房地产交易及相关法律适用房地产交易及相关法律适用一、房地产交易的基本内容一、房地产交易的基本内容 1.1.含义与形式含义与形式 以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等经营活动以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等经营活动 地产交易地产交易 房产交易房产交易 2.2.交易原则交易原则 及时登记及时登记 地随房走、房随地走地随房走、房随地走 价格申报价格申报 国家管理原则国家管理原则二、房地产转让二、房地产转让 1.1.含义含义 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法 方式将其房地产转移给他人的行为方式将其房地产转移给他人的行为 2.2.条件条件 主体、客体、形式要件、意思表示主体、客体、形式要件、意思表示 3.3.合同及转让程序合同及转让程序 登记、纳税、发证登记、纳税、发证4.4.已购公房和经济适用房的转让已购公房和经济适用房的转让 条件要求条件要求 审核审核 利益分享利益分享 三、商品房预售三、商品房预售 1.1.含义含义 商品房预售是指房地产开发企业将建设中的商品房商品房预售是指房地产开发企业将建设中的商品房 预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付 房款并在房屋竣工验收后取得房屋所有权的房屋房款并在房屋竣工验收后取得房屋所有权的房屋 买卖形式。买卖形式。2.2.条件条件 支付土地出让金、取得土地使用权证书支付土地出让金、取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证持有建设工程规划许可证 投入资金达到规定（投入资金达到规定（25%25%） 获得预售许可证获得预售许可证 3.3.再转让再转让 应否限制？应否限制？ 对开发商的责任对开发商的责任四、房地产抵押、按揭、租赁四、房地产抵押、按揭、租赁 1.1.抵押抵押 （1 1）抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式）抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式 向抵押权人提供债务履行担保的行为。向抵押权人提供债务履行担保的行为。 （2 2）抵押权的范围）抵押权的范围 债权范围：主债权、利息、迟延利息、违约金、损债权范围：主债权、利息、迟延利息、违约金、损 害赔偿金、实现抵押权的费用害赔偿金、实现抵押权的费用 涉及物的范围：房地产本身、在建房屋、附属物、涉及物的范围：房地产本身、在建房屋、附属物、 从权利、孳息；从权利、孳息； 新建房屋新建房屋（3 3）抵押权的对外效力）抵押权的对外效力 对用益物权的影响对用益物权的影响 抵押权间的影响抵押权间的影响 对租赁权的影响对租赁权的影响 （4 4）各相关主体的权利义务）各相关主体的权利义务2.2.按揭按揭 购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋为贷购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋为贷 款设定担保的行为款设定担保的行为 形式：现房按揭、期房按揭（楼花按揭）形式：现房按揭、期房按揭（楼花按揭） 性质：抵押、质押？性质：抵押、质押？ 3.3.租赁租赁 最长租赁期最长租赁期 买卖不破租赁买卖不破租赁 优先购买权优先购买权五、房地产抵押法律适用五、房地产抵押法律适用 1.1.在建工程抵押在建工程抵押城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法第第3 3条条 规定：规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程抵押，是指抵押人为取得 在建工程继续建造资金的贷款，以其合法在建工程继续建造资金的贷款，以其合法 方式取得的土地使用权连同在建工程的投方式取得的土地使用权连同在建工程的投 入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款 银行作为偿还贷款履行担保的行为。银行作为偿还贷款履行担保的行为。案例案例n n原告某房地产开发有限公司诉被告某市房产管理原告某房地产开发有限公司诉被告某市房产管理 局、第三人某市建筑安装工程总公司一案中，因局、第三人某市建筑安装工程总公司一案中，因 原告拖欠第三人的工程款，原告与第三人就此达原告拖欠第三人的工程款，原告与第三人就此达 成协议。将正在开发建设的临青新村一期工程成协议。将正在开发建设的临青新村一期工程A A、 B B幢楼中的幢楼中的B B楼计楼计19 19 套套1708. 15 1708. 15 平方米的房屋抵平方米的房屋抵 押给第三人。并到被告处办理了房屋抵押登记。押给第三人。并到被告处办理了房屋抵押登记。n n工程竣工后，因该工程竣工后，因该19 19 套商品房未能完全售出，导套商品房未能完全售出，导 致第三人的工程款未能得到全部清偿，第三人提致第三人的工程款未能得到全部清偿，第三人提 起民事诉讼要求原告偿还其所欠的工程款。起民事诉讼要求原告偿还其所欠的工程款。n n在民事案件审理过程中，原告向法院提起在民事案件审理过程中，原告向法院提起 行政诉讼，要求撤销被告为第三人办理的行政诉讼，要求撤销被告为第三人办理的 抵押登记。理由是本案中的抵押权人为建抵押登记。理由是本案中的抵押权人为建 设工程施工单位而非贷款银行，法院最后设工程施工单位而非贷款银行，法院最后 采纳了原告的意见。判决撤销被告与第三采纳了原告的意见。判决撤销被告与第三 人之间房地产抵押登记。于是，第三人便人之间房地产抵押登记。于是，第三人便 无法享有在建工程抵押权，其债权成为无无法享有在建工程抵押权，其债权成为无 担保债权。担保债权。n n案例来源于案例来源于法学论坛法学论坛20092009年第年第4 4期期担保法担保法第第4747条规定：条规定：“ “以依法获准尚未建以依法获准尚未建 造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑 物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人 民法院可以认定抵押有效。民法院可以认定抵押有效。” ” 物权法明确规定了一些正在建造的财产可以物权法明确规定了一些正在建造的财产可以 设定抵押设定抵押 物权法物权法180180条第条第6 6款款2.2.超额抵押超额抵押 案例案例 20112011年年7 7月月1515日，唐某因公司经营需要，向潘某借日，唐某因公司经营需要，向潘某借 款款680680万元，期限万元，期限3 3个月，唐某朋友刘某将自己的个月，唐某朋友刘某将自己的 房产为唐某提供抵押担保，经评估，刘某房产价房产为唐某提供抵押担保，经评估，刘某房产价 值值530530万元，该抵押办理了登记。借款到期后，唐万元，该抵押办理了登记。借款到期后，唐 某并没有按约归还借款。潘某向法院提起诉讼，某并没有按约归还借款。潘某向法院提起诉讼， 要求唐某归还借款，刘某承担连带责任。刘某提要求唐某归还借款，刘某承担连带责任。刘某提 出抗辩，因担保债权超过了抵押物价值，故请求出抗辩，因担保债权超过了抵押物价值，故请求 法院认定抵押合同无效。法院认定抵押合同无效。 刘某的抗辩能否成立？刘某的抗辩能否成立？担保法担保法第第3535条，抵押人所担保的债权不条，抵押人所担保的债权不 得超出其抵押物的价值。得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权 的余额部分，可以再次抵押，但不得超出的余额部分，可以再次抵押，但不得超出 其余额部分。其余额部分。 物权法物权法明确废弃了对超额抵押的禁止性明确废弃了对超额抵押的禁止性 规定，允许抵押人以价值低的抵押财产担规定，允许抵押人以价值低的抵押财产担 保价值高的债权。保价值高的债权。3.3.实现抵押权的意思表示实现抵押权的意思表示 中国农业银行上海分行某支行向上海普陀某蔬菜批中国农业银行上海分行某支行向上海普陀某蔬菜批 发市场贷款发市场贷款25002500万元，借款期限万元，借款期限1 1年，从年，从20062006年年7 7 月月5 5日至日至20072007年年7 7月月4 4日，用于菜场的二期工程建日，用于菜场的二期工程建 设，菜场用一期工程的土地使用权做抵押，上述设，菜场用一期工程的土地使用权做抵押，上述 借款办理了抵押登记。借款办理了抵押登记。 20072007年年1 1月，银行发现菜场将贷款用于偿还债务及月，银行发现菜场将贷款用于偿还债务及 员工福利，逐于员工福利，逐于20072007年年2 2月月3 3日起诉法院，要求菜日起诉法院，要求菜 场归还借款并实现自己的抵押权。场归还借款并实现自己的抵押权。 菜场抗辩，认为借款并未到期，银行无权提前收回菜场抗辩，认为借款并未到期，银行无权提前收回 。问题：问题： 1.1.农行能否提前收回贷款？农行能否提前收回贷款？ 2.2.银行如何实现抵押权？银行如何实现抵押权？依据依据担保法担保法第第3333条第条第1 1款以及第款以及第5353条第条第1 1款，只款，只 有当债务人不履行债务时，债权人才有权依法实有当债务人不履行债务时，债权人才有权依法实 现抵押权。现抵押权。 物权法物权法第第195195条则明确规定，在两类情形下，条则明确规定，在两类情形下， 债权人可以依法实现抵押权：其一，债务人不履债权人可以依法实现抵押权：其一，债务人不履 行到期债务；其二，发生当事人约定的实现抵押行到期债务；其二，发生当事人约定的实现抵押 权的情形。权的情形。4.4.债权实现方式债权实现方式 担保法担保法第第5353条第条第1 1款的规定，当债务履行款的规定，当债务履行 期届满而抵押权人未受清偿时，抵押权人期届满而抵押权人未受清偿时，抵押权人 可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍 卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起 诉讼。诉讼。物权法物权法第第195195条第条第1 1款规定，如果债务人款规定，如果债务人 不履行到期债务或者发生当事人约定的实不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人 协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该 抵押财产所得的价款优先受偿。抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成 协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖 、变卖抵押财产、变卖抵押财产 民事诉讼法民事诉讼法 第一百九十六条：第一百九十六条：申请实现担保物权，由担保物权申请实现担保物权，由担保物权 人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权 法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记 地基层人民法院提出。地基层人民法院提出。 第一百九十七条：第一百九十七条：人民法院受理申请后，经审查，人民法院受理申请后，经审查， 符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当 事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符 合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人 民法院提起诉讼。民法院提起诉讼。5.5.各种法定权的受让顺序各种法定权的受让顺序 优先权、留置权（限动产）、经登记的抵押权、质权、未经优先权、留置权（限动产）、经登记的抵押权、质权、未经 登记的抵押权、保证。登记的抵押权、保证。 优先权既无需登记，也无需交付标的物，并不以债权的存在优先权既无需登记，也无需交付标的物，并不以债权的存在 为前提，只要符合法律规定即可以成立，法定成份最多。为前提，只要符合法律规定即可以成立，法定成份最多。 留置权是在以交付标的物为特征的债权债务关系中，当债务留置权是在以交付标的物为特征的债权债务关系中，当债务 得不到履行时，依法律规定而成立的。得不到履行时，依法律规定而成立的。 经登记的抵押权以当事人的约定为基础，再履行法定程序得经登记的抵押权以当事人的约定