采用分配或直接计入。会计处理：借：开发成本贷：应付职工薪酬o 3、对应计入成本的费用，如土地取得费用 、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设 施建设费、公共配套设施费、其他开发建设 费如借款利息等根据成本对象确定情况直接 或合理分配计入。合理分配方法的列举：占地面积法。比如取得一块土地成本1000万，这地上将 开发几栋小高层和几栋多层，根据成本确定 原则将之划分两个成本对象，此时我们就可 以按两个对象占地面积比例来分配1000万。 会计处理：借：开发成本-小高层-多层贷：无形资产应关注多期开发时土地成本的分配。过渡性成本对象按建筑面积分配。比如：前述项目在建设中有一公益设施项 目进行成本归集，共发生成本50万。由于该 公益设施属小区配套，不可销售，我们对将 该公益设施发生的成本可按建筑面积分配到 成本对象中。会计处理： 借：开发成本-小高层-多层贷：开发成本-公益设施借款利息按预算造价法分配。前述在建项目建设期发生借款利息40万， 可以根据两个成本对象的造价预算分配计入 成本对象。会计分录：借：开发成本-小高层-多层贷：应付利息对于发生的应该计入成本对象的费用，根 据成本对象确定情况，采用直接计入或其他 合理方式分配计入。31号文对成本费用的分配只作了原则性 规定，基本与会计上采用的方法一致。税务管理中应重点关注开发企业发生的 费用是否是期间费用，很多企业将应该计入 成本对象的费用作为期间费用处理。o 4、成本对象在完工时，将应该归入该成本 对象的全部费用归入该成本对象，并作完工 核算。会计处理： 借：开发产品-小高层-多层贷：开发成本-小高层-多层o 5、完工经验收合格后，交房给客户，会计上 确认收入并结转成本 会计处理： 借：预收账款银行存款贷：主营业务收入结转成本： 借：主营业务成本贷：开发产品-小高层-多层会计管理上一般按可销售的房产代号设置 明细账，具体包含房号和建筑面积。结转成本时也是对应的按销售的该商品房 建筑面积该销售的商品房对应成本对象的 单位建筑面积成本简要会计核算（税金）o 房地产开发企业预售交纳的土地增值税、营 业税及附加会计上有不同处理：直接作损益 借：营业税金及附加贷：应交税费 先挂应交税金 借：应交税金贷：银行存款 以后预售款转收入时 借：营业税金及附加贷：应交税金三、房地产开发企业所得税政策o 企业所得税是针对企业所得额征收的税种， 房地产开发企业未完工前由于会计上未确认 收入，无利润体现，但房地产企业未完工前 收到预售款有现金流入符合课税资金原则。 o 房地产企业项目由开发到完工跨越数个会计 年度，如果按一般企业征管模式会出现纳税 滞后，不便于征管。 o 房地产企业所得税政策最大特点是引入预计 利润概念。o 观点一：房地产开发企业所得税和普通企业 一样，是针对企业而不是针对项目征收的。o 观点二：房地产企业所得税按年征收，按年 汇算清缴，只是对完工产品和未完工产品采 取的税务处理方式不一样。年度申报是界定 房地产企业纳税责任的依据。o 案例：某房产开发公司，成立于2007年11月，当 年发生各类费用100万。计税毛利率15%该公司2007年度申报应和普通企业一样，按 政策规定申报，调整事项（如招待费等）按 规定调整，假设该企业无调整事项，则当年 亏损100万，留待以后年度弥补。2008年公司开发A、B、C项目，2008 年度A项目预售房款8000万元，当年开发产 品未完工。当年缴纳营业税金及附加440万 元；预缴土地增值税80万元；期间费用 2600万元（其中广告及业务宣传费支出 1500；业务招待费支出100）会计核算该公司将预缴税金放“应交税金 ” 借方核算。当年会计利润应为-2600万 广告费扣除限额 800015%=1200万调增300万，以后年度扣除 业务招待费扣除限额 40万，调增60万。 房地产预计利润 800015%=1200万 当年所得额：-2600-520+300+60+1200=-1560 可以后年度弥补2008年度申报填表见附件o 2009年度A项目全部完工，实现收入 20000万元（含2008年预售房款）；对应 销售成本12000万元。该项目2009年度缴 纳营业税金及附加660万元，缴土地增值税 120万元；预售B项目房款10000万元，当 年B项目开发产品未完工，当年缴纳营业税 金及附加550万元；预缴土地增值税100万 元。发生期间费用6000万元（其中广告及 业务宣传费支出5200；业务招待费支出 300）。o 2009年会计确认情况：确认收入20000万 （含预售款转收入8000 ）确认销售成本 12000万确认营业税金 1300万（含A项目2008年 借方应交税金520万转营业税金）确认期间费用 6000万会计利润：20000-12000-1300-6000=700万当年允许扣除广告费2200015%=3300万调增5200-3300=1900万 招待费允许扣除 22000*5%=110万调增300-110=190万 税金允许扣除780+650=1430调减1430-1300=130万 B预售收入10000万，调增1500 上期A预售收入本期确认收入，转回预计利润1200o 2009所得额700+1900+190-130+1500-1200=2960 弥补07年亏损100万，08年亏损1560万 当年应交所得税：130025%=325万o 申报表见附件o 注意：计税毛利率只针对未完工产品的预售 收入。一旦完工后则不能再采用计税毛利率 ，因为完工后收入、成本都已确定。o 2010年度B项目全部完工，实现收入 18000万元（含2009年B预售房款和A销售 ）；对应成本12000万元。上述销售2010 年度缴纳营业税金及附加440万元，缴土地 增值税80万元；预售C项目房款6000万元 ，当年C项目开发产品未完工，当年缴纳营 业税金及附加330万元；预缴土地增值税60 万元。发生期间费用4000万元（其中广告 及业务宣传费支出2000；业务招待费支出 300） o 2010年会计确认情况：确认收入18000万 （含预售款转收入）确认销售成本 12000万确认营业税金 1170万（含B项目2009年借 方应交税金650万转营业税金）确认期间费用 4000万会计利润：18000-12000-1170-4000=830万当年允许扣除广告费1400015%=2100万实际发生2000万，可以补扣以前100万招待费允许扣除70万调增300-70=230万税金允许扣除520+390=910调增1170-910=260万 C预售收入6000万，调增900 上期B预售收入本期确认收入，转回预计利润 1500o 应税所得额：830-100+230+260+900-1500=620万应交税金 62025%=155万申报表见附件o 计税成本注意的问题：计税成本指实际发生的成本，应有合法 的凭证证实支出的发生，以下事项可预提：1、出包工程未取得全额发票，可预提不超过 合同金额10%2、承诺不可撤销的公共配套设施费用3、应向政府上交但尚未上交的费用四、房地产企业的税务管理o 收入的完整性房地产行业最大的特点是产品不可移动 性，不能隐瞒产品。通过产品确认收入的完 整性。以房源控税源。对于普通商品房销售，网上查阅销售情 况，查阅销售合同，收入确认时间是否符合 规定。对于不办证的可售房产通过实地查访。假按揭的问题。o 成本的真实性房地产开发企业的成本内容应逐项核实。 存在的问题：自己建筑两头挂虚假的工资支出虚假的购买支出o 完工产品不按规定税务处理开发产品完工数年，不按规定计算完工产 品成本，缴纳税款随意。核定征收分类管理 o 09年以后新开盘项目严格按31号文规定计 算缴纳税款，加大对年度申报评估稽查力度o 以前未按规定处理的老项目，应办理完工产 品成本的计算，计算交纳所得税，注意税率 变化的影响o 跨地区经营企业所得税以注册地作为纳税地，在异地 设立分支机构，参照国税发200828号文 规定分配税款。未设立分支机构的项目部， 统一由注册地计算纳税。挂靠分支机构（项目部），收入、成本都 未统一纳入所挂靠公司计算，作为单独纳税 人进行管理。